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Anlegerwohnung

Eine sichere Investitionsmöglichkeit

Vor dem Kauf können Sie eine Anlegerwohnung mithilfe simpler Fragen auf ihre Vermietbarkeit überprüfen. Denn je attraktiver die Immobilie, desto rentabler ist sie später als Kapitalanlage.

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Bei der Anlegerwohnung, auch Vorsorgewohnung genannt, handelt es sich um eine Form der Eigentumswohnung. Allerdings liegt der Hauptzweck des Erwerbs darin, die Wohnung weiter zu vermieten und aus den Mieteinnahmen auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu generieren, anstatt selbst darin zu wohnen. Anlegerwohnungen bringen als dauerhafte Einnahmequelle viele Vorteile mit sich, bergen aber auch gewisse Risiken. Um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, gilt es zudem die steuerlichen Rahmenbedingungen zu kennen.

Welche Vorteile haben Anlegerwohnungen?

Die Vorteile einer Vorsorgewohnung liegen auf der Hand: Durch die Vermietung der Immobilie können ein möglicher zuvor aufgenommener Kredit abbezahlt und sodann Gewinne erzielt werden. Ein wesentliches Plus liegt dabei in der Sicherheit der Geldanlage. Schließlich ist die Nachfrage nach Wohnungen unabhängig von wirtschaftlichen Krisen stetig gegeben und auch der Sachwert der Immobilie wird durch etwaige Börsenstürze nicht gemindert. Im Gegenteil: Die Anpassung der Mieteinnahmen an die Inflationsrate sichert den Ertrag. Zudem muss keine Mehrwertsteuer gezahlt werden und die Zinsen des Wohnungsdarlehens lassen sich von der Steuer absetzen. Durch die Zusammenarbeit mit einer Immobiliengesellschaft können Besitzer darüber hinaus jedwede anfallende Arbeit in professionelle Hände geben und den zeitlichen Aufwand auf ein Minimum reduzieren.

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Was gibt es vorab zu beachten?

Anleger sollten vor dem Erwerb im Detail ihre Ziele definieren, die sie mit dem Erwerb und der Vermietung einer Vorsorgewohnung erreichen wollen. Zu welchem Zweck soll die Rendite genutzt werden (z.B. Altersvorsorge oder zukünftige Wohnfläche für den Nachwuchs) und wie hoch soll sie ausfallen? Um von stetigen Mieten profitieren zu können, sollte die Wohnung sodann mit Sorgfalt ausgewählt werden. Kenntnisse über Stadt, Wohngegend und Wohnungsmarkt erleichtern die Entscheidung für eine sinnvolle Investition. Insbesondere der Wohnungsmangel in Metropolregionen wie Wien macht den Erwerb von Anlegerwohnungen attraktiv.

Wie attraktiv ist die Infrastruktur der Wohnung?

Hauptziel einer Anlage- oder Vorsorgewohnung sind regelmäßige Mieteinnahmen. Steht die Wohnung leer, zahlen Sie drauf. Daher sollte die Immobilie möglichst attraktiv für potenzielle Mieter sein. Mitbestimmend sind dafür eine gute Verkehrsanbindung sowie eine schöne Lage der Wohnung. Befinden sich in der Nähe Grünflächen, Spielplätze, Einkaufsmöglichkeiten oder eine Schule? Kriterien wie diese steigern die Nachfrage.

Welche Wohnungen eignen sich?

Generell sind Ballungszentren prädestiniert für Eigentumswohnungen. Kleinere Immobilien in zentralen Stadtteilen bieten besonders in Studentenstädten mit einem gesunden Wohnungs- und Arbeitsmarkt attraktive Wohnfläche. 2-, bzw. 3-Zimmer-Wohnungen sind zudem flexibel nutzbar. Anleger können hier aus dem Vollen schöpfen, denn als potentielle Anrainer kommen sowohl Singles, Studenten, Paare und Kleinfamilien in Frage. Eine Nutzbarkeit als Wohngemeinschaft erweitert zudem den Kreis an Interessenten. Des Weiteren müssen Käufer abwägen, inwiefern eine Eigentumswohnung mitsamt Kellerabteil oder Garagenstellplätzen die Attraktivität für Anrainer und gleichsam den Mietpreis steigern können.  

In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?

Noch wichtiger ist die bauliche Verfassung der Anlegerwohnung. Als Vermieter müssen Sie für allgemeine Schäden aufkommen. Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie regelmäßig Geld in Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen stecken müssen. Auch die Betriebskosten sollten nicht zu hoch sein, denn das schreckt Interessenten ab. Punkten können Sie hingegen mit Größe und Zimmeranzahl: Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Maximalgröße von 45 bis 50 Quadratmeter sind in der Anschaffung günstig und bei Mietern beliebt. Drei-Zimmer-Wohnungen sollten erfahrungsgemäß höchstens 70 Quadratmeter groß sein.

Welche Risiken weisen Vorsorgewohnungen auf?

Das größte Risiko einer Anlegerwohnung besteht in möglichen Leerständen, die es mit einer gründlichen Vorauswahl der Immobilie zu unterbinden gilt. Sofern Käufer einer Anlegerwohnung die Verwaltung anschließend selbst übernehmen, sind sie verantwortlich für die Gültigkeit etwaiger Formalien. Die Eigentumsrechte sind im Grundbuch festgeschrieben, die Aufsetzung des Mietvertrags muss sodann mit präzisen Angaben (z.B. hinsichtlich der Laufzeit) einhergehen, um späteren Konflikten mit den Mietern vorzubeugen. Um den Werterhalt der Immobilie zu sichern bzw. ihren Wert zu steigern, bedarf es einer ständigen Pflege und der Instandhaltung des Wohnraums. Optional können Besitzer den Verwaltungsaufwand auf professionelle Immobiliengesellschaften übertragen.

Welche Form des Mietvertrags ist geeignet?

Je länger die Laufzeit des Mietvertrages, der zum Kauf-Zeitpunkt für Ihre Wunsch-Immobilie gilt, desto geringer der Verwaltungsaufwand. Jedes Mal, wenn ein Mieter auszieht, müssen Sie sich von neuem um einen Nachfolger kümmern. Unbefristete Mietverträge sind demnach ideal für Anlegerwohnungen. Zwar können Sie diese als Vermieter nicht so leicht kündigen, dafür ist Ihnen jedoch die regelmäßige Miete sicher. Zudem sind unbefristete Verträge attraktiver für Wohnungssuchende, da sie günstiger sind und ihnen mehr Rechte einräumen.

Lohnt es sich, einen Profi zu beauftragen?

Es ist ratsam, vor dem Kauf einer Anlegerwohnung einen Makler oder Anwalt hinzuzuziehen. Von der Suche, Auswahl des Mieters und Erstellung des Mietvertrages hängt die Rendite ab. Auch können Experten Sie hinsichtlich steuerlicher Entscheidungen beraten. Fallen die Mieteinnahmen noch unter die Kleinunternehmerregelung? Kommt es günstiger, Vorsteuer statt Umsatzsteuer zu zahlen? Professionelle Unterstützung bieten auch Bauträger, die Vorsorgewohnungen anbieten. Sie übernehmen die Vermietung gleich mit und kalkulieren Reparaturrücklagen und Mietausfälle in ihre Berechnungen ein. Auch die Verwaltungsarbeiten müssen Sie dann nicht selbst übernehmen.