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Vermietung - Die Grundlagen

Worauf bei einer Vermietung zu achten ist

Immobilien, die als Wertanlage gekauft werden, werden häufig vermietet, um aus dem Besitz einen Ertrag zu erzielen. Daneben geht der Vermieter aber auch einige rechtliche Verpflichtungen wie etwa eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ein. Er muss sich also genau darüber informieren, welche Rechte und Pflichten mit dem Vermieten verbunden sind.

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Die Vermietung gewährt einem Mieter basierend auf einem Mietvertrag die alleinige Nutzung eines Mietgegenstandes bzw. einer Wohnung, die dem Vermieter gehört. Die Immobilie bleibt im Besitz des Eigentümers, dieser stimmt mit der Vermietung aber der alleinigen Nutzung durch den Mieter zu und hat keine Befugnis zum unerlaubten Zutritt.

Welche Rechte hat ein Vermieter als Wohnungseigentümer?

Der Vermieter hat sich bei der Höhe der Miete an den ortsüblichen Mieten zu orientieren, darf abgesehen davon aber auch über dem Durchschnitt liegen. Die Betriebskosten können anteilig nur maximal zehn Prozent über den tatsächlichen Kosten liegen, die er nach Ende jedes Geschäftsjahres offenlegen muss. Ein Vermieter ist durch das Mietrechtsgesetz relativ stark eingeschränkt, so darf er dem Mieter zum Beispiel nicht ohne Nennung triftiger Gründe die Wohnung kündigen. Ebenso darf er die vermietete Wohnung nur mit Erlaubnis des Mieters betreten oder wenn seine Anwesenheit aufgrund größerer Reparaturen notwendig ist. Auch dann ist der Mieter aber über den Termin zu informieren. Aufwendungen, etwa aufgrund von Instandhaltungsmaßnahmen, darf der Vermieter steuerlich geltend machen. Auch wenn es sich bei der Vermietung nicht um seine Haupteinnahmequelle handelt, muss der Vermieter die Mieteinnahmen in einer Einkommenssteuererklärung anführen.

Was ist der Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung?

Bei einer Vermietung überlässt der Vermieter dem Mieter gegen Bezahlung eines monatlichen Mietzinses das Recht, die Wohnung, das Büro oder die Geschäftsräumlichkeiten für seine Zwecke zu nutzen. Bei der Verpachtung steht ein wirtschaftliches Interesse im Vordergrund: Zusätzlich zu den Räumlichkeiten werden auch die Gerätschaften, die zur Fortführung eines Betriebes benötigt werden, mitvermietet beziehungsweise verpachtet. Dadurch ist die Pacht höher als die Miete. Am Gewinn, der durch die Arbeit mit den Geräten erzielt wurde, ist der Verpächter nicht beteiligt. Jedoch ist er am Erfolg des Pächters insofern interessiert, als dass er dadurch bessere Einnahmen als bei einer Vermietung erzielen kann.

Betriebsausgaben und Aufwendungen steuerlich geltend machen

Bei dem entgeltlichen Erwerb einer Immobilie gelten grundsätzlich die Anschaffungskosten als Basis für die Abschreibung beziehungsweise die AfA. Die Anschaffungskosten bestehen aus folgenden Elementen:

  • Anschaffungspreis (netto, d.h. zuzüglich Schulden und abzüglich Rabatte oder Skonti)
  • Anschaffungsnebenkosten (Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Geldbeschaffungskosten, Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung, Steuerberatungshonorar)
  • Nachträgliche Anschaffungskosten (Erschließungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen im nahen zeitlichen Zusammenhang)

Die Bemessungsgrundlage wird jedoch in einen Grund- und Gebäudeteil aufgeteilt, da der Grund als nicht abnutzbar gilt, und somit keine Abschreibungen notwendig sind. Die Verwaltungspraxis gestattet eine Aufteilung nach folgendem Schlüssel: 

Gebäudebeschaffenheit Gebäudeanteil Grundanteil
Sehr guter Zustand 75 % 25 %
Mischformen Mittelwert aus der Relation des Neuwertes des Gebäudes abzügl. AfA - Abschlag zum Vergleichspreis des Grundes Mittelwert aus der Relation des Vergleichspreises des Grundes zum Neuwert des Gebäudes abzügl. AfA-Abschlag
Sehr schlechter Zustand, jedoch in guter Lage 25 % 75 %
Abbruchobjekt 0 % 100 %

Pro Jahr darf 1,5 % der Bemessungsgrundlage des Gebäudeteils abgeschrieben werden (Nutzungsdauer ca. 67 Jahre), und dieser Betrag erhöht die Werbungskosten. Für Gebäude, die vor 1915 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr. Ansonsten kann der Abschreibungssatz nur erhöht werden, wenn ein Gutachten vorgelegt wird, das eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzliche nachweist. Die Abschreibungen können nur von jenem Teil vorgenommen werden, der vermietet wird.

Beispiel für die AfA bei Mietobjekten

Herr A kauft um EUR 1 Mio. ein Gebäude mit Grundanteil. Das Gebäude wurde erst vor einem Jahr errichtet. Weiters fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von EUR 35.000 und Notarkosten von EUR 3.000 an. Herr A möchte das Gebäude vermieten. Die Folgen: Anschaffungskosten von EUR 1.038.000, davon werden 75 %, d.h. EUR 778.500 dem Gebäude zugerechnet. Pro Jahr kann Herr A 1,5 % von den Anschaffungskosten des Gebäudeteils abschreiben. Die Abschreibung pro Jahr beträgt EUR 11.678.

