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Befristeter Mietvertrag - Was ist erlaubt?

Die Vorteile und Nachteile

Befristete Mietverträge sind bei Vermietern eine beliebte Vertragsform, da sie bei Ablauf der Frist keinen triftigen Grund brauchen, um dem Mieter kündigen zu können. Dadurch können sie sich vor unangenehmen oder nicht zahlenden Mietern schützen. Doch die Befristung hat auch für die Mieter Vorteile.

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Wie ist die Befristung gesetzlich geregelt?

Bei Wohnungen (also nicht bei Geschäftsräumen) muss die ursprünglich vereinbarte oder verlängerte Vertragsdauer mindestens drei Jahre betragen. Nach oben hin gibt es keine zeitliche Begrenzung. Eine Befristung mit geringerer Laufzeit ist nach dem Gesetzeswortlaut nicht möglich und kann vom Mieter im Nachhinein angefochten werden. Sollte im Vertrag eine kürzere Bindungsdauer genannt sein und es zum Streitfall kommen, wird der Vertrag von Gesetzes wegen in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt. Hier greift das Mietrechtsgesetz MRG, das für den Mieter einen sehr starken Schutz bietet. Auch der Mieterschutzverband und der Verein für Konsumenteninformation VKI sind in Zweifelsfällen wichtige unterstützende Anlaufstellen.

Dem Mieter wird ein zwingendes Kündigungsrecht gewährt, das er nach Ablauf des ersten Jahres der Befristung ausüben kann. Allerdings muss er die Kündigungsfrist berücksichtigen. Ein vorzeitiges Ausziehen ohne Weiterbezahlung der Miete ist nur dann möglich, wenn ein passender Nachmieter gefunden wird, mit dem der Vermieter einverstanden ist. Mit ihm muss ein neuer Vertrag ausgehandelt werden, d.h. soll auch der neue Vertrag befristet sein, müssen wieder mindestens drei Jahre als Frist gesetzt werden.

Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nicht auflösbar sind oder nicht aufgelöst werden, gelten als auf unbestimmte Zeit aufgelöst.

Welche Vorteile hat ein befristeter Mietvertrag in Österreich?

Vermieter bevorzugen den befristeten Mietvertrag, Mieter hingegen den unbefristeten, da er kein „Ablaufdatum“ besitzt. Der Vorteil für den Vermieter liegt auf der Hand: Er kann ohne Kündigungsgrund das Mietverhältnis beenden und sich so zumindest teilweise vor Mietnomaden oder Messies schützen. Die Dauer der Befristung muss er aber einhalten.

Allerdings hat die zeitlich begrenzte Variante auch für den Mieter Vorteile. So ist die Miete bei Altbauten um fast ein Viertel günstiger als bei unbefristeten Verträgen, auch für neuwertige Mietobjekte muss weniger bezahlt werden. Meist wird auch für die Dauer der Befristung ein konstanter Mietzins garantiert. Angesichts der steigenden Mietpreise ist das sicher ein gutes Argument, um in den sauren Apfel zu beißen.

Stellt der Mieter nachträglich fest, dass die Miete gemessen am Index zu hoch war, kann er bis zu einem halben Jahr nach Vertragsende die Differenz zur geleisteten Miete für die gesamte Mietdauer zurückverlangen. Diese wird dann innerhalb von zehn Jahren zurückgezahlt.

So geht ein befristeter Mietvertrag in die Verlängerung

Ein befristeter Mietvertrag kann beliebig oft verlängert werden, allerdings jedes Mal mindestens um drei Jahre. Wird der Vertrag nicht explizit gekündigt oder aufgelöst, wird er automatisch um diese Zeit verlängert. Wird er auch dann nicht gekündigt, geht er in einen unbefristeten Vertrag über. Allerdings betrifft dies nur befristete Mietverträge, die nach dem 30. September 2006 unterzeichnet wurden.

Tipp: Halten Sie die Fristen in Evidenz und sorgen Sie rechtzeitig für die Erlassung eines gerichtlichen Übergabsauftrages. Teilen Sie allfällige Befristungen Ihrem Rechtsnachfolger mit.

Kündigung bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag

Befristete Verträge unterscheiden sich in der Form nicht von unbefristeten, es wird lediglich ein „Ablaufdatum“ vereinbart. Der Mieter hat somit dieselben Rechte wie ein Mieter ohne Frist, d.h. ihm darf vorher nicht einfach gekündigt werden, und auch nicht, wenn sich der Vertrag verlängert hat. Auch dann sind also nur dringender Eigenbedarf durch den Vermieter bzw. die Vermieterin, Abbruchsfälle, ein nachweisbarer nachteiliger Gebrauch, ein Nichtzahlen der Miete usw. rechtlich akzeptierte Gründe. Außerdem muss der Vermieter wie sonst auch seine Erhaltungspflicht erfüllen, eine Prüfung der Richtigkeit der Betriebskosten ermöglichen, Instandhaltungsmaßnahmen ergreifen usw.

Der Mietvertrag ist ein rechtlich gültiger Vertrag, dessen Verbindlichkeiten mit Ablauf der Frist erlöschen. Vermieter, die auf Nummer Sicher gehen wollen, sollten mindestens einen Monat vor dem Endtermin eine Kündigung an den Mieter bzw. die Mieterin schicken, am besten in Form eines eingeschriebenen Briefes. Wie die weitere Vorgehensweise nach Ablauf der Vertragsdauer geregelt ist, ist für gewöhnlich ein Bestandteil der Mietverträge. Häufig läuft das Mietverhältnis einfach weiter, wenn der Vermieter zum Stichtag keine Kündigung ausgesprochen hat.

Doch auch ohne die Information durch den Vermieter müsste der Mieter zum Stichtag ausziehen. Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter schnell reagieren und innerhalb von zwei Wochen eine Räumungsklage einbringen. Tut er dies nicht, zeigt er sich mit dem Bleiben des Mieters einverstanden und der Vertrag verlängert sich automatisch um drei Jahre.

Worauf ist bei einem befristeten Mietvertrag zu achten?

Auch Mieter können die Wohnung laut Mieterschutzverband nicht vorzeitig kündigen, mit Ausnahme von Wohnungen, die in den Anwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen. Dies ist bei folgenden Gegebenheiten der Fall:

  • das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung befindet, ist vor dem 1.7.1953 errichtet worden,
  • die Mietwohnung wurde nach dem 30.09.2006 durch einen Zubau oder nach dem 31.12.2001 durch den Ausbau eines Dachbodens geschaffen,
  • das Mietobjekt befindet sich in einem nach dem 30.06.1953 errichteten, frei finanzierten Gebäude oder
  • es handelt sich um eine vermietete Eigentumswohnung in einem Gebäude, für das nach dem 08.05.1945 die Baubewilligung erteilt wurde.

In diesen Fällen darf ein befristeter Mietvertrag vom Mieter ohne Nennung von Gründen gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine dreimonatige Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Auf jeden Fall muss der Mieter aber mindestens ein Jahr in der Wohnung gewohnt haben.

Achtung Ausnahme: Ein befristeter Mietvertrag bei einem Haus

Im Gegensatz zu Wohnungen gelten bei Häusern andere Regeln bezüglich der Kündigungsfrist. Sie sind vom Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes ausgenommen. Für den Mieter bedeutet das, dass eine vorzeitige Kündigung nicht möglich ist, sofern dies nicht explizit vertraglich vereinbart wurde.

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Warum kann ein Makler hilfreich sein?

In Österreich muss der Makler den unerfahrenen Vermieter über die Möglichkeit eines befristeten Mietverhältnisses unterrichten.

Klärt ein Makler den Vermieter nicht über die Möglichkeit des befristeten Mietverhältnisses auf, kann jedoch kein Schadenersatzanspruch geltend gemacht werden. Vielmehr sind Feststellungen darüber zu treffen, ob der Vermieter bei Aufklärung über die Befristungsmöglichkeit auch tatsächlich eine solche Befristung des Mietvertrages verlangt hätte, ob der Mieter darauf eingegangen wäre und verneinendenfalls wie der Vermieter sonst mit dem Haus weiter verfahren wäre. Ohne solche Feststellungen lässt sich die Kausalität der dem Makler angelasteten Pflichtverletzung nicht beurteilen (OGH, 5 Ob 275/06m).

Natürlich sollte sich auch der Mieter über eine mögliche Befristung informieren. Diese wird bei der Besichtigung nicht immer erwähnt, im Vertrag muss sie aber festgehalten werden. Deshalb muss er unbedingt genau durchgelesen werden, eine auf Vertrauen basierende schnelle Unterzeichnung ist nicht zu empfehlen. Auch wenn vor Ort mit der Erwähnung der vielen Interessenten Druck  gemacht wird, muss der Vertrag zu Hause noch einmal genau geprüft werden, bevor er unterzeichnet wird.

Kann der Vermieter nachträglich eine Befristung einfordern?

Nein, es ist nicht möglich, den Vertrag nach der Unterzeichnung zu befristen. Stimmt der Mieter nach Mietvertragsabschluss der begrenzten Vertragsdauer nicht zu, ist das kein geltender Kündigungsgrund. Deshalb müssen die Fronten diesbezüglich vorab deutlich geklärt sein. Für den Mietinteressenten bedeutet das, dass er den Mietvertrag sehr gründlich durchlesen muss. Eine häufige Aufgabe von Schlichtungsstellen ist das Vermitteln bei mündlich nicht vereinbarten, schriftlich jedoch bestätigten befristeten Verträgen.

Unterschied zwischen Teilanwendungsbereich und Vollanwendungsbereich

Beim Mietvertragsabschluss ist es wichtig, zwischen dem Teilanwendungsbereich und dem Vollanwendungsbereich zu unterscheiden. Je nachdem gibt es laut Mietrechtsgesetz unterschiedliche Regeln zur Kaution, zur Befristung, zum Kündigungsschutz und zum Mietrecht im Todesfall. Der Mieter muss sich bei der Vertragsunterzeichnung darüber informieren, in welchen Bereich des Mietrechtsgesetzes sein Vertrag fällt.