Gasthäuser, Geschäftslokale und Arztpraxen werden häufig lieber verpachtet als vermietet. Was genau der Unterschied ist, ist nicht jedem klar. Dabei wäre es sehr wichtig sich genau darüber zu informieren, um welche Vertragsart es sich handelt.
Unter der Pacht versteht man im Wesentlichen, dass lebendige Unternehmen gegen Entgelt überlassen werden, wie etwa ein Gasthaus, ein landwirtschaftlicher Betrieb oder eine Arztpraxis. Das Ziel ist eine Fortführung der Firma, wobei der Ertrag im Besitz des Pächters bleibt, d.h. er muss nicht mit dem Verpächter geteilt werden.
In beiden Fällen handelt es sich um einen Bestandvertrag, d.h. eine zeitlich befristete Nutzung einer Immobilie oder eines Gegenstandes gegen ein vertraglich vereinbartes Entgelt. Abgesehen davon differiert die Pacht in vielen Punkten vom Mietverhältnis. Sie unterscheidet sich nach der Definition des § 1091 ABGB dadurch, dass die Sache nur durch Fleiß und Mühe gebraucht werden kann. Bei einem Mietzins hingegen wird nur der Gebrauch überlassen.
In vielen Fällen ist es bei Geschäftsräumlichkeiten nicht eindeutig klar, ob es sich bei dem Vertrag um einen Mietvertrag oder Pachtvertrag handelt. Der neue Nutzer muss sich vor der Unterzeichnung unbedingt darüber im Klaren sein, da unterschiedliche rechtliche Regelungen gelten.
Während bei der Miete ein Gebäude oder eine Wohnung dem Mieter zur Nutzung überlassen wird, wird die Immobilie dem Pächter zur Nutzung und zum Erzielen von Erträgen, d.h. für einen Fruchtbezug, überlassen. In beiden Fällen ist die zahlende Partei dazu verpflichtet, nach Ablauf des Miet- oder Pachtverhältnisses das Objekt so zu hinterlassen, wie es ursprünglich übernommen wurde.
Auch bei den Kündigungsgründen sind Pacht und Miete sehr ähnlich. Für ein Auflösen sind bei beiden Varianten ausstehende Zahlungen oder ein nachweislich nachteiliger Gebrauch durch den Pächter oder Mieter zulässig. Während die geltenden Kündigungsgründe für Mietverhältnisse im Mietschutzgesetz geregelt sind, ist für Pachtverhältnisse das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch bzw. das Gewerberecht relevant. Wenn ein Einzelunternehmen von einem Unternehmen pachtet, gilt das österreichische Konsumentenschutzgesetz. Aus steuerlicher Sicht gibt es keinen Unterschied. Sowohl Miet- als auch Pachteinnahmen müssten versteuert und in der Einkommenssteuer genannt werden.
Die Kündigungsfrist kann bei einem Pachtvertrag individuell geregelt werden, d.h. anders als bei der Miete gibt es keine Mindestdauer. Die genaue Prüfung des Pachtvertrages ist deshalb besonders wichtig. Pächter und Verpächter einigen sich auf eine Frist und einen Kündigungstermin.
Sollte es keine entsprechende Vereinbarung geben, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten und der Kündigungstermin ist der 30.6. oder 31.12. des laufenden Geschäftsjahres.
Bei landwirtschaftlich genutzter Bewirtschaftung gelten andere Stichtage, nämlich der 31.3. und der 30.11. des laufenden Geschäftsjahres. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, falls nicht anders im Pachtvertrag vereinbart.
Viele Pächter stimmen einer befristeten Unternehmenspacht zu. Der Pachtvertrag läuft meist über mehrere Jahre, in denen nicht frühzeitig gekündigt werden kann. Der Vorteil für den Pächter ist, dass der Pachtzins für gewöhnlich niedriger als bei einem unbefristeten Pachtvertrag ist. Doch es gibt auch einen großen Nachteil, der unbedingt zu bedenken ist: Sollte das Unternehmen nicht laufen, muss der Pachtzins trotzdem gezahlt werden. Hier ist der Pächter auf das Verständnis des Verpächters angewiesen. Er muss einer frühzeitigen Kündigung zustimmen. Häufig ist er zu einer einvernehmlichen Lösung bereit, da es auch im Interesse des Verpächters ist, dass das Unternehmen Erträge einbringt und der Pachtzins damit gesichert ist. Allerdings ist er zu diesem Kompromiss nicht verpflichtet.