Variante a

Er kann erstens gemäß § 6 Abs 2 UStG zur Regelbesteuerung optieren und für Mietzins und Betriebskostenvorschreibungen Umsatzsteuer verrechnen und abführen. In diesem Fall ist der Vermieter hinsichtlich sämtlicher Aufwendungen für das Haus unbeschränkt zu einem Vorsteuerabzug berechtigt.

Variante b

Oder er kann es zweitens bei der unechten Umsatzsteuerbefreiung nach § 6 Abs 16 Z UStG belassen und dem Mieter keine Umsatzsteuer auf den Mietzins, aber Bruttobetriebskosten verrechnen.Dies führt jedoch dazu, dass er im Ausmaß des Umsatzanteils des Geschäftsraums keine Vorsteuer geltend machen kann und folglich hinsichtlich jener Betriebs- und Erhaltungskosten des Hauses, die nicht an die Mieter weiterverrechenbar sind, in diesem Umfang endgültig mit der auf solche Leistungen bezahlten Umsatzsteuer belastet ist.

            Autor: © by Ing. Mag. Walter Stingl

Wann darf der Vermieter die Miete für eine Geschäftsräumlichkeit erhöhen?

Erfolgt ein Eintritt in den Mietvertrag durch einen neuen Erwerber, bedarf es dazu nicht der Zustimmung des Vermieters. Veräußerer und Erwerber sind aber zur unverzüglichen Anzeige an den Vermieter verpflichtet. Der Vermieter ist dazu berechtigt, binnen sechs Monaten ab Anzeige des Unternehmenserwerbs eine Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins vorzunehmen. Das jedoch nur unter Berücksichtigung der Geschäftstätigkeit. Ändert der Unternehmenserwerber die Art der Geschäftstätigkeit, darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den angemessenen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen.

Änderungen müssen mitgeteilt werden

Die vertretungsbefugten Personen sind verpflichtet, dem Vermieter Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten unverzüglich anzuzeigen. Wird das Unternehmen vom Hauptmieter verpachtet, kann der Vermieter den Hauptmietzins auf den angemessenen Hauptmietzins anheben. Dies muss wiederrum unter Berücksichtigung der Beibehaltung oder Änderung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit geschehen.

Worauf achten, wenn das Unternehmen an die Nachkommen vererbt wird?

Im Jahr der Übertragung kann bei einer durchgehenden Vermietung durch den Rechtsvorgänger nicht mehr als die ganze Jahres-AfA abgesetzt werden (entweder die ganze AfA beim Rechtsvorgänger oder aliquote Aufteilung). Wird ein Gebäude (Wohnung) erworben, das zwar nicht durchgehend vermietet wurde, aber vom Rechtsvorgänger bereits einmal vermietet wurde, ist für die Ermittlung der noch verbleibenden Nutzungsdauer die Zeit der "Nichtvermietung" unberücksichtigt zu lassen.

Beispiel:

Der Vater begann im Jahr 2001 mit der Vermietung (AfA-Bemessungsgrundlage 50.000,-, AfA somit bei 1,5 Prozent in Höhe von 750,-). Mit Ende des Jahres 2007 wird die Vermietung beendet (steuerlicher Wert Ende 2007: 44.750,-). In den Jahren 2008 und 2009 wird das Gebäude privat genutzt. Anfang 2010 erbt der Sohn das Gebäude und vermietet es wieder. Ausgehend von einem steuerlichen Wert von 44.750,- beträgt die AfA im Jahre 2010 und in den Folgejahren der Vermietung 750,-. Liegt zwischen der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger oder der im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses (binnen drei Monaten nach der Einantwortung oder der Annahme der Schenkung; EStR 2000, Rz 6433f) und dem neuerlichen Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren, können als AfA-Bemessungsgrundlage die fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden.

AfA bei vorheriger betrieblicher Nutzung

Wurde das Gebäude (Wohnung) vom Rechtsvorgänger betrieblich genutzt, ist bei einer Vermietung nach unentgeltlichem Erwerb durch den Rechtsnachfolger der Entnahmewert (Teilwert bzw gemeiner Wert bei Betriebsaufgabe) als AfA-Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Dabei ist ein AfA-Satz von 1,5% anzusetzen, außer es wird nachgewiesen, dass die Nutzungsdauer zum Zeitpunkt des Beginns der Vermietung geringer als 67 Jahre war. Liegt zwischen der Beendigung der betrieblichen Nutzung durch den Rechtsvorgänger und dem Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren, können die fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage angewendet werden.

In diesem Fall gehen die restlichen Zehntel- beziehungsweise Fünfzehntelabsetzungen gemäß § 28 Abs. 2 und 3 EStG (Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellungsaufwendungen) - beginnend mit dem Folgejahr - auf den Rechtsnachfolger über. Die Zehntel oder Fünfzehntel des Übertragungsjahres sind grundsätzlich noch beim Rechtsvorgänger zu berücksichtigen.

Beispiel:

Im Jahr 2005 wurden vom Vater für ein vermietetes Gebäude 50.000,- für Instandsetzungen aufgewendet. Am 19.11.2008 wurde das Gebäude an seine Tochter übertragen. Diese vermietet das Gebäude weiter. Der Zehntelabsetzbetrag für 2008 kann in voller Höhe von 5.000,- beim Vater angesetzt oder wahlweise im Verhältnis von 11/12 zu 1/12 zwischen Vater und Tochter aufgeteilt werden.

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