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Immobilienblase

China steuert auf Immobilienblase zu

Die Häuserpreise im Reich der Mitte sind in den vergangenen Jahren in die Höhe geschossen. Inzwischen beläuft sich der Wert aller Häuser auf das Vierfache des Bruttoinlandsprodukts.

In Peking macht man sich Sorgen über die Folgen einer Kreditklemme. Die Regierung hat deswegen angeordnet, den Schuldenstand der öffentlichen Hand zu überprüfen und einzudämmen. Darüber hinaus gibt es Zweifel an den Konjunkturdaten aus China, zumal der Aktienmarkt trotz der angeblich florierenden Wirtschaft auf das Niveau von Januar 2009 abgerutscht ist. Inzwischen gehen etliche Experten davon aus, dass das Wirtschaftswachstum nicht wie von der Regierung verkündet bei rund 7,5 Prozent sondern eher im Bereich von 2 bis 3 Prozent liegt. Und dass die Produzentenpreise schon seit länger als einem Jahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich sinken, deutet auch nicht gerade auf einen Konjunkturboom hin.

Immobilienpreise in China unwichtig?

Für viele Experten sind die Immobilienpreise in China inzwischen stark überbewertet, waren die Preise doch zwischen 2006 und 2012 bereinigt um die Inflation im Schnitt um 8,9 Prozent jährlich gewachsen. Ein Haus in Peking oder Shanghai kostet inzwischen das 25-fache des Jahreseinkommens. Wenn man das mit London oder New York vergleicht, wo "nur" das 10- oder 11-fache des Einkommens bezahlt wird, scheinen die Preise in China extrem hoch. Der Wert aller Häuser beläuft sich inzwischen auf rund 400 Prozent der Wirtschaftsleistung. Das ist vergleichbar mit dem Wert in Japan, bevor die Blase geplatzt ist. In Japan waren die Immobilienpreise zwischen 1986 und 1990 im Schnitt um 6,6 Prozent geklettert.

Platz die Immobilienblase bald?

Auch der Wirtschaftsexperte Xie Guozhong von der Finanzwebsite caixin.com warnt vor dem Platzen einer Immobilienblase in China. Er schätzt den möglichen Schaden auf jährlich fünf Billionen Yuan. Über die Folgen kann nur spekuliert werden. Xie erklärt, dass sich das Einkommen der Chinesen in den vergangenen zehn Jahren verdreifacht habe, während der durchschnittliche Immobilienpreis um mehr als das 30-fache gestiegen sei. Nur ein kleiner Teil dieses Anstiegs resultiere aus der Wirtschaftsentwicklung.

Alles im Griff?

Mit der Theorie von Angebot und Nachfrage könne die rasante Entwicklung der Immobilienpreise in China ebenfalls nicht erklärt werden, weil es China nicht an Land fehle. Seiner Einschätzung nach können die Immobilienpreise auf Dauer nur 20 bis 30 Prozent des gegenwärtigen Kurses halten. Wenn die Immobilienblase schlussendlich platzt, wird seiner Meinung nach Panik in allen Segmenten der Wirtschaft ausbrechen. Xie betrachte die Situation dennoch mit Optimismus. Er glaubt, dass China die aus dem Platzen der Immobilienblase resultierenden Probleme in nur vier bis fünf Jahre bewältigen und die Wirtschaft durch steigende Produktivität wieder auf die Beine bringen könne. Vorausgesetzt, die kommunistische Regierung greift nicht in die Wirtschaft ein, sondern investiert in Sozialleistungen, Bildung und Forschung.

Wie ist der Stand in Österreich?

