Wer eine Wohnung mietet, muss für gewöhnlich eine Kaution dafür zahlen. Sie dient dem Vermieter als Sicherstellung beim Auszug, falls entstandene Schäden zu reparieren sind und kann gerade dann ein heikles Thema sein.
Ob eine Kaution angemessen ist oder nicht, lässt sich demnach nur im Einzelfall prüfen. Fest steht: Die Höhe der Kaution darf in keinem unangemessenen Verhältnis zum Sicherstellungsinteresse des Vermieters stehen. Anders ausgedrückt: Die Kaution muss dazu dienen, die Risiken des Vermieters zu minimieren und sicher zu stellen, dass die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen auch eingehalten werden.
Für gewöhnlich sind Kautionen zwischen einer und drei Bruttomonatsmieten üblich, d.h. drei Nettomieten plus Betriebskosten und 10 Prozent Umsatzsteuer. Sie müssen vertraglich vereinbart werden. Gibt es keinen entsprechenden Vermerk in den Mietverträgen, ist der Mieter zu einer Zahlung nicht verpflichtet. Laut österreichischem Mietrechtsgesetz ist es dem Vermieter nicht erlaubt, nachträglich eine Kaution einzufordern oder sie zu erhöhen. Eine Auflösung des Mietverhältnisses aufgrund einer Weigerung, einer nachträglichen Kaution zuzustimmen, ist nicht erlaubt.
Es gibt verschiedene Arten von Kautionen. Die häufigste Variante ist der Barkredit. Mietern ist zu empfehlen, sich die Übergabe schriftlich bestätigen zu lassen. Die einfachste Form ist das Losungswort-Sparbuch, bei dem nur der Mieter und der Vermieter das Losungswort kennen. Sie kann auch in Form einer Bankgarantie erfolgen. Die Auflagen dafür sind seitens der Banken aber recht streng und die Bürgschaft wird für gewöhnlich nur treuen Stammkunden gewährt. Außerdem fallen für die Bürgschaft jährliche Gebühren an bzw. gibt es eine Verzinsung, die der Mieter zu zahlen hat.
Wird eine Kaution und gleichzeitig auch noch die Maklergebühr verlangt, wird das Einziehen gleich zu Beginn sehr teuer. Um der momentanen größeren finanziellen Belastung zu entgehen, bietet sich die Bankbürgschaft oder Bankgarantie an.
Vermieter können etwa auf die Kaution zurückgreifen, wenn die Monatsmieten nicht bezahlt sind oder wenn die Wohnung beschädigt wurde. Alles, was bei der Höhe der Kaution über das Sicherstellungsinteresse des Vermieters hinausgeht, ist unwirksam. So ist beispielsweise eine Kautionsvereinbarung in der Höhe von zehn Monatsmieten unzulässig, wenn der Vermieter kein besonderes Risiko eingeht.
Wenn der Vermieter oder die Vermieterin die Kaution für Reparaturarbeiten nach dem Auszug des Mieters oder der Mieterin verwenden musste, ist es seine Pflicht, dem ehemaligen Mieter die dafür anfallenden Rechnungen vorzulegen. Wurde nicht der volle Betrag ausgeschöpft, ist der Restbetrag an den Mieter zurückzuzahlen. Waren die Reparaturen teurer, kann der Mieter für die Mehrkosten nicht belangt werden, das Risiko trägt in diesem Fall der Vermieter.
Wenn der Vermieter im Laufe der Jahre wechselt, muss nicht eine neue Kaution gezahlt werden, sondern sie wird vom alten auf den neuen Eigentümer übertragen. Hat der neue Eigentümer es versäumt, sie einzufordern, ist das sein Fehler und er muss sie dem Mieter bei der Kündigung trotzdem zurückzahlen.
Ein häufiger und legitimer Grund ist der Ausgleich von Mietrückständen. Auch für die Beseitigung von Beschädigungen kann das Geld verwendet werden. Die gewöhnliche Abnutzung z.B. bei möblierten Wohnungen oder von Böden ist kein Grund, sie muss schon in die Miete einkalkuliert werden.
In diesem Sinne ist es oft ein Streitfall, wie die Wohnung zu hinterlassen ist. Für gewöhnlich ist im Mietvertrag geregelt, dass sie besenrein sein muss. Das bedeutet, dass alle beweglichen Gegenstände, die nicht ein Bestandteil der Miete waren, entfernt werden müssen. Außerdem ist eine Grundreinigung vorzunehmen. Ob das Ausweißeln der Wohnung dazugehört, muss vorab vertraglich geregelt werden. Wurde die Wohnung nicht gereinigt oder geräumt, kann der Vermieter die Kosten dafür von der Anzahlung abziehen. Für den Mieter ist es deshalb wichtig, beim Einzug den Zustand der Wohnung zu dokumentieren und sich festgehaltene Mängel vom Vermieter schriftlich bezeugen zu lassen. War ein Einbauschrank schon demoliert, kann dem Mieter dafür nicht die Schuld gegeben werden. Ohne Fotos und Zeugen ist der ursprüngliche Zustand aber schwer zu beweisen.