Umgekehrt kann ein befristeter Mietvertrag und Pachtvertrag jederzeit verlängert oder in einen unbefristeten Vertrag umgeändert werden. Dazu ist nicht unbedingt eine vertragliche Vereinbarung notwendig. Nutzt der Pächter die Pachtsache nach Ablauf der Befristung und der Pächter unternimmt nichts dagegen, gilt eine stillschweigende Erneuerung des Vertrages.
Bei einem Pachtvertrag geht es für gewöhnlich um viel Geld und eine lange Vertragsdauer. Umso wichtiger ist ein sicherer, gut durchdachter Pachtvertrag, der weder für die Pächter noch für die Verpächter Schlupflöcher offen lässt. Vor allem in Bezug auf die Zahlung, die Kündigungsfrist und die im Pachtvertrag enthaltenen Räumlichkeiten, Gerätschaften und Flächen sind exakt festzuhalten. Für eine zulässige Pacht sollten sich unbedingt beide Parteien die Meinung von einem Rechtsexperten einholen.
Einer der größten Vorteile einer Pacht ist die längere Kündigungsfrist. Sie ist laut Gesetz für sechs Monate eingeräumt und kann nur jeweils am 30.06. oder 31.12. eines Jahres gekündigt werden. Sowohl dem Pächter als auch dem Verpächter gibt das eine Sicherheit, da keine spontane Kündigung möglich ist.
Wer ein Gebäude pachtet, bezahlt auch für die im Pachtobjekt vorhandenen Gerätschaften mit. Eine Tischlerei, die zur Pacht ausgeschrieben ist, ist meist zumindest mit den grundlegenden Werkzeugen und Geräten ausgestattet. Der Pächter kann so ohne große Investitionen sein Unternehmen starten. Allerdings sind die Pachtpreise dementsprechend höher als eine Miete bzw. erhält der Verpächter einen vereinbarten, umsatzorientierten Bestandzins. Für beide Parteien ist es zu empfehlen, dass alle Bestandteile des Pachtgegenstandes inklusive der dazugehörigen Freiflächen im Pachtvertrag genannt werden und ein entsprechender Grundriss beigefügt wird. Je vollständiger der Plan und je genauer der Zustand der Einrichtung dokumentiert wird, umso besser können sich sowohl Pächter als auch Verpächter vor Streitfällen schützen.
Ein nennenswerter Nachteil der Pacht ist, dass nicht das Mietrechtsgesetz und für den Pächter damit nicht der Mieterschutz gilt. Die Verträge können dementsprechend freier gestaltet werden, was für den Pächter bedeutet, dass er umso genauer nachlesen und hinterfragen muss.
Nicht zu vergessen ist auch, dass der Pächter nicht der Eigentümer des Unternehmens ist. Er kann somit z.B. keine baulichen Maßnahmen ohne Einverständnis des Verpächters durchführen. Außerdem kann das Gebäude nicht als Sicherheit für die Finanzierung neuer Investitionen angegeben werden. Dadurch sinkt die Bonität des Unternehmers, ebenso wie sein Sachvermögen. Das spielt auch bei den Abschreibungen bzw. bei der Steuer eine große Rolle.
Bei der Pacht ist es eine Voraussetzung, dass es sich um ein aktives Unternehmen handelt, d.h. das Vorhandensein der Betriebsmittel und der Geschäftseinrichtung ist Pflicht. Geht es nur um die Räumlichkeiten, z.B. eine Lagerhalle, handelt es sich um eine Miete. An die Pacht ist somit der Umstand gebunden, dass das Gebäude unternehmerisch genutzt wird. Stillgelegte oder neue Gebäude können in diesem Sinne auch verpachtet werden.
Achtung! Seit dem 1. Jänner 2007 gilt für Pachtverträge eine Übernahme bestehender Rechtsverhältnisse. D.h., wenn der vorige Unternehmer für etwas haftet, wird diese Verpflichtung auf den neuen Pächter übertragen, sofern dasselbe Unternehmen weitergeführt wird. Ein genauer Blick in die Bücher ist deshalb unbedingt notwendig!