2013 kehrte die Immobilienpreisentwicklung in Österreich zur Normalität zurück. Die übermäßig starken Preisschwankungen der letzten Jahre sind Vergangenheit. Im gesamten Bundesgebiet pendeln sich die Wertänderungen wieder auf einem gemäßigten Niveau ein.  Allerdings legen die Zielgebiete von inner- und außerösterreichischer Zuwanderung preislich stark zu. Vor allem in den großen Städten und deren Einzugsgebieten gab es vergangenes Jahr Preisanstiege bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Ganz im Gegensatz zu ländlichen Gebieten mit schwacher Infrastruktur, wo es auch Preisrückgänge gab. "2013 ist die Vernunft auf den österreichischen Immobilienmarkt zurückgekehrt. Wirtschaftliche Faktoren wie Angebot und Nachfrage, demographische Veränderungen aber auch die Qualität der Immobilien bestimmen wieder die Investitionsentscheidungen und nicht mehr Angstkäufe wegen drohendem Kapitalverlust", beschreibt Alexander Ertler, Immobilienexperte, die Entwicklung auf dem heimischen Immobilienmarkt.

Agglomerationen auf dem Vormarsch

Zu den stärksten Wachstumsgebieten gehörten 2013 die großen österreichischen Städte und deren Umland. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen Umlandbezirken Baden, Korneuburg und Wien Umgebung konnte Preissteigerungen zwischen 4 und 7 Prozent verzeichnet werden. Das entspricht Quadratmeterpreisen von 2.000 bis 2.300* Euro im Median. Tulln, das sich zu einem neuen Einzugsgebiet für die Bundeshauptstadt entwickelt, toppt die Entwicklung mit 10 Prozent Wertanstieg. Mit knapp 1.800 Euro pro Quadratmeter liegt der Bezirk aber noch deutlich unter dem durchschnittlichen Preisniveau des Wiener Umlands. Aber auch in anderen österreichischen Wachstumsregionen legten die Preise verstärkt zu. In Linz und Linz-Land stiegen die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 5 und 6 Prozent im Schnitt auf 2.000 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter. Im Norden der oberösterreichischen Landeshauptstadt, in Urfahr-Umgebung, legten die Preise sogar um über 10 Prozent auf mehr als 2.000 Euro zu. Auch in Salzburg-Stadt, die aktuell teuerste Landeshauptstadt in Österreich, und Umgebung legten die Eigentumspreise bei Wohnungen um über 5 Prozent zu. Hier ist es der Bezirk Hallein mit ebenfalls mehr als 10 Prozent Preisanstieg, der das Ballungsgebiet auf Quadratmeterpreise zwischen 2.800 und 3.400 Euro hebt. Im Süden und Osten Österreichs sind die Preistrends weniger eindeutig. In Eisenstadt und Graz steigen Eigentumspreise mit 3 Prozent auf 1.500 bzw. 2.250 Euro pro Quadratmeter geringer als in den Top-Ballungsgebieten. In Klagenfurt fallen die Preise sogar leicht um 0,4 Prozent auf knapp 2.000 Euro, ebenso wie in Innsbruck und Bregenz, wo im Schnitt ein Minus von 2 Prozent auf 3.300 bzw. 2.200 Euro im Schnitt zu verzeichnen war.

Wien bleibt Top-Immobiliengebiet in Österreich

In der Bundeshauptstadt sind die Preise für Eigentumswohnungen in den meisten Bezirken 2013 signifikant gestiegen. Egal ob gebraucht, saniert oder Neubau, Wohnungen legen im Wert zu, jedoch weniger stark als in den vergangenen Jahren. Insbesondere, wenn man die Inflation in der Höhe von 2,0 Prozent 2013 einrechnet. Im Schnitt kostet der Quadratmeter einer gebrauchten Eigentumswohnung in Wien 3.100 Euro im Median, was einem Zuwachs, vor Inflation, von 4,8 Prozent entspricht. Bei einer sanierten Wohnung liegen die Kosten bei 4.000 Euro, plus 5,4 Prozent und bei einer Neubauwohnung 4.500 Euro, plus 3,4 Prozent. Am stärksten sind die Preissteigerungen in den verhältnismäßig günstigen Bezirken wie Favoriten und Simmering, wo die Quadratmeterpreise etwa bei gebrauchten Objekten noch unter 2.500 Euro liegen. Dort gab es 2013 Wertzuwächse zwischen 8 und 9 Prozent. Bei sanierten Wohnungen liegt Wien Wieden mit etwa 8 Prozent an der Spitze. Der Preisanstieg auf ca. 5.000 Euro lässt sich vor allem durch die regen Sanierungstätigkeiten bei Altbauten erklären. Bei Neubauwohnungen gibt es in Wien Alsergrund und Wien Floridsdorf mit 11 bzw. 12 Prozent Preissteigerung den stärksten Anstieg. Im 9. Wiener Gemeindebezirk ist der Zuwachs auf 6.000 Euro pro Quadratmeter vor allem durch den hohen Anteil an Dachgeschosswohnungen zu erklären. In Floridsdorf liegt der starke Anstieg an den, für Wien, noch sehr moderaten Quadratmeterpreisen von 3.400 Euro. "Die starke Zuwanderung der letzten Jahre, allein 2012 stieg die Wiener Bevölkerung um über 20.000 Menschen, bei nur geringer Zunahme an neuem Wohnraum lässt jetzt dauerhaft die Preise steigen. Solange hier nicht gegengesteuert wird, ist keine Ende der Preisspirale nach oben bei Eigentumswohnungen abzusehen", so der Immobilienexperte Alexander Ertler.

Mieten zwischen Stagnation und Rückgang

Eine völlig andere Situation zeigt sich bei der Vermietung von Wohnungen auf dem freien Markt. Betrachtet man die Landeshauptstädte, so gab es 2013 bei den Angebotsnettomieten kaum Veränderungen zum Vorjahr. Die höchsten Preisanstiege bei gebrauchten Mietwohnungen gab es in Klagenfurt mit plus 3 Prozent auf günstige 6,5 Euro pro Quadratmeter. Dahinter folgt Salzburg Stadt mit plus 1,9 Prozent auf 10,6 Euro im Schnitt, vor Linz mit einer Steigerung von 1,2 Prozent auf 8,3 Euro. Auch noch leicht im Plus liegt Wien mit 0,4 Prozent, was einer durchschnittlichen Angebotsnettomiete von 9,8 Euro pro Quadratmeter entspricht. Eisenstadt und Innsbruck stagnierten bei 6,6 bzw. 11,7 Euro. In Graz und St. Pölten sanken die Mietpreise im Schnitt sogar um 3,6 bzw. 5,7 Prozent auf 8,1 bzw. 6,6 Euro. "Den Anstieg der Mieten kann man eigentlich in Eurocent messen", rechnet Immobilienexperte Alexander Ertler vor. "Bis auf Klagenfurt gab es in Österreich keine Landeshauptstadt, die nach Abzug der Inflation noch steigende Mieten vorweisen kann. Auch in Wien gibt es etwa bei gebrauchten Wohnungen keine Preisanstiege. Im Gegenteil: In teuren Gegenden wie der Innenstadt und der Josefstadt, aber auch in weniger bevorzugten Lagen wie Simmering, Ottakring oder Floridsdorf sanken die Angebotsnettomieten um über 2 Prozent. Rechnet man die Inflation noch mit ein, kommt man zu deutlichen Wertverlusten", so Ertler weiter.

Einfamilienhäuser: Toplagen zu Toppreisen

Die eigenen vier Wände im Grünen in der Stadt sind gefragter denn je. Das spiegelt sich auch in den Preisen wieder. Die Top-Preisanstiege lagen 2013 in Graz mit knapp 18 Prozent auf 2.700 Euro pro Quadratmeter. Danach folgt der Ausnahmebezirk Kitzbühel mit plus 13 Prozent auf 7.000 Euro im Schnitt, nach Wien Döbling (8.200 Euro) dem teuersten Bezirk in Österreich. In Niederösterreich ist Wr. Neustadt der Spitzenreiter mit plus 10 Prozent auf 1.900 Euro pro Quadratmeter. Linz folgt bei den großen Städten mit 7,1 Prozent Zuwachs auf 2.500 Euro vor Salzburg Stadt mit plus 4,9 Prozent auf 4.300 Euro. In Eisenstadt legten die durchschnittlichen Hauspreise um 6,2 Prozent auf 1.600 pro Quadratmeter zu und in Kärnten ist Villach die Toplage mit einem Plus von 5,4 Prozent auf 1.900 pro Quadratmeter.

* Bei den hier angegebenen Daten handelt es sich um gerundete Angebotsnettopreise exkl. Ust.

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