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Der Grundstückskaufvertrag

Sie haben sich entschlossen Ihr eigenes Haus zu bauen? Bevor Sie damit anfangen können brauchen Sie zuerst ein Grundstück. Wenn Sie das gefunden haben, kommt es möglichst bald zum Kauf. Dabei gibt es einiges zu beachten, damit der Grundstückskaufvertrag auch rechtsgültig ist. Ist er das nicht, kann es im Nachhinein zu Problemen kommen.

Aufsetzen des Grundstückskaufvertrags

Der Kaufvertrag überträgt die rechtsgültige Inhaberschaft vom Verkäufer auf den Käufer. Der Käufer bekommt alle Rechte an dem Grundstück. Dafür wird der vereinbarte Kaufpreis bezahlt.

Grundsätzlich sind Sie berechtigt, den Kaufvertrag selbst gemeinsam mit Ihrem Vertragspartner aufzusetzen. Dabei können Sie sich an vorgefertigten Mustern orientieren. Unterschrieben werden muss der Grundstückskaufvertrag aber in Anwesenheit eines Notars. Ansonsten ist der Vertrag nicht gültig.

Es empfiehlt sich daher ohnehin den Kaufvertrag von einem Notar aufsetzen zu lassen. So können Sie als Käufer sicher sein, dass der Vertrag alle wichtigen Punkte in finanzieller und rechtlicher Hinsicht abdeckt.

Abwicklung des Grundstückskaufvertrags

Bei der Abwicklung des Grundstückskaufvertrags ist es wichtig, die Besonderheiten des österreichischen Rechts für den Erwerb und Verlust bücherlicher Rechte zu beachten.

Der Grundbücherliche Eintragungsgrundsatz sieht vor, dass es nicht ausreicht den Kaufvertrag zu unterfertigen, die Liegenschaft faktisch zu übernehmen und den Kaufpreis zu bezahlen, um das Eigentum an einer Liegenschaft zu erlangen. Ausschlaggebend für den Eigentumserwerb ist die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch.

Eine weitere Gefahr für unvorsichtige Käufer liegt im grundbürgerlichen Prioritätsgrundsatz. Der Rang einer Eintragung im Grundbuch ist abhängig vom Zeitpunkt des Einlangens des entsprechenden Grundbuchsgesuchs. Grundsätzlich sind daher alle eingetragenen Rechte, die im Rang vor der Einverleibung des Eigentums durch den Käufer stehen, von diesem zu übernehmen. Deshalb sollten Sie sich vor dem Kauf und der Überweisung des Kaufpreises unbedingt das Grundbuch genau ansehen. Die eingetragenen Rechte können Ihnen sonst unter Umständen schaden.

Es könnte beispielsweise zu einem weiteren Veräußerungsversuch des Verkäufers oder einer Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens kommen. Daher Achtung: Zahlen Sie den Kaufpreis nicht vor der Einverleibung ohne vorherige, ausführliche juristische Beratung. Denken Sie daran, dass Sie ohne Eintragung im Grundbuch nicht der rechtmäßige Eigentümer sind.

Was kostet dieser Umzug?

Wohnfläche (bisher)ca. 10
Entfernungca. 5km
ab 350

Was muss im Grundstückskaufvertrag stehen?

Bevor Sie einen Grundstückskaufvertrag unterschreiben, gehen Sie sicher, dass alle wichtigen Faktoren abgedeckt sind. Folgende Informationen sollten Kaufverträge über eine unbebaute Liegenschaft enthalten:

  • Namen beider Vertragspartner
  • Adressen beider Vertragspartner
  • Genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstands (aktueller Grundbuchauszug)
  • Aufsandungserklärung: Der bisherige Eigentümer der Liegenschaft erklärt, dass er mit der Übertragung des Eigentumsrechts an den Käufer einverstanden ist. Die Eigentumsübertragung ist grundbücherlich nur mit einer solchen Aufsandungserklärung gültig.
  • Art der Bezahlung (Wird bar bezahlt? Nimmt der Käufer ein Darlehen auf, um zu bezahlen?)
  • Baurechtlicher Zustand des Grundstücks muss eindeutig hervorgehen
  • Übergabetermin und -bedingungen
  • Strafe für verspätete Übergabe
  • Mängel am Grundstück
  • Rücktrittsbedingungen, Absicherung vor Unvorhergesehenem
  • Name des Treuhänders, der für die Kaufabwicklung zuständig ist
  • Grunddienstbarkeiten die ins Grundbuch eingetragen wurden, wie Wegerechte oder Durchfahrtsberechtigungen

Die Bezahlung des Maklers

Die Bezahlung des Maklers ist nicht gesetzlich geregelt. Die beiden Vertragspartner regeln diesen Punkt unter sich. In den meisten Fällen wird das Honorar des Maklers auf den Kaufpreis aufgerechnet. Maklerprovisionen sind gesetzlich geregelt. Zwischen ein und vier Prozent darf sie - je nach Wert der Immobilie - liegen.

Rücktritt vom Kaufvertrag

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag bei einem Grundstück ist nicht ganz einfach. Es gibt kein Rückgaberecht für Immobilien, deshalb müssen beide Parteien einem Rücktritt zustimmen. Eine Ausnahme gilt, wenn vertragliche Vereinbarungen nicht eingehalten wurden. In diesem Fall gibt es einen rechtlich geltenden Grund, wieso Sie vom Kaufvertrag zurücktreten können. Kann der Verkäufer jedoch beweisen, dass nicht er Schuld ist, dass die Vereinbarung nicht eingehalten wurde, erlischt das Rücktrittsrecht. Besser ist, Sie vereinbaren bereits im Grundstückskaufvertrag, wie in solchen Fällen verfahren werden soll. Bei einem verspäteten Einzug wird beispielsweise oft eine Strafe in Höhe eines bestimmten Tagessatzes vereinbart.

Vorvertrag

Vorverträge sind gängige Praxis beim Grundstückskauf. Damit will der Verkäufer sicher gehen, dass beim potentiellen Käufer auch wirklich ernsthaftes Kaufinteresse besteht. Der Kaufinteressent kann so eine gewisse Sicherheit haben, dass er das Grundstück tatsächlich erwerben kann. Vorverträge sind aber nicht notariell beglaubigt und daher auch nicht rechtlich bindend. Er verpflichtet weder den Eigentümer zum Verkauf, noch den Interessenten zum Kauf. Eine Rechtsverbindlichkeit entsteht nur mit notarieller Beglaubigung.

Das Grundbuch

Bevor Sie einen Kaufvertrag abschließen, sollten Sie unbedingt einen Blick ins Grundbuch werfen. Eine Grundbuchsabschrift erhalten Sie beim Bezirksgericht gegen eine Gebühr. Dort können Sie einige wichtige Fakten nachlesen:

  • Wer ist der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks?
  • Gibt es bestehende Dienstbarkeiten oder Reallasten?
  • Bestehen für Darlehen pfandrechtliche Sicherstellungen?
  • Gibt es andere Belastungen auf das Grundstück?

Achtung: Können Sie das Grundstück nicht lastenfrei erwerben, lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten. Ist die Größe unklar oder besteht Gefahr, dass das Grundstück geteilt werden muss, setzen Sie sich mit dem Vermessungsamt oder einem Ziviltechniker in Verbindung. 

Der Weg ins Grundbuch

Der Vertragserrichter legt den beglaubigten Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern vor. Von diesem wird die Grunderwerbssteuer vorgeschrieben. Nachdem die Grunderwerbssteuer eingezahlt wurde stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch. Anschließend verfasst der Vertragserrichter das Grundbuchgesuch und reicht es beim Bezirksgericht gemeinsam mit allen anderen Unterlagen ein. Das Bezirksgericht verständigt Sie anschließend über den Beschluss für die Eintragung des Eigentums in Grundbuch.

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