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Mieterhöhung

Wann eine Mieterhöhung zulässig ist

Seit vielen Jahren steigen die Mieten in Österreich in die Höhe. Auch wenn im Vergleich zum Vorjahr ein leichtes Abflauen des Anstiegs verzeichnet werden konnte, ist keine große Erleichterung für Mieter in Sicht. Vermieter dürfen ihre Miete erhöhen, sofern sie sich an bestimmte Bedingungen halten.

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Wieviel darf eine Mieterhöhung ausmachen?

Jedes Jahr können in Österreich am 1. April die Mieten an den Verbraucherpreisindex angepasst werden, wodurch es zu einer Mietzinserhöhung kommen kann. Dem Mietspiegel zufolge ist der Mietzins seit 2000 um mehr als 30 % gestiegen. Damit der Vermieter die Miete erhöhen und an ortsübliche Preise anpassen kann, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel enthalten sein.

 

Welche Frist gilt für eine Mieterhöhung?

Um die Miete erhöhen zu können, muss der Vermieter diese Wertsicherung mindestens 14 Tage vor der nächsten Fälligkeit in einem Mieterhöhungsschreiben ankündigen.

Laut österreichischem Mieterschutz hat der Mieter eine Überlegungsfrist, die ab Erhalt des Erhöhungsschreibens einen Monat beträgt. Ist die Miethöhe gemessen an der Indexmiete in Ordnung, kann er keinen Einspruch erheben, ansonsten kann er ein Sonderkündigungsrecht des MRG in Anspruch nehmen.

Mietwohnungen suchen in Österreich

Wo kann der Mietspiegel eingesehen werden?

Mieter, denen die Miethöhe bzw. die Erhöhung zu hoch vorkommt, können einen Blick in den ortsüblichen Mietspiegel werfen und kontrollieren, ob der Wert laut Mietrechtsgesetz erlaubt ist. Auch die Recherche anhand von Vergleichswohnungen ist möglich, da manche Faktoren, wie z.B. ein Balkon oder eine Terrasse, den Wert der Immobilie steigern können und deshalb ein höherer Mietzins verlangt werden darf.

 

Wie kann eine Erhöhung der Miete nach einer Modernisierung erfolgen?

Mieterhöhungen sind erlaubt, wenn Modernisierungsmaßnahmen ergriffen wurden. Dazu zählen bauliche Veränderungen, durch die Energie gespart werden kann, z.B. der Austausch von Fenstern oder eine neue Wärmedämmung. Auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, gelten als Modernisierung, wie z.B. der Einbau einer Küche durch den Vermieter. Dasselbe gilt für Verbesserungen des allgemeinen Wohnverhältnisses, z.B. durch den Bau eines Spielplatzes.

 

Fakten zur Mieterhöhung in Österreich

  • Zuletzt wurden die gesetzlichen Richtwerte 2011 erhöht, da eine Anpassung an die Inflation erst dann vorgesehen ist, wenn der Verbraucherpreisindex über 5 Prozent ansteigt.
     
  • Die Richtwertmieten erhöhen sich, je nach Bundesland, zwischen 4,5 und 4,7 Prozent. Das erscheint viel, bedenkt man aber, dass die Erhöhung nun nach erst knapp 3 Jahren vorgenommen wird, relativiert sich die Zahl.
     
  • Je nach Bundesland gibt es verschiedene Höhen der Richtwertmieten:

Bundesland Höhe der Richtwertmiete
Vorarlberg 8,28 Euro pro Quadratmeter
Salzburg 7,45 Euro pro Quadratmeter
Steiermark 7,44 Euro pro Quadratmeter
Burgenland 4,92 Euro pro Quadratmeter
Wien 5,39 Euro pro Quadratmeter
Niederösterreich 5,53 Euro pro Quadratmeter
Oberösterreich 5,84 Euro pro Quadratmeter
Kärnten 6,31 Euro pro Quadratmeter
Tirol 6,58 Euro pro Quadratmeter

Vergleicht man die vorgeschriebenen Richtwerte mit den Angebotsmieten auf dem Immobilienmarkt, ergibt sich eine große Kluft, besonders in Wien und in den Ballungszentren im Westen. Im vorigen Jahr war Innsbruck die teuerste Stadt Österreichs, mit einem durchschnittlichem Mietpreis von 15,30 Euro, dicht gefolgt von Salzburg mit einem Median bei 14,50 Euro. Erst an dritter Stelle kommt Wien mit einem Median von 14 Euro. Doch diese Mittelwerte können täuschen, tatsächlich gibt es erhebliche innerstädtische Unterschiede. Im 1. Bezirk Innere Stadt näherte sich die Miete der 20 Euro Grenze, während die Vergleichsmiete in Ottakring nur knapp über 13 Euro lag.

 

Entsprechen Richtwertmieten den Kaufpreis?

Vergleicht man die Mietpreise mit den Kosten für den Kauf oder die Errichtung einer Eigentumswohnung, ist es einfacher, die Höhe der Mieten auf dem freien Markt zu verstehen.

Es gibt in Wien kaum noch Wohnungen, die weniger als 2.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Der Medianpreis für gesamt Wien liegt bei über 3.000 Euro.

Nun ein Rechenbeispiel:

Nehmen wir eine 100 m² große Wohnung, die für 250.000 Euro gekauft wurde. Wird diese zum Richtwert von ca. 5,40 Euro pro Quadratmeter vermietet, ergibt sich ein jährlicher Umsatz von knapp 6.500 Euro. Die Investition würde sich erst nach 38,5 Jahren rentieren. Und dabei sind noch nicht einmal allfällige Sanierungen oder der Austausch einer Therme miteingerechnet. Bezieht man diese Kostenpunkte mit ein, erhöht sich der Zeitraum nach der man mit so einer Wohnung Geld verdienen kann auf 40 bis 45 Jahre. Niemand würde in solche Wohnungen investieren, geschweige denn große Sanierungen vornehmen, was aber insbesondere bei älteren Gebäuden öfter nötig wäre. Zusätzlich ist es schwer verständlich, dass man für eine wunderschön sanierte Altbauwohnung, die vor 1945 errichtet wurde, nur den Richtwert verlangen darf, für eine abgewohnte Mietwohnung aus den 1950ern aber beliebig viel.

 

Sind Richtwertmieten immer hilfreich?

Es gibt Probleme auf dem österreichischen Immobilienmarkt, vor allem in den Ballungszentren. Die sind aber durch eine starke Zuwanderung und damit einer stark erhöhten Nachfrage nach städtischem Wohnraum entstanden, die auf ein relativ gleich bleibendes Angebot stößt. Die einzige sinnvolle Lösung, bei der alle gewinnen, liegt im verstärkten Neubau von Wohnungen. Da dies aber von der öffentlichen Hand nicht alleine zu schaffen ist - alleine in Wien gab es in den vergangenen 10 Jahren eine jährliche Nettozuwanderung von über 10.000 Menschen - müssen auch Anreize für private Investoren geschaffen werden, damit mehr Wohnraum entsteht. Mit einer noch stärkeren Begrenzung von Richtwertmieten oder gar deren Ausweitung wird das aber nicht gelingen.

 

Warum ist eine Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung keine Lösung?

In Österreichs Städten wird der Wohnungsmarkt immer knapper und die Nachfrage steigt, weshalb die Richtwertmieten kaum mehr eingehalten werden. Seitens der Regierung und gemeinnütziger Bauträger gibt es viele neue Maßnahmen, um ein leistbares Wohnen zu ermöglichen. Dazu gehören eine Wohnraumschaffung und Neubauprojekte entlang der Stadtgrenzen sowie eine neue Investitionsbank für die Finanzierung von Krediten, wodurch Anreize für private Investoren geschaffen werden, damit mehr Wohnraum entsteht. Eine Kappungsgrenze oder eine Mietpreisbremse, wie sie in Deutschland eingeführt wurde, wird es in Österreich vorerst aber nicht geben.