Eine weitere Sicherheit für den Mieter stellt ein Wohnungsrückgabeprotokoll dar, in dem der Zustand, in dem die Wohnung übergeben wird, sowie der Stand des Heizungs- und Wasserzählers protokolliert wird. Was hingegen nicht erlaubt ist, ist bei einer Kündigung die Zahlung der Miete zu stoppen und diese mit der Kaution abzugleichen. Von Vermieterseite her handelt es sich um einen Zahlungsverzug, für den Mahnungen inklusive entsprechender Gebühren ausgesprochen werden können.
Mieter, die eine unverhältnismäßig hohe Kaution bezahlt haben, können diese zurückfordern. Die Unwirksamkeit einer Vereinbarung über eine zu hohe Kaution folgt aus den Bestimmungen des MRG über das Ablöseverbot für Mietrechte.
Doch Achtung beim Wohnungsverkauf: Wenn der Eigentümer einer Mietwohnung wechselt, kann es mitunter schwierig werden, eine erhöhte Kaution zurückzufordern. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Rechtsnachfolger des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Rückzahlung jenes Teiles der Kaution verpflichtet, welcher das zulässige Maß überschreitet. Dies trifft etwa dann zu, wenn der neue Vermieter keine Möglichkeit zur Einsicht in bestehende Mietverträge hatte. Es ist möglich, dem Vermieter einen Geldbetrag zu bezahlen, ein Sparbuch zu übergeben oder eine Bankgarantie zu stellen. Die Kaution wird verzinst. Die Zinsen sind im Falle eines Barerlages äußerst gering. Sie können aber auch ein Sparbuch übergeben. In diesem Fall können Sie die Zinsen erhöhen.
Tipp: Vereinbaren Sie im Mietvertrag, dass dem Vermieter ein Sparbuch übergeben wird, das er im Falle des Eintrittes von Mietzinsrückständen oder von Schäden am Bestandobjekt im Ausmaß des Rückstandes oder der Schäden realisieren darf. Dadurch lukrieren Sie einen höheren Zinsertrag als im Falle der Zahlung der Kaution in Bargeld.
Nach § 16b vom MRG muss die Kautionssumme nach der Kündigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurückgezahlt werden, wobei dem Vermieter einige Tage Zeit für die Überprüfung des Zustandes gewährt werden muss. Sind Reparaturen notwendig, darf er bis zur Ausstellung eines Kostenvoranschlages warten.
Wenn der Vermieter die Zahlung verweigert, bleibt dem ehemaligen Mieter nur das Melden bei einer Schlichtungsstelle bzw. die Klage vor Gericht. Der Mieter hat dafür bis zu 30 Jahre Zeit, erst dann verjährt der Anspruch darauf. Grundsätzlich sollte die Miete aber sofort schriftlich eingefordert werden.
Wer eine Wohnung bewohnt, nutzt diese auch ab, egal wie vorsichtig mit den Räumlichkeiten und dem Inventar umgegangen wird. Häufig wird diese Abnutzung zu einem Zankapfel bei der Mietkaution. Sie kann nämlich nicht einbehalten werden, wenn es sich um eine normale Abnutzung handelt, jedoch schon, wenn diese übermäßig stark ist.
Vermieter können die Rückstellung z.B. nicht dafür verwenden, um Löcher in den Wänden auszubessern, die durch das Anbringen von Bildern entstanden sind. Auch Kratzer in den Böden oder verzogene Türen von Küchenschränken gelten als gewöhnliche Abnützung. Mieter, die ein unrechtmäßiges Einbehalten der Kaution vermuten, können sich beim Konsumentenschutz oder bei der österreichischen Mietervereinigung darüber informieren, welche Umstände als Schäden geltend gemacht werden können.
Wenn der Vermieter den Kautionsbetrag nicht von sich aus zurückzahlt, sollte ihm nicht gleich mit dem Anwalt gedroht werden. Stattdessen sollte er schriftlich, in einem sachlichen Ton, zur Rückzahlung aufgefordert werden. Erst wenn immer noch nicht gezahlt wird, können rechtliche Schritte ergriffen werden oder eine Schlichtungsstelle zurate gezogen werden. Wichtig ist der Beweis, dass die Miete innerhalb der letzten drei Jahre immer pünktlich bezahlt wurde. Wenn die Mietzahlung bar erfolgt, sollte sich der Mieter deshalb immer eine entsprechende Quittung vom Vermieter unterzeichnen lassen.
Wurde der Kautionsbetrag bar bezahlt, kann der Mieter in einem Außerstreitverfahren die Zahlung zurückfordern. Schwieriger wird es, wenn ein Sparbuch als Veranlagungsform gewählt wurde. Ohne Klage beim zuständigen Bezirksgericht wird der Mieter nur schwer sein Geld zurückbekommen. Auf jeden Fall sollten sich Betroffene an den österreichischen Mieterschutzverband wenden, der mit Rat und Tat zur Seite steht.
Der Vermieter ist laut Mietschutzgesetz dazu verpflichtet, die Kaution separat von seinem eigenen Vermögen zu veranlagen, damit der Mieter im Falle eines Konkurses den vollen Betrag zurückbekommt. Der Mieter hat ein Absonderungsrecht im Konkursverfahren, d.h. die Kautionssumme ist im Falle einer Insolvenz gesichert.
