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Wohnungseigentum

Wohnungseigentum als Wertanlage

Wohnungseigentum ist eine der beliebtesten Anlageformen in Österreich. In den meisten Fällen ist eine deutliche Wertsteigerung zu erwarten, weshalb eine Wohnung als Altersvorsorge gilt. Im Gegensatz zu Häusern sind sie leichter zu bezahlen und auch das Angebot ist besser.

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Wohnungseigentum – Eine Definition

Wohnungseigentum besteht laut Wohnungseigentumsgesetz nur bei wohnungseigentumstauglichen Objekten, d.h. bei abgeschlossenen Wohnräumen, Kellern oder auch einem Abstellplatz. Allgemeine Teile einer Liegenschaft, wie z.B. ein Spielplatz, Benutzerparkplätze oder der Hausgang gehören nicht zum Eigentum, sondern stehen jedem Miteigentümer gleichermaßen zur Verfügung. Die Einverleibung in das Eigentum ist nicht erlaubt und die Eigentümergemeinschaft kann bei Nichtbeachtung klagen.

Wohnungseigentum und Miteigentum

In diesem Sinne ist zwischen Wohnungseigentum und Miteigentum zu unterscheiden. Während der Eigentümer über das Wohnungseigentumsobjekt frei verfügt und es nach eigenem Ermessen gestalten kann, ist eine Veränderung des Miteigentums ohne einstimmige Zustimmung der Gemeinschaft nicht erlaubt. Ausnahmen beim Eigentum bilden erhebliche bauliche Maßnahmen mit Beeinträchtigungen durch Schmutz und Staub. In solchen Fällen müssen die anderen Eigentümer frühzeitig informiert werden.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich durch Wohnungseigentum?

Mit dem Übernahmepreis beim Kauf sind die finanziellen Verpflichtungen noch nicht erledigt. Mit der Wohnungseigentumsbegründung beginnt eine Schuld gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Neben den monatlich anfallenden Betriebskosten müssen auch notwenige Instandhaltungsmaßnahmen, der Verwalter bzw. Wohnungseigentumsorganisator, die Schneeräumung, die Müllabfuhr etc. bezahlt werden. Die Abrechnungsperiode beträgt für gewöhnlich ein Jahr. Bei Bedarf kann ein Aufteilungsschlüssel vom Eigentümer eingefordert werden. Wer sich für Wohnungseigentumsobjekte interessiert muss berücksichtigen, dass er damit eine Art Eigentümerpartnerschaft eingeht.

Vor allem bei mehreren Eigentümern wird in einer Eigentümerversammlung meist ein Eigentümervertreter gewählt, der gegenüber dem Verwalter stellvertretend für alle Parteien auftritt. Nur so kann eine sinnvolle und für alle Beteiligten zeitsparende Organisation ermöglicht werden. In Bezug auf die Interessensvertretung muss sich jeder Eigentümer der Mehrheit beugen, wobei die Gewichtung der Stimmen je nach Anzahl der Quadratmeter, die sich im Eigentum befinden, erfolgt.

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Welche Rechte gelten bei der Begründung von Wohnungseigentum?

Die offizielle Dokumentation der Kaufoption einer bestimmten Person auf ein bestimmtes Objekt in Form eines Grundbucheintrags räumt dem Käufer eine Reihe von Rechten ein:

  • Vor der Eintragung der Anmerkung im Grundbuch sind die vereinbarten Zahlungen nicht fällig; im Klartext: der Verkäufer sieht keinen Cent vom vereinbarten Kaufpreis, solange nicht die Eintragung der