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Das Kaufanbot

Die verbindliche Kauferklärung

Die Anschaffung eines Eigenheimes, sei es ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, gehört für die meisten Menschen zu einer der größten Anschaffungen ihres Lebens. Entsprechend wohlüberlegt sollte die Abwicklung eines derartigen Kaufes in Angriff genommen werden.

Nach teils monatelanger Suche ist es nur zu verständlich, dass vorschnell ein Kaufanbot unterfertigt wird, wenn die vermeintliche Traumwohnung gefunden wurde.

Die nachfolgenden Ausführungen sollen – vor allem Käufern, die gewerblichen Verkäufern und von diesen engagierten Maklern oftmals fachlich unterlegen sind – einen Überblick darüber geben, welche Punkte bei Abgabe eines Angebotes unbedingt beachtet werden sollten.

Was grundsätzlich bei einem Kaufanbot zu beachten ist

Potentielle Käufer sollten sich unbedingt bewusst sein, dass mit Abgabe eines verbindlichen Angebotes, die Wohnung zwar noch nicht formell gekauft wird (da in Österreich der Kauf erst mit der Eintragung ins Grundbuch perfekt wird), doch besteht ab Annahme des Angebotes durch den Verkäufer die rechtliche Verpflichtung des Käufers die Wohnung zu erwerben - und dies zu jenen Bedingungen, wie sie im Angebot festgelegt wurden. Tritt der Käufer nach Unterfertigung von einem verbindlich abgegebenen Angebot zurück (etwa weil sich im Nachhinein herausstellte, dass die finanzierende Bank doch keinen Kredit in der benötigten Höhe zur Verfügung stellt), so stehen dem Verkäufer grundsätzlich Schadenersatzansprüche zu.

Zu beachten ist, dass das Kaufanbot grundsätzlich kein Angebot des Verkäufers, sondern des Kaufinteressenten darstellt. Mit dem Kaufanbot erklärt dieser verbindlich, dass er den Kauf der betroffenen Wohnung beabsichtigt. Dabei werden alle wesentlichen Bedingungen, wie Kaufpreis, Belastungen bzw. Lastenfreiheit der Wohnung und Übergabetermin festgelegt.

Weiterhin ist zu beachten, dass das Kaufanbot grundsätzlich kein Angebot des Verkäufers, sondern des Kaufinteressenten darstellt. Mit dem Kaufanbot erklärt dieser verbindlich, dass er den Kauf der betroffenen Wohnung beabsichtigt. Dabei werden alle wesentlichen Bedingungen, wie Kaufpreis, Belastungen bzw. Lastenfreiheit der Wohnung und Übergabetermin festgelegt.

In der Praxis kommt es oftmals vor, dass vom Verkäufer oder vom Makler ein vorformuliertes Anbot zur Unterfertigung vorgelegt wird. Passen Sie dabei auf – regelmäßig enthält das Anbot dann Bestimmungen, welche für den Käufer nachteilig sind oder es fehlen die eben erörterten Befristungen bzw. Bedingungen. Im Idealfall verfasst der Kaufinteressent sein Kaufanbot selbst oder ergänzt bzw. ändert das ihm vorgelegte (Muster-) Angebot entsprechend ab. Folgende wesentliche Punkte, sollten jedenfalls abgedeckt sein:

  • Der Kaufpreis (vergessen Sie dabei nicht, dass Sie auch Grunderwerbsteuer (derzeit 3,5 %) und Eintragungsgebühren (derzeit 1,1 %) zu zahlen haben) und ob Umsatzsteuer für die Wohnung zu zahlen ist;
  • Die Lastenfreiheit (es wird weder eine Hypothek übernommen, noch ist die Wohnung bereits vermietet oder mit einem Wohnrecht belastet) der Wohnung bzw. des Kaufgegenstands oder gegebenenfalls, welche Belastungen Sie übernehmen;
  • Wer (Anwalt oder Notar) wird zum Vertragsverfasser und Treuhänder bestellt, und wer hat die anfallenden Kosten zu tragen;
  • Wer zahlt einen allenfalls tätigen Makler und welche Kosten fallen dafür an
  • Gegebenenfalls das Prozedere der Kaufvertragsabwicklung (wann wird der Kaufvertrag unterschrieben, wann wird gezahlt, wann soll die Übergabe stattfinden);
  • Formulierung einer üblichen Gewährleistungsregelung (oftmals wird von Verkäuferseite versucht jegliche Gewährleistungs- oder Haftungsansprüche auszuschließen);
  • Die zeitliche Befristung des Kaufanbotes selbst;
  • Eine allenfalls notwendige Bedingung (etwa die Finanzierungszusage durch die kreditgewährende Bank oder die Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde).

Selbstverständlich sind nur die für Sie wesentlichen Punkte festzulegen. Der eigentliche Kaufvertrag wird durch den befassten Anwalt oder Notar errichtet, da in Österreich nur Kaufverträge ins Grundbuch eingetragen werden können, die notariell beglaubigt sind.

Vor Legung des Kaufanbots

Wenn Sie eine Wohnung gefunden haben, die für Sie in Frage kommt, lassen Sie es keinesfalls vor Legung eines Kaufanbots bei einem bloßen Besichtigungstermin, sondern erwägen Sie auch die folgenden Schritte:

  • Nehmen Sie Einsicht ins Grundbuch, um sich einen allgemeinen Überblick von der Liegenschaft, insbesondere auch von allfälligen (öffentlich-rechtlichen) Belastungen zu verschaffen, welche Sie als neuer Eigentümer übernehmen müssten. Im Grundbuch ist etwa ersichtlich, ob die Wohnung mit einer Hypothek oder einem Wohn- oder Fruchtgenussrecht belastet bzw. ob diese allenfalls zwangsverwaltet wird oder gar die Versteigerung droht.
  • Nehmen Sie darauf Bedacht, dass der Kauf eventuell einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf und, dass der Kauf einer Immobilie zu Zweitwohnsitzzwecken nicht in jeder Gemeinde zulässig ist. Im Regelfall ist eine Genehmigung für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und beim Erwerb durch Ausländer, d.h von Personen, welche nicht aus der EU/EWG stammen, notwendig. Für EU/EWG Bürger ist üblicherweise eine Anzeige bei der Grundverkehrsbehörde notwendig. In verschiedenen Bundesländern ist zusätzlich der Erwerb von Wohnungen als Freizeitwohnung speziellen Regelungen unterworfen und bedarf einer Genehmigung. Dies vorab zu klären kann später unangenehme Überraschungen verhindern.
  • Klären Sie mit dem Verkäufer und insbesondere mit der Hausverwaltung, ob es seitens des verkaufenden Wohnungseigentümers (große) Zahlungsrückstände für die Betriebskosten und der Reparaturrücklage gibt, die genaue Summe der angesparten Reparaturrücklage und ob in naher Zukunft große Erhaltungsarbeiten beabsichtigt sind. Dies deshalb, da Rückstände vom Käufer automatisch übernommen werden.
  • Nehmen Sie bei der Baubehörde (Baupolizei) Einsicht in den Bauakt. Kontrollieren Sie dabei, ob die Wohnung betreffende Verfahren anhängig sind und ob der tatsächliche Zustand der Wohnung auch jenem, welchen die Baubehörde bewilligt hat, entspricht (etwa das keine tragenden Wände entfernt wurden). Beachten Sie dabei, dass die Baubehörde für die Einsichtnahme in der Regel eine Vollmacht des Verkäufers verlangt.
  • Haben Sie selbst vor, an der Wohnung umfangreiche Bauarbeiten vorzunehmen, so klären Sie vor Legung eines Angebotes mit der Baubehörde (oder einem Architekten), ob dies überhaupt (rechtlich) zulässig ist.
  • Nehmen Sie unbedingt Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag: dieser enthält Bestimmungen über notwendige Erhaltungsarbeiten der Liegenschaft und die entsprechende Kostentragung durch die Wohnungseigentümer. Zudem enthält der Wohnungseigentumsvertrag Regelungen darüber, für welche Zwecke die Wohnung verwendet werden darf (etwa ob die Wohnung auch als Geschäftslokal verwendet werden darf oder etwa, ob Sie die Wohnung bei AirBnb vermieten dürfen) und für welche Maßnahmen Sie die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer benötigen.

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Nach Legung des Kaufanbots

Wurde das Kaufanbot vom Verkäufer angenommen, so wird vom beauftragten Anwalt/Notar ein Kaufvertrag verfasst. Behandeln Sie die darauffolgende Unterfertigung des Kaufvertrags nicht nur als eine reine Formalität, sondern überprüfen Sie sorgfältig, ob im Vertrag Bestimmungen enthalten sind, die von jenen des Kaufanbots abweichen, oder sonst für Sie unpassende bzw. nachteilige Regelungen aufweist. Erst danach sollten Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Klären Sie insbesondere ob der Kaufvertrag folgende Regelungen enthält:

  • Der Kaufgegenstand, also die Immobilie, ist genau zu umschreiben. Dies ist im Regelfall unproblematisch: Wird nur die Immobilie verkauft, so reicht dafür eine allgemeine Umschreibung anhand einiger Merkmale aus dem Grundbuch. Soll aber ein bestimmtes Inventar oder eine bestimmte Ausstattung mitverkauft werden, so ist es empfehlenswert, dass dies ausdrücklich festgehalten und in einem Anhang näher umschrieben wird;
  • Die Lastenfreiheit des Kaufgegenstandes sollte ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden. Dabei gilt es zu beachten, dass die Wohnung sowohl mit sogenannten „bücherlichen“ (also im Grundbuch eingetragenen), als auch mit „außerbücherlichen“ (also nicht im Grundbuch eingetragenen) Rechten Dritter belastet sein könnte. Hypotheken, Wohn- und Fruchtgenussrechte, Dienstbarkeiten und andere mehr sind im Grundbuch ersichtlich. Nicht ersichtlich – und daher eine „außerbücherliche Belastung“ sind allfällige Mietverhältnisse. Dies ist deshalb von enormer Bedeutung, da der Käufer automatisch in das Mietverhältnis als neuer Vermieter eintritt, wenn die Wohnung dem Mietrechtgesetz unterliegt (was bei Eigentumswohnungen der Regelfall ist). Sie würden dann zwar Eigentümer, könnten die Wohnung aber nicht selbst nutzen.
  • Der Kaufpreis wird auf ein Treuhandkonto (das von der Rechtsanwalts- oder Notariatskammer geschützt wird) überwiesen;
  • Wesentlich ist, dass im Kaufvertrag eine geeignete Gewährleistungsregelung bzw. eine Zustandsbeschreibung enthalten ist, sodass im Falle des Auftretens von Mängeln der Verkäufer in Anspruch genommen werden kann. So sollte etwa geregelt werden, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wird, dass sich diese in jenem Zustand befindet, der baubehördlich bewilligt wurde und – vor allem bei Grundstückskäufen wesentlich – dass keine Altlasten oder sonstige Kontaminierungen vorhanden sind. Beachten Sie, dass – bei Privatverkäufen – auch ein gänzlicher Verzicht bzw. Ausschluss der Gewährleistung möglich ist und Verkäufer naturgemäß regelmäßig auf eine derartige Regelung drängen;
  • Der Vertrag sollte eine Regelung beinhalten, dass keine – die Wohnung bzw. Liegenschaft betreffenden – Steuern und Zahlungsrückstände offen sind und hierfür Gewähr übernehmen (dies ist deshalb wesentlich, da der Käufer als neuer Eigentümer für liegenschaftsbezogene Steuern und Gebühren sowie für Rückstände gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden kann).
  • Es sollte die Übergabe der Wohnung geregelt werden. Hierzu kann z. B. ein bestimmter Tag festgesetzt werden; die Übergabe kann aber auch von Bedingungen, wie etwa die Zahlung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto, abhängig gemacht werden. Wichtig ist daher, dass im Vertrag klar geregelt wird, wann und wie die Übergabe stattfinden soll. Als Verkäufer sollten sie darauf Acht geben, dass die Übergabe erst dann erfolgt, wenn der Kaufpreis auf das Treuhandkonto einbezahlt wurde.
  • Die Aufsandungserklärung ist ein sehr wichtiger Teil des Vertrags, denn ohne diese kann der Kaufvertrag nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Mit der Aufsandungserklärung erklärt der Verkäufer sein Einverständnis mit der eigentlichen Eigentumsübertragung auf den Käufer und der entsprechenden Eintragung ins Grundbuch einverstanden zu sein.
  • Wie oben erwähnt ist die Kostentragung zu regeln, d.h. wer welche Kosten, z. B. des herangezogenen Treuhänders, zu zahlen hat.