Vorvertrag
Was Sie beim Vorvertrag für eine Immobilie beachten sollten
Bei einem Vorvertrag für den Verkauf einer Immobilie handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag, durch den sich Käufer und Verkäufer verpflichten, in Zukunft einen weiteren – den Hauptvertrag – abzuschließen. Im Vorvertrag, der teils auch als Kaufanbot bezeichnet wird, werden neben dem Kaufpreis auch bestimmte Bedingungen festgehalten, unter denen der folgende Hauptvertrag abgeschlossen wird. Im folgenden Ratgeber erfahren Sie, was beim Abschluss eines Vorvertrags zu beachten ist.
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In welchem Fall ist ein Vorvertrag für eine Immobilie sinnvoll?
Beim Verkauf Ihrer Immobilie werden Sie unter Umständen viele Angebote von unterschiedlichen Interessierten erhalten. Unterbreitet Ihnen ein Interessent ein besonders gutes Angebot, sollten Sie jedoch nicht vorschnell allen anderen Interessenten absagen. Ein Vorvertrag kann hier als Absicherung dienen, dass letztendlich auch wirklich ein Kaufvertrag zustande kommt. Der Vorvertrag dient dementsprechend als Versprechen zum Kauf der Immobilie. Bei Nichteinhaltung des potenziellen Käufers stehen Ihnen als Verkäufer Schadensersatzansprüche zu. Ebenso gilt dies jedoch, wenn sich Ihre Konditionen verändern. Ein Vorvertrag sollte somit beiderseits nicht unüberlegt unterschrieben werden.
Für die Absicherung zum definitiven Verkauf ist es sinnvoll, einen solchen Vorvertrag mit dem potenziellen Käufer zu vereinbaren:
- Sie können somit sichergehen, dass der Käufer zur gleichen Zeit nicht mehrere Angebote für unterschiedliche Immobilien abgibt.
- Beide Vertragsseiten verpflichten sich hierdurch zur Erfüllung der aufgeführten Bedingungen, wie beispielsweise noch vor dem Verkauf geplante Renovierungsarbeiten des Verkäufers oder die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises des Käufers.
- Kommen die im Vorvertrag vereinbarten Umstände bedingt durch einen Vertragspartner nicht zustande, besteht für die jeweils andere Partei keine Verpflichtung zur Erfüllung des Vertrags und dieser erlischt.
Was beinhaltet ein Vorvertrag?
Nach §936 im ABGB ist der Vorvertrag die Vereinbarung zum Abschluss eines Hauptkaufvertrags, weshalb die wesentlichen Punkte des geplanten Kaufvertrags bereits enthalten sein sollten. Falls im Vorvertrag nicht anders festgehalten, kann bei Nichteinhaltung einer Jahresfrist eine Klage auf den Abschluss des Vertrags eingereicht werden. Nach einem Jahr erlischt dieses Recht für gewöhnlich, die Länge der Frist kann jedoch je nach Vertrag variieren. Laut der Umstandsklausel können Änderungen der im Vorvertrag festgehaltenen Umstände zu seiner Ungültigkeit führen.
Folgende Punkte sollten im Vorvertrag für eine Immobilie enthalten sein:
- Vereinbarter Kaufpreis
- Geplanter Zeitpunkt der Übergabe
- Bescheinigung der Lastenfreiheit der Immobilie
- Name und Konditionen des Vertragserrichters (z.B. ein Notar)
- Zeitliche Befristung des Vorvertrags
- Notwendige Bedingungen zum Abschluss des Hauptvertrags (z.B. Finanzierungszusage)
- Name und Konditionen eines Maklers (falls gewünscht)
Vorlagen und Formulare für einen solchen Vorvertrag werden oft von sachkundigen Maklern oder Notaren angeboten.
In welchen Fällen kommt der Kaufvertrag nicht zustande?
Wenn der Interessent unerwartet innerhalb der Frist abspringt, steht Ihnen als Verkäufer nach Abschluss eines Vorvertrags Schadensersatz zu. Die Höhe des Anspruchs wird für gewöhnlich bereits im Vorvertrag geregelt. In folgenden Fällen kann der potenzielle Käufer jedoch auch ohne Schadensersatzforderungen Ihrerseits vom Vorvertrag zurücktreten:
- Wenn eine Ihrerseits zu erfüllende Bedingung aus dem Vorvertrag nicht eingetroffen ist (z.B. anstehende Renovierungsmaßnahmen)
- Wenn zwar eine Nichterfüllung durch den Käufer eintritt, diese jedoch nicht selbst verschuldet ist (z.B. plötzliche Arbeitsunfähigkeit und somit Zahlungsunfähigkeit)
Selbst wenn Ihnen als Verkäufer beim Abschluss eines Vorvertrags bei Nichterfüllung Schadensersatzzahlungen zustehen, sollte ein solcher Vertrag nicht ohne Überlegung und gegebenenfalls Prüfung eines Notars abgeschlossen werden. Die Nichterfüllung des Vorvertrags bringt immer aufwändige juristische Folgen mit sich, die den letztendlichen Verkauf Ihrer Immobilie verzögern können.