Bestellerprinzip in Österreich ab 2021?

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Das Bestellerprinzip sieht vor, dass diejenige Person, die den Makler beauftragt hat, auch für die Maklerprovision aufkommt. Das Bestellerprinzip soll insbesondere unterbinden, dass Mieter bei der Wohnungssuche den vom Vermieter beauftragten Immobilienmakler bezahlen müssen. Die türkis-grüne Regierung plant das Bestellerprinzip nun auch in Österreich einzuführen und hat einen entsprechenden Gesetzesentwurf in die Wege geleitet. Damit könnte das Bestellerprinzip in Österreich bereits 2021 Realität werden.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Aktuell sind Vermieter gesetzlich nicht dazu verpflichtet, die Maklerprovision zu bezahlen, auch wenn sie den Makler beauftragt haben. Die Höhe der Provision ist seit 2010 auf zwei Bruttokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer limitiert, sofern der Mietvertrag unbefristet oder auf mindestens drei Jahre befristet ist.
  • Das Regierungsprogramm der österreichischen Regierung enthält den Punkt „Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip“. Dies besagt, dass der Auftraggeber des Maklers auch die Kosten übernehmen soll.
  • Das Justizministerium arbeitet derzeit an einem Gesetzesentwurf zum Bestellerprinzip in Österreich. Es ist wahrscheinlich, dass noch im Jahr 2020 ein erster Entwurf vorgelegt wird.
  • Das Bestellerprinzip soll ausschließlich im Rahmen der Vermietung Anwendung finden. Kauf- sowie Gewerbeimmobilien sind also grundlegend vom Bestellerprinzip ausgenommen.

Definition: Was ist das Bestellerprinzip und worum geht es dabei?

Das Bestellerprinzip legt fest, dass der Auftraggeber einer bestimmten Dienstleistung auch die Kosten übernimmt, die aus der Beauftragung resultieren. Auf den ersten Blick scheint dies selbstverständlich, jedoch sieht dies in der Praxis aktuell anders aus: Beauftragt ein Vermieter einen Immobilienmakler mit der Mietersuche, kann er die Maklerprovision auf den neuen Mieter umlegen.

Es geht beim geplanten Bestellerprinzip also vordergründig darum, in dem ohnehin angespannten Immobilienmarkt in Österreich Mieter finanziell zu entlasten. Besonders für junge Erwachsene und nicht einkommensstarke Familien stellt die Maklerprovision (neben der Mietkaution) eine hohe zusätzliche Aufwendung dar.

Bestellerprinzip in Österreich: Wie soll es angewendet werden?

Das Bestellerprinzip wird in der Politik schon seit mehreren Jahren diskutiert. Im April 2015 wurde von den Grünen bereits ein Antrag zur Bewilligung des Bestellerprinzips im Parlament eingereicht, jedoch ohne Erfolg. Auch die SPÖ unternahm immer wieder Versuche, das Bestellerprinzip gesetzlich im Maklergesetz (MaklerG) einzuführen. Zuletzt versuchte sie es 2019 mit einem entsprechenden Fristsetzungsantrag. Doch im Rahmen der Abstimmung kam keine Mehrheit zustande, obwohl die ÖVP zuvor ihren Standpunkt auf „pro Bestellerprinzip“ änderte.

Nach den Neuwahlen im September 2019 setzte sich die Regierung aus ÖVP und Grünen zusammen. Und tatsächlich findet sich im gemeinsamen Regierungsprogramm der Passus „Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip“ wieder:

„Wie für gewöhnlich bei Dienstleistungen üblich, sollen die Kosten der Maklerin bzw. des Maklers bei Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat.“

(Quelle: Aus Verantwortung für Österreich. Regierungsprogramm 2020-2024, Seite 43.)

Wie genau das Bestellerprinzip aber in der Praxis umgesetzt werden soll, wird zunächst ein Streitpunkt bleiben. Feststeht, dass bei einem Immobilienkauf- bzw. verkauf sowie bei gewerblich genutzten Objekten das Bestellerprinzip – zumindest vorerst – keine Anwendung finden soll.

Wie das Bestellerprinzip in Deutschland funktioniert

Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip in Deutschland bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnobjekte. Beauftragt der Vermieter also einen Immobilienmakler mit der Suche nach passenden Mietern, muss dieser auch vollständig die Maklerprovision bezahlen.

In der österreichischen Debatte um die Einführung des Bestellerprinzips wird das deutsche Modell immer wieder als Beispiel ins Spiel gebracht. Doch wie genau ist das Bestellerprinzip in Deutschland bei Mietwohnungen geregelt?

  • Das Bestellerprinzip gilt lediglich bei vermittelten Mietverträgen über Wohnräume.
  • Wer den Makler beauftragt, zahlt die fällige Provision vollständig selbst.
  • Die Maklerprovision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.

Was ändert sich mit der Einführung des Bestellerprinzips in Österreich?

Bestellerprinzip: Auswirkungen bei Mietern

Für Mieter von Wohnungen mit einer gesetzlichen Deckelung des Mietpreises (z.B. durch den „Richtwertmietzins“) hätte das Bestellerprinzip wohl deutlich positive Auswirkungen. Der Mieter müsste nicht mehr automatisch die Kosten für den Makler übernehmen. Es wäre somit nur noch die Kaution als Mehrzahlung notwendig.

Allerdings muss der Mieter umso aufmerksamer das Kleingedruckte des Mietvertrages lesen.

Obwohl der politische Wille klar ist, dass der Mieter auch nicht über Umwege diese Kosten tragen soll, ist heute noch nicht absehbar, wie gut dieses Modell in der Praxis wirklich funktionieren wird.

Außerdem könnte es sein, dass der Vermieter das Maklerhonorar auf die Miete umschlägt – also die Miete anhebt – wenn er kann.

Verzichtet der Vermieter aber ganz auf einen Makler, ist das für den Mieter oft von Nachteil, da der Mietvertrag für ihn dadurch undurchsichtiger werden könnte. Zu den Aufgaben des Maklers gehörte es bisher nämlich, den Mieter über seine Rechte und Pflichten aufzuklären. Viele Makler sahen sich bisher in ihrer Doppelrolle auch dem Interesse des zukünftigen Mieters verpflichtet. Außerdem bleibt zu befürchten, dass die öffentlich sichtbare Auswahl an Wohnungen kleiner wird, da immer mehr Immobilien privat auf informellen Wegen vermittelt werden. Die Wunschimmobilie rückt für den Suchenden dadurch vielleicht in weite Ferne.

Bestellerprinzip: Auswirkungen bei Vermietern

Für den Vermieter ist das Bestellerprinzip auf den ersten Blick ein großer Nachteil, da er für gewöhnlich der Auftraggeber ist. Eine Alternative dazu ist die Eigenvermarktung der Immobilie, also das Suchen nach Mietern auf eigene Faust.

In vielen Situationen sollte der Vermieter aber lieber die Dienstleistung eines Maklers in Anspruch nehmen. Er nimmt viel Arbeit ab, kann die Wohnung professionell vermarkten und andererseits das Risiko, einen zahlungsunwilligen Mieter oder Mietnomaden zu erwischen, auf ein Minimum senken.

Eine Möglichkeit (je nach der tatsächlichen zukünftigen Gesetzeslage), sich die Kosten für den Makler wieder hereinzuholen, könnte das Anheben des Mietzinses oder auch eine höhere Ablöse für vorhandene Möbel sein. Allerdings könnte es dadurch schwieriger werden, einen Interessenten für die Wohnung zu finden.

Bestellerprinzip: Auswirkungen bei Immobilienmaklern

An der Tätigkeit des Immobilienmaklers ändert sich mit der Einführung des Bestellerprinzips zunächst nichts. Ist der Vermieter der Auftraggeber, handelt er in dessen Interesse. Bezahlt der Mieter die Provision, macht er sich für ihn auf die Suche nach passenden Wohnungen. Die Bezahlung würde gemäß einer gesetzlichen Regelung von 2010 in Österreich mit maximal zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer gleichbleiben.

Allerdings befürchten viele Immobilienmakler, dass Vermieter und Mieter auf ihre Dienste verzichten würden, sollte die Bezahlung nicht wie bisher geregelt sein. In Deutschland konnten derartige Tendenzen bereits festgestellt werden. Die Makler müssten sich im Rahmen des Bestellerprinzips darum bemühen, ihre Leistungen stärker hervorzuheben und transparenter zu arbeiten, damit Mietern und Vermietern bewusst wird, dass sich die Bestellung (und Bezahlung) eines Maklers für sie lohnt. Mit einem zahlenden Vermieter als Kunde müssen sich Makler wohl auf härtere Verhandlungen einstellen, wenn es um die Höhe der Provision geht.

Die Beauftragung eines Maklers kann sich trotz Bestellerprinzip lohnen. Hier findest du drei Gründe, warum du einen Makler in Betracht ziehen solltest:

  1. Zeitersparnis bei größerer Entfernung zwischen Wohnort und vermieteter Wohnung: Wenn du eine vermietete Wohnung besitzt, die sich in größerer Entfernung zu deinem Wohnort befindet, ist mit der Durchführung von Besichtigungen ein vergleichsweise hoher Aufwand verbunden – In finanzieller und vor allem auch in zeitlicher Hinsicht. Hier bringt es dir handfeste Vorteile, einen Makler vor Ort mit der Vermietung zu betrauen. Dieser kann dir langwierige Fahrten für Besichtigungen und Mietergespräche ersparen.
  2. Der Makler übernimmt alle organisatorischen Aufgaben und erspart dir Zeit, Geld und Nerven: Viele Vermieter haben schlicht und einfach zu wenig Zeit, um bei einem Mieterwechsel alle organisatorischen Aufgaben selbst zu bewältigen. In solchen Fällen ist es sinnvoll, die Kosten für die Maklerprovision zu investieren. Du vermeidest dadurch das Risiko, dass bei der Mieterauswahl etwas schief geht, weil für eine sorgfältige Durchführung zu wenig Zeit blieb.
  3. Du hast noch keine Erfahrung als Vermieter: Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, muss sich mit vielen neuen Fragen befassen. Wie präsentiere ich meine Wohnung auf möglichst attraktive Weise? Wie kann ich im Gespräch mit Interessenten einschätzen, ob es sich um zuverlässige und angenehme Mieter handelt? Wie findet man den richtigen Mietpreis? Hier lauern durchaus Fallstricke, die für dich am Ende teurer werden können als die Maklerprovision. Etwa dann, wenn du dir aus Unerfahrenheit einen Mieter in die Wohnung holst, der seine Miete nicht pünktlich zahlt oder andere Probleme bereitet. Um solche Gefahren zu vermeiden, kann es sich lohnen, einen Makler zu beauftragen.

Fazit: Bestellerprinzip wird kommen, aber mit welchen Regelungen?

Spätestens mit der Aufnahme des Bestellerprinzips ins gemeinsame Regierungsprogramm von ÖVP und Grünen ist klar, dass das Bestellerprinzip in Österreich früher oder später eingeführt werden soll. Die zentralen Fragen sind, wie genau dieses geregelt wird und wo genau ein solches Gesetz verankert werden soll (Maklergesetz oder Konsumentenschutzgesetz).

Während Mietervertreter besonders darauf bestehen, Umgehungsmöglichkeiten für Vermieter kategorisch auszuschließen, argumentieren Vermietervertreter und Immobilienmakler gegen die Einführung des Bestellerprinzips. Vermieter könnten beispielsweise Kosten für den Energieausweis oder für Instandhaltungsmaßnahmen nicht auf den Mietzins aufschlagen. Des Weiteren würden Mieter derzeit von den Diensten des Maklers ebenso profitieren, indem sie über Betriebskosten und Mietzinsberechnung professionell aufgeklärt werden.