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Die 5 häufigsten Fehler beim Hauskauf

So vermeiden Sie Stolperfallen

Viele Interessenten treffen beim Kauf eines gebrauchten Hauses ihre Entscheidung vorschnell. Da es sich beim Hauskauf um ein folgenreiches Rechtsgeschäft handelt, sollten Fehlkäufe aber vermieden werden.

Um einem Fehlkauf vorzubeugen, sind folgende Punkte beim Hauskauf wichtig:

  • ausreichende Besichtigung und Geduld beim Kauf
  • gründliche Prüfung des Kaufvertrags
  • Beachtung der Nebenkosten
  • Prüfung des Modernisierungsbedarfs
  • zukunftsorientierte Überlegungen zur Größe

1. Fehler: Zu wenige Besichtigungstermine

Bei Interesse an einer Immobilie sorgt die Erstbesichtigung für einen ersten Eindruck vom Objekt. Damit ist es jedoch noch nicht getan - mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag sollten Sie besser noch etwas warten. Zunächst ist eine ausgiebige Folgebesichtigung nötig, um das Haus gründlich zu untersuchen. Hierbei ergeben sich nämlich nicht selten Fragen, die bei der ersten Besichtigung nicht zur Sprache gekommen sind.

Grundsätzlich sollten die Begehungen bei Tageslicht stattfinden, damit eventuelle Mängel schneller erkannt werden. Der Zustand wesentlicher Bauteile wie beispielsweise des Kellers, der Fenster, des Daches, der Heizung und der Wasser- und Abwasserleitungen ist hierbei bedeutender als die Gestaltung von Wänden und Böden. So kann beispielsweise die Wärmedämmung gut nachgerüstet werden, während Arbeiten am Schallschutz mit sehr hohem Aufwand verbunden sind. Auffällige Mängel wie Risse, modriger Geruch und feuchte Stellen sollten sofort vermerkt werden, um spätere Zuständigkeiten bei Renovierungen mit dem Vorbesitzer zu klären.

Spätere Ansprüche auf Schadensersatz gegen den Vorbesitzer sind nur schwer durchzusetzen, da ein gebrauchtes Haus "wie gesehen" gekauft wird. Dies geschieht nur, wenn dem Vorbesitzer wissentliches Verschweigen von schweren Mängeln nachgewiesen werden kann. Auch den Auskünften von Maklern zu einem Objekt sollte stets mit Vorsicht begegnet werden, da diese nur selten für Ihre Aussagen haften. Bei ungeklärten Fragen sollte eher ein Immobiliensachverständiger beauftragt werden.

2. Fehler: Kaufvertrag nicht gründlich genug geprüft

Im Normalfall beauftragt der Hausverkäufer einen Notar mit dem Entwurf eines Kaufvertrags, in wenigen Fällen kommt der Auftrag auch vom Makler. Die Kaufvertragsentwürfe gehen direkt an die Kaufvertragsbeteiligten und sollten nicht über den Vorbesitzer oder den Makler ausgehändigt werden. Anschließend stehen dem Interessenten im Normalfall vierzehn Tage für die Vertragsprüfung zu. Weil Kaufverträge aber oft in schwer verständlicher Sprache geschrieben sind,  ist es mühsam , vertragliche Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Aber Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, und das Kleingedruckte gilt auch, wenn es nicht ganz verstanden wurde. Dadurch können in der Folge hohe Kosten entstehen. Alle Fragen sollten daher vor der Unterschrift mit dem Notar durchgesprochen werden, sodass es später keine Überraschungen gibt.

Eine Unterzeichnung und Hinnahme des Vertrags hat unwiderrufliche rechtliche Folgen für den Käufer, was bei unzulänglicher Prüfung zu unerwarteten Problemen führen kann.

3. Fehler: Nebenkosten unterschätzt

Auch die Gesamtkosten werden beim Hauskauf gern mal unterschätzt. Denn gezahlt wird nicht nur der ausgehandelte Kaufpreis: Zusätzlich werden Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer fällig. Auch die Bank bittet zusätzlich zur Kasse: Neben den Zinsen für den Kredit werden hier oftmals Bereitstellungsgebühren, Provisionen und Bankgebühren fällig.

Die Höhe der Nebenkosten insgesamt lässt sich vorab schwer schätzen. Sie hängt neben der Kaufsumme von einigen weiteren Faktoren ab. Mindestens fünf bis zehn Prozent an Zusatzkosten sollten aber definitiv eingeplant werden.

4. Fehler: Modernisierungsbedarf nicht eingeplant

Häufig wird gerade bei älteren Objekten der Renovierungsbedarf unterschätzt. Dabei ist weniger die energetische Modernisierung das Problem. An diese wird zwar meist zuerst gedacht, viel wichtiger sind jedoch zwingende Renovierungsarbeiten wie undichte Leitungen, beschädigte Dächer und Keller oder veraltete Heizungsanlagen. Solche Modernisierungsarbeiten sorgen in der Regel für hohe Kosten, die gerade kurz nach dem Hauskauf oft nur schwer zu decken sind, wenn sie nicht vorab eingeplant wurden.

Sollen trotz einwandfreier Bausubstanz Renovierungsarbeiten vorgenommen werden, kommt es auch hier zu erheblichen Kosten. Vom Verlegen neuer Böden, neuer Wandverkleidungen und Decken bis hin zu neuen Sanitäranlagen bietet eine Bestandsimmobilie viele mögliche Baustellen, bei deren Erneuerung in vielen Fällen professionelle Hilfe benötigt wird. Modernisierungskosten im fünfstelligen Bereich sind dadurch keine Seltenheit nach dem Hauskauf. Kommen dann noch unerwartet Kosten von anderer Seite hinzu, kann es für den Käufer finanziell schnell eng werden. Nicht selten muss dann der Kreditrahmen mit dem Kreditgeber nachverhandelt und erhöht werden. Es ist also sinnvoll, den Modernisierungsbedarf schon vor Vertragsabschluss realistisch und sorgfältig abzuwägen.

5. Fehler: Zukünftige Bedürfnisse außer Acht gelassen

Beim Immobilienkauf sollten sich Interessenten auch konkrete Vorstellungen über die Zukunft machen. So empfinden Hausbesitzer ihre Immobilie oft als zu groß, sobald die Kinder ausgezogen sind, oder haben Probleme mit der Instandhaltung. Die Entscheidung über die passende Größe und Zimmerzahl sollte also im Hinblick auf die Zukunft realistisch gefällt werden. Auch ob der Wohnraum altersgerecht gestaltet werden kann, ist schon beim Kauf einen Gedanken wert. Zudem kann in Erwägung gezogen werden, ob das Haus sich zum Einlassen einer Einliegerwohnung zu einem späteren Zeitpunkt anbieten würde.

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