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Maklervertrag

Was Eigentümer über den Maklervertrag wissen sollten

Viele Eigentümer beauftragen Immobilienmakler mit der Vermittlung ihrer Immobilie zum Kauf oder zur Miete. Der Profi weiß, wie das Objekt ins beste Licht gerückt wird und welcher Wert realistisch ist. Für diese Dienste will er natürlich auch bezahlt werden. Ein ordnungsgemäßer Maklervertrag ist die Grundlage für ein faires Geschäft.

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Worauf Verkäufer beim Maklervertrag achten sollten

Makler gibt es viele, doch nicht jeder arbeitet professionell. Als Eigentümer, der sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, sollte man sich bei der Maklersuche besser an ein renommiertes Maklerbüro wenden. Damit ist die bestmögliche Vermarktung garantiert, da sich auch Interessenten danach orientieren. Eine wichtige Anlaufstelle hierfür ist der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI. Der Makler bzw. das Maklerbüro sollte ein Mitglied sein.

So gestaltet sich das Muster für einen Maklervertrag

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, in dem der Eigentümer dem Makler einen Vermittlungsauftrag erteilt. Der Vertrag ist im österreichischen Maklergesetz geregelt, d.h. es gibt fixe Bestandteile für einen gültigen Vertrag. Dazu gehören die Namen und Anschriften der beiden Vertragspartner, die Nennung der Tätigkeit des Maklers und Vereinbarung zu einem Provisionsanspruch. Außerdem muss der Makler den Auftraggeber auf die anfallenden Kosten und Nebenkosten, den Tätigkeitsnachweis, die Höhe der Provision in Prozent, ein mögliches Naheverhältnis usw. schriftlich hinweisen. Ohne dieses Hinweisblatt ist der Vertrag nicht gültig.

So gestaltet sich das Muster für einen Maklervertrag

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, in dem der Eigentümer dem Makler einen Vermittlungsauftrag erteilt. Der Vertrag ist im österreichischen Maklergesetz geregelt, d.h. es gibt fixe Bestandteile für einen gültigen Vertrag. Dazu gehören die Namen und Anschriften der beiden Vertragspartner, die Nennung der Tätigkeit des Maklers und Vereinbarung zu einem Provisionsanspruch. Außerdem muss der Makler den Auftraggeber auf die anfallenden Kosten und Nebenkosten, den Tätigkeitsnachweis, die Höhe der Provision in Prozent, ein mögliches Naheverhältnis usw. schriftlich hinweisen. Ohne dieses Hinweisblatt ist der Vertrag nicht gültig.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Für die Provisionszahlung gibt es eine Obergrenze. Bis zu 4 % sind möglich, die Höhe hängt neben dem Wert der Immobilie von den Leistungen des Maklers ab. Niedrigere Provisionsvereinbarungen sind selbstverständlich auch möglich.

Bei der Miete ist eine Provision von maximal zwei Bruttomonatsmieten erlaubt, plus 20 % Umsatzsteuer. In einem Mietanbot ist auf die anfallende Zahlung hinzuweisen.

Warum sich der Maklervertrag auch bei der Vermietung lohnt

Vor allem Besitzer von Eigentumswohnungen entscheiden sich häufig gegen einen Makler, um sich die Provisionszahlung sparen zu können. Allerdings sollte dies gut überlegt sein. Neben der Vermittlungstätigkeit übernimmt der Immobilienmakler für Vermieter und Wohnungssuchende gleichermaßen eine beratende Funktion. Der Makler weiß genau über den Immobilienmarkt Bescheid, er kennt den aktuellen Mietspiegel und kann aus finanzieller Sicht das Beste aus der Wohnung herausholen. Der Maklerauftrag ist mit der Immobilienvermittlung noch nicht beendet. Der Immobilienexperte hilft auch bei der Abwicklung des Vertrags und informiert über alle notwendigen Schritte, wie z.B. die Aus- und Eintragung ins Grundbuch.

So können Eigentümer den Vertrag mit dem Makler kündigen

Eigentümern ist zu empfehlen, einen Maklervertrag ohne Rücktrittsfrist bzw. ohne Mindestdauer abzuschließen. Dieser kann jederzeit ohne Nennung von Gründen fristlos gekündigt werden, und zwar von beiden Seiten. Gilt der Vertrag über einen festgesetzten Zeitraum, wird die Sache schwieriger. Die Folge eines sogenannten Alleinvermittlungsauftrages bei einer vorzeitigen, grundlosen Kündigung kann sein, dass die Provision trotzdem gezahlt werden muss. Wer einen befristeten Vertrag wünscht, sollte darauf achten, dass der gewählte Zeitraum nicht zu lang ist und dass es eine Ausstiegsklausel gibt, falls die Immobilie über andere Plattformen oder privat vermittelt werden konnte.

Namhaftmachung von Interessenten

Wann erfülle ich als Makler meine Pflichten im Sinne des § 6 Maklergesetz? Wann wurde ich verdienstlich und wie weit reicht die bloße Namhaftmachung aus? Dazu hat der OGH in seinem Urteil zu 9 Ob 57/04 d Stellung genommen.

Ein Immobilienmaklerbüro erfährt, dass V seine Liegenschaft verkaufen möchte und wendet sich an selbige, um mitzuteilen, dass es einen Interessenten dafür hätte. In der Folge schließen die späteren Streitteile einen Maklervertrag. Per Fax übermittelt das Maklerbüro eine Liste mit von ihr akquirierten Kunden, denen die Liegenschaft angeboten wurde. In weiterer Folge klagte die Immobilienmaklerin die vereinbarte Provision ein, mit dem Argument, sie sei verdienstlich geworden. Der Beklagte bestritt und wandte ein, die Klägerin sei nicht verdienstlich geworden. Der OGH erkannte dazu: Voraussetzung für den behaupteten Provisionsanspruch der Klägerin sei der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquatkausalen Tätigkeit.

Verdienstliche Tätigkeit

Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrages entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw. diese zum Vertragsabschluss zu bewegen, wobei im Immobilienmaklergewerbe die Namhaftmachung des Geschäftspartners ausreicht. Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass die Übersendung einer Namensliste nur dann als Namhaftmachung gewertet werden könne, wenn in der Liste tatsächlich ausschließlich Interessenten enthalten seien, die konkretes Interesse zeigen würden. Der OGH erwog, dass diese Rechtsauffassung zu weit führe: Vielmehr reiche es aus, dass der Makler dem Geschäftsherrn Interessenten bekannt gebe, mit denen ein Vertragsschluss der gewünschten Art mit hinreichend begründender, positiver Erfolgsaussicht versucht werden kann.

Was gilt als Namhaftmachung?

Die Bekanntgabe einer Mehrheit von Personen sei dann als Namhaftmachung zu werten, wenn jedenfalls auch Personen namhaft gemacht werden, mit denen ein Vertragsschluss der gewünschten Art mit begründeter, positiver Erfolgsaussicht versucht werden kann, und wenn dadurch der Kreis der abstrakt-möglichen Interessenten so erheblich eingeengt wird, dass von einer wesentlichen Erweiterung der Kenntnisse des Auftraggebers gesprochen werden kann. Für den vorliegenden Fall bedeute dies, dass die Übermittlung einer Liste, auf der unter anderem der spätere Geschäftspartner des Beklagten angeführt war, allein für die Bejahung der der verdienstlichen Namhaftmachung, nicht ausreiche.

Positive Erfolgsaussicht ist ausreichend

Fazit: Von Namhaftmachung kann nur gesprochen werden, wenn der Makler von einer Abschlussgelegenheit Kenntnis verschafft. Es geht zu weit, nur die Namhaftmachung von Personen als ausreichend zu erachten, die bereits konkretes Interesse gezeigt haben. Vielmehr reicht es aus, dass der Makler dem Geschäftsherrn Interessenten bekannt gibt, mit denen ein Vertragsschluss der gewünschten Art mit hinreichend begründeter, positiver Erfolgsaussicht versucht werden kann. Die Bekanntgabe einer Mehrheit von Personen ist dann als Namhaftmachung zu werten, wenn darüber hinaus der Kreis der abstrakt möglichen Interessenten so erheblich eingeengt wird, dass von einer wesentlichen Erweiterung der Kenntnisse des Auftraggebers- und insofern von einer wesentlichen Förderung seiner Zwecke- gesprochen werden kann. Ob dies der Fall ist, kann immer nur Anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.