Jetzt Käufer, Mieter oder Nachmieter findenInserat aufgebenInserat aufgeben

Geldbeschaffungskosten

Bei der Budgetplanung zu berücksichtigen

Ein Hausbau oder Immobilienkauf kann nur in seltenen Fällen zu 100 Prozent mit Eigenmitteln finanziert werden. Meist ist ein Kredit von der Bank notwendig. Diese lässt sich das zur Verfügung gestellte Kapital mit Zinsen und Gebühren bezahlen. Solche Geldbeschaffungskosten muss der Käufer oder Bauherr bei der Planung des Budgets berücksichtigen.

Was sind Geldbeschaffungskosten?

Es werden hierunter alle Ausgaben verstanden, die mit der Beschaffung von Fremdkapital in Zusammenhang stehen und einmalig zu entrichten sind. Dazu zählen Kreditgebühren, Gerichtskosten, Bearbeitungsgebühren, Verwaltungsgebühren, Abschlussgebühren und Notariatskosten. Auch die Kosten für die Schätzung des Wertes der Immobilie im Rahmen einer Belehnung gehören dazu. Als Fremdkapital gelten Kredite von Banken und Privatpersonen sowie Unterstützungen von anderen Stellen wie den Ländern, Gemeinden oder dem Arbeitgeber.

So werden die Geldbeschaffungskosten ermittelt

Bei der Berechnung der Kosten für einen Kredit müssen alle im Kreditvertrag genannten Gebühren für die gesamte Laufzeit ermittelt werden. Am einfachsten ist diese Rechnung mit einem dauerhaft gebundenen effektiven Zinssatz, der die meisten Kosten bereits einschließt. Die Kosten, die unabhängig von der Bank anfallen, sind separat zu ermitteln. Besonders die Notarkosten und die Eintragung ins Grundbuch fallen dabei ins Gewicht.

Was kostet eine Hypothek?

Banken brauchen für die Vergabe von Krediten Sicherheiten, die häufig in Form von Hypotheken geschaffen werden. Für die Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch muss der Kreditnehmer 1,2 Prozent vom Wert des Rechts zahlen. Gibt es mehrere Geldgeber, die ins Grundbuch eingetragen werden müssen, fallen für die Erstellung der Rangordnung nochmals 0,6 Prozent des Wertes an.

Wann können die Geldbeschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden?

Um die Finanzierungskosten für eine Immobilie von der Steuer absetzen zu können, muss es sich um eine Kapitalanlage handeln. Das ist dann der Fall, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung weitervermietet wird. Laut österreichischem Verwaltungsgerichtshof sind Zinsen als Betriebsausgaben abzugsfähig und damit auch die Nebenkosten, die mit der Fremdfinanzierung einhergehen. Personen, die die Immobilie selbst als Wohnsitz nutzen oder keine nachweisliche Absicht der Weitervermietung haben, können die Kosten nicht von der Steuer absetzen.

Was gilt außerdem als Finanzierungskosten?

Viele Gebühren, die indirekt mit der Beschaffung von Kapital zu tun haben, gelten ebenfalls als Geldbeschaffungskosten und können als Werbungkosten steuerlich geltend gemacht werden. Darunter fallen die Kosten für den Abschluss eines Bausparvertrags, die Vermittlung eines Darlehens, Schuldzinsen und Bereitstellungszinsen, Umschuldungen oder auch Fahrt- und Fotokopiekosten im Rahmen der Vertragserstellung.

Wie können die Kosten reduziert werden?

Wer einen Kredit aufnehmen muss, sollte versuchen, sich dabei auf eine Bank zu beschränken. Mit mehreren Krediten fallen entsprechend mehr Kosten an, so müssen etwa die Bereitstellungsgebühr und die Bearbeitungsgebühr mehrfach bezahlt werden. Werden die Banken mittels Rangordnung im Grundbuch unterschiedlich gereiht, bedeutet das für das zweitgereihte Institut weniger Sicherheit. Dementsprechend werden die Zinsen für den Kredit höher und die Rahmenbedingungen schlechter sein.

So wirken sich Geldbeschaffungskosten auf die Steuer aus

Die Kosten der Kapitalbeschaffung sind Anschaffungsnebenkosten der Verbindlichkeit und deshalb wie die Verbindlichkeit über die gesamte Laufzeit abzuschreiben. Sie müssen steuerlich immer aktiviert werden, wobei es eine Freigrenze von 900 Euro gibt. Auch die Zinsen können als Anschaffungskosten aktiviert werden.

Wann können die Kosten steuerlich geltend gemacht werden?

Geldbeschaffungskosten, die für den Kauf oder Bau einer Kapitalanlage anfallen, können schon vor dem Zeitpunkt der ersten Vermietung aktiviert werden, sofern nachweislich eine konkrete Vermietungsabsicht besteht. Sie sind vorweggenommene Werbungskosten, die zum Zeitpunkt der Bereitstellung der Vermietung abgeschrieben werden können. Kann trotz nachweislicher Bemühungen kein Mieter gefunden werden, gelten sie als vergebliche Werbungskosten.