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Immobilienkauf

Worauf Sie beim Kauf einer Immobilie achten sollten

Sind Immobilien eine sichere Anlage? Was passiert, wenn Mängel nach dem Kauf auftauchen? Muss ich versteckte Mängel nach dem Hauskauf selbst ausgleichen? Welche Nebenkosten müssen einkalkuliert werden? Hier sind alle Fakten zum Immobilienkauf.

Die Immobilie als Wertanlage

Abgesehen von der Nutzung als Wohnsitz haben Immobilien in Österreich eine große Bedeutung als Wertanlage. Das ist auch in den letzten Jahren der Wirtschaftskrise wieder deutlich geworden, in denen Immobilienkäufe und -bauten sprunghaft angestiegen sind. Auch für die Zukunft gelten Immobilien als eine der sichersten Wertanlagen mit Aussicht auf eine Wertsteigerung, insbesondere in den Ballungszentren. Immobilien bieten einen sicheren Sachwert, egal ob man die Immobilie selbst nutzt, oder ob sie eine Kapitalanlage darstellt. Denn diese Realwerte erfüllen die wichtigsten Kriterien für einen langfristigen Vermögensaufbau:

  • Sicherheit
  • Rendite (Gewinn)
  • Wertsteigerung

Auf diese Weise wird der Immobilienkauf in Österreich zur beliebten Alternative der Altersvorsorge.

Welche Möglichkeiten bietet der Immobilienmarkt in Österreich?

Der österreichische Immobilienmarkt ist sehr dynamisch. Das Angebot umfasst vor allem in den Ballungszentren einen auffallend großen Anteil an Luxusimmobilien und hochpreisigen Eigentumswohnungen. In den ländlichen Gegenden steigen die Angebote an Wohnungen oder Reihenhäusern von Jahr zu Jahr, hier bestehen aber auch noch Chancen auf das in Österreich sehr beliebte Einfamilienhaus. Im österreichweiten Vergleich sind Immobilien im Westen teurer als im Osten und darüber hinaus gibt es ein deutliches Stadt-Land-Gefälle.

Worauf muss beim Immobilienkauf geachtet werden?

Wer eine Immobilie erwerben will, sollte bei den Finanzierungsüberlegungen auch die Nebenkosten zum Kaufpreis einrechnen. Bis zu zehn Prozent des Kaufpreises fallen für den Käufer üblicherweise zusätzlich zur Kaufsumme an. Folgende Nebenkosten fallen bei einem Immobilienkauf an:

Grunderwerbssteuer

  • Generell 3,5 Prozent des Kaufpreises
  • 2,0 Prozent des Kaufpreises, wenn der Kaufvertrag zwischen nahen Verwandten abgeschlossen wird
  • Wird vom Finanzamt berechnet

Eintragungsgebühr für das Grundbuch

  • 1,1 Prozent des Kaufpreises (für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch)

Provisionen an den Makler

Kaufpreis Maklerprovision

Bis 36.336 Euro

maximal vier Prozent des Kaufpreises (zzgl. 20 Prozent USt)

36.336 bis 48.448 Euro

maximal 1.453 Euro (zzgl. 20 Prozent USt)

Ab 48.448 Euro

maximal drei Prozent des Kaufpreises (zzgl. 20 Prozent USt)

Errichtung des Kaufvertrags

  • etwa zwei bis drei Prozent des Kaufpreises (zzgl. 20 Prozent USt)
  • Kosten zur Errichtung eines Kaufvertrags fallen beim Notar oder Rechtsanwalt an

Grundbuchseintragungsgebühr bei Pfandrechten

  • 1,2 Prozent des Pfandbetrages, wenn einer kreditgebenden Bank ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen wird

Immobilien suchen in Österreich

Wie wird der Kauf von Immobilien finanziert?

Die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung in Österreich ist der Bausparkredit. Dieser kann in Anspruch genommen werden, wenn vorab bei den österreichischen Bausparkassen ein Bausparvertrag mit einer Laufzeit von mindestens sechs Jahren abgeschlossen wurde. Für das Sparen bei Raiffeisen und Co erhält der Sparer eine staatliche Förderung von bis zu 7.200 Euro und die Aussicht auf faire Kreditkonditionen.

Doch auch mit Bausparvertrag muss mittels Kreditrechner ermittelt werden, ob der Immobilienkauf aktuell finanzierbar ist und ob die Kreditrückzahlung ohne allzu große Engpässe möglich ist. Hier kommen neben den typischen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und die Ausgaben für den Steuerberater auch noch die Zinsen und die Nebenkosten für den Kredit hinzu.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar bei einem Immobilienverkauf?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder erwerben möchten, werden Sie um die Dienste eines Notars nicht herumkommen. Doch was sind die Aufgaben eines Notars bei einem Immobilienverkauf?

  • Der Notar prüft, ob der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer ist und ob der Käufer tatsächlich die erforderliche Bonität aufweist.
  • Er regelt eine Lastenfreistellung des Grundstücks respektive Eintragungen ins Grundbuch und setzt zudem den Kaufvertrag auf.
  • Der Notar gibt Auskunft über zu erwartende Kosten des Immobiliengeschäfts.
  • Grundsätzlich wickelt der Notar als Immobilientreuhänder den gesamten Zahlungsablauf ab.

So wird die Gewährleistung bei einem Immobilienkauf geregelt

Der Verkauf eines gebrauchten Eigenheims entlässt den Verkäufer nicht aus einer eventuellen nachträglichen Haftung, falls ein versteckter Mangel vorliegt. Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre. Oftmals wird jedoch ein Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag zur Klausel gemacht oder durch die Anmerkung ersetzt, dass der Verkäufer versichert, keine Kenntnis über verdeckte Mängel zu besitzen. Sollte der Käufer also versteckte Mängel nach dem Hauskauf ausfindig machen, kann er rechtlich gegen den Verkäufer der betroffenen Immobilie vorgehen.

Bei welchen Mängeln kann der Verkäufer belangt werden?

Mit oder ohne Klausel: Der Verkäufer haftet, wenn er Ihnen arglistig Mängel verschwiegen hat (§ 444 BGB). Ein Beispiel für Arglist wäre das Volllaufen des Kellers bei starkem Regen. Der Verkäufer hätte vermutlich Probleme glaubwürdig zu versichern, dass ihm dieser Mangel nicht bekannt war. Anders sieht es bei nicht ganz offensichtlichen Schäden an Gebrauchtimmobilien aus: Hier kann der Käufer eine arglistige Täuschung meistens sehr schwer nachweisen.

Tipp von ImmobilienScout24:
Wenn Käufer versteckte Mängel nach einem Hauskauf finden, führt dies nicht selten zu rechtlichen Streitigkeiten mit dem Verkäufer. Umso wichtiger ist es, schon bei den Hausbesichtigungen auf mögliche Mängel zu achten. Im besten Fall liegt bereits ein aktuelles Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen für Immobilien vor, das über sämtliche Mängel des Wunschobjekts Auskunft gibt.