Jetzt Käufer, Mieter oder Nachmieter findenInserat aufgebenInserat aufgeben

Steuerreform: Das ändert sich für Eigentümer

Neue Regelungen und ihre Folgen

Die Steuerreform 2015 hat die Wogen in Österreich hochgehen lassen. Dabei ist die Steuerreform gar nicht unbedingt von Nachteil: Nach der Entschärfung im Sommer 2015 können sich daraus sogar Vorteile für Eigentümer ergeben.

file

Was hat sich durch die Steuerreform bei Immobilien geändert?

Im kommenden Jahr wird sich die Immobilienertragssteuer von aktuell 25 % auf 30 % erhöhen. Diese Steuer ist von dem Käufer zu bezahlen, der Eigentümer ist davon somit nicht betroffen, auch wenn aller Wahrscheinlichkeit nach dadurch ein Preisdruck nach unten entstehen wird, um die 5 % auszugleichen.

Für den Eigentümer ist vor allem wichtig, dass auch die Immobilienertragssteuer angehoben wurde, und zwar von 25 % auf 30 %. Außerdem wird in jedem Fall ein Sachverständiger für die Bemessung des Wertes einer Immobilie herangezogen werden müssen, was wiederum mit Kosten verbunden ist.

Wird die Immobilie bzw. das Grundstück an eine Person außerhalb des Familienkreises verkauft oder vererbt, werden dafür für den Käufer 3,5 % vom Verkehrswert an Grunderwerbssteuer fällig. Bisher war der dreifache Einheitswert die Berechnungsgrundlage. Der Verkehrswert ist für gewöhnlich höher als der dreifache Einheitswert, wodurch sich automatisch die Steuer erhöht, obwohl der Prozentsatz im Vergleich zu früher gleich geblieben ist.

Während Familienmitglieder, d.h. Ehegatte, eingetragene Partner, Lebensgefährten, Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Stiefkinder bisher nur 2 % Grunderwerbssteuer zahlen mussten, wird der Steuersatz nun anhand einer Staffelung bemessen. Es gelten dieselben Staffeln wie beim Erben. Für kleine Immobilien ist die Steuerreform sogar ein Vorteil.

Folgen der Steuerreform 2015 in Österreich bei Verlusten

Eine wichtige Änderung für Immobilienbesitzer gibt es bei der Regelung für Grundstücksveräußerungen. Werden diese z.B. verkauft und ist mit ihnen ein Überschuss aus Vermietung und Verpachtung erzielt worden, werden die daraus entstehenden Verluste ausgeglichen. Diese Gegenfinanzierung sieht ein Gegenrechnen von 60 Prozent des Verlustes über 15 Jahre verteilt vor.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass die 60 Prozent im Jahr des Entstehens des Verlustes zur Gänze ausgeglichen werden, sofern zum Ausgleich Einkünfte aus Vermietungen herangezogen werden können.

So wirkt sich die Reform auf das Vererben aus

Beim Erben bzw. Vererben sind die bisherigen Stufungen gleich geblieben, d.h. für Immobilien im Wert von bis zu 250.000 € müssen 0,5 % Steuern gezahlt werden, für die weiteren 150.000 € 2 % und ab 400.000 € für den darüber liegenden Wert 3,5 %. Die höheren Steuersätze gelten also nur für jene Werte, die über 250.000 € liegen.

Geändert hat sich an dieser Regelung, dass sie nicht mehr nur Familienmitglieder betrifft, sondern auch bei Schenkungen und Vererbungen an Dritte geltend gemacht wird. Wird der Wert der Immobilie aufgeteilt, werden die einzelnen Anteile zur Berechnungsgrundlage gemacht. Hat ein Haus einen Wert von 400.000 Euro und wird es in zwei Hälften geteilt, muss jeder Erbe oder Beschenkte nur 0,5 % zahlen.

Für Lasten auf dem Grundstück mit Schulden in Höhe von mindestens 30 % vom Grundstückswert, ist die Übertragung kostenlos. Ab 70 % Schulden wird das Schenken jedoch richtig teuer: Die Schenkung wird durch die Übertragung der Verpflichtungen als entgeltlich behandelt und der Beschenkte muss 3,5 % Grunderwerbssteuer zahlen.

Was ändert sich durch die Steuerreform für Eigentümer von Betrieben?

Die panikartige Übertragung von Betrieben noch vor der genauen Festlegung der Steuerreform hat sich in vielen Fällen als Fehler herausgestellt. Der Freibetrag bei begünstigten Betriebsübertragungen wurde nämlich von 365.000 Euro auf 900.000 Euro erhöht. Werte, die darüber liegen, werden mit dem Stufentarif besteuert. Neu ist, dass beim Übertragen auf der Immobilie lastende Schulden oder Gegenleistungen bei der Berechnung des Wertes nicht berücksichtigt werden. Es muss somit der volle Steuersatz bezahlt werden.

Brauche ich als Vermieter eine Registrierkasse?

Die Registrierkassenpflicht trifft viele Kleinbetriebe. Auch Vermieter von Mietwohnungen können davon betroffen sein, wenn sie Bareinnahmen von über 15.000 Euro haben. Als Bareinnahme gelten auch Kreditkartenzahlungen, jedoch nicht Überweisungen.

Wer mehr als zwei kleine Ferienwohnungen besitzt, wird um die Registrierkasse nicht herumkommen. Doch es muss dafür nicht eine klassische Kasse angeschafft werden. Im Internet gibt es auch viele Kassenprogramme, die teilweise sogar gratis angeboten werden und für kleine Betriebe mit nur wenigen Posten vollkommen ausreichen. Wichtig ist nur, dass die Systeme für die Reform 2017 ausgestattet sind, d.h. dass sie ab dann eine Signatur haben werden.

Wie sind die SV Beiträge bei Nebenerwerben geregelt?

Viele Vermieter vermieten ihre Wohnungen zusätzlich zu einer Hauptbeschäftigung. Überschreiten sie die Nebenerwerbsgrenze, muss das als Einkommen versteuert werden und für die Einkünfte müssen Steuern bezahlt werden. Kleinunternehmer müssen auch Sozialversicherungsbeiträge und Pensionsbeiträge zahlen. Laut Sozialversicherungsgesetz kann dafür teilweise eine Sozialversicherungserstattung geltend gemacht werden, sofern alle Versicherungen zusammengenommen die Höhe der Pflichtversicherung überschreiten.

Mit einem Rechner die Folgen der Steuerreform von 2015 berechnen

Für all jene, die ihren Steuersatz für ihren Lohn berechnen möchten, gibt es erfreuliche Nachrichten. Der Steuersatz für die Lohnsteuer wurde gesenkt, und zwar von 36,5 auf 25 Prozent. Außerdem gibt es statt den bisherigen drei Steuerstufen nun sechs Stufen, wodurch vor allem Niedrigverdiener entlastet werden. Geringverdiener mit einem Verdienst von weniger als 1.260 Euro im Monat erhalten sogar eine Steuergutschrift in Form einer Negativsteuer, die bis zu 400 Euro ausmachen kann. Bis 2016 lag dieser Wert bei maximal 110 Euro.

Die Arbeitnehmerveranlagung neu – Details zur Steuerreform 2016

Bei der Arbeitnehmerveranlagung gibt es viele neue Freigrenzen und Pauschalierungen. So gibt es z.B. einen höheren Verkehrsabsetzbetrag, zu dem nun auch der Pendlerausgleichsbetrag zählt, eine Verdopplung des Kinderfreibetrags, Änderungen beim Verkehrsabsetzbetrag, die Abschaffung von Sonderausgaben usw. Wer einen neuen Lohnsteuerausgleich macht sollte sich im ABC der Werbungskosten über die absetzbaren Beträge informieren oder sich bei den Servicestellen der Finanzämter sowie beim Konsumentenschutz Hilfe holen, wenn Unsicherheiten bestehen.

Was bedeutet die Abschaffung des Bankgeheimnisses?

Eine neue, einschneidende Regelung ist die Abschaffung des Bankgeheimnisses. Die Banken sind weiterhin zu Verschwiegenheit verpflichtet und dürfen keine Informationen weitergeben, lediglich der Staat hat Zugriff darauf. Außerdem werden in diesem Kontenregister nicht die gesparten oder angelegten Geldsummen festgehalten, sondern nur Informationen über die Anzahl der Konten und Depots bei den verschiedenen Banken. Einzahlungen oder Abhebungen werden nicht verzeichnet.

Selbstverständlich dürfen die Daten aber nicht an Privatpersonen oder Firmen weitergegeben werden. Dass das Bankgeheimnis abgeschafft wurde ist vielmehr eine Maßnahme, um Steuerhinterziehungen bzw. Schwarzgeld zu vermeiden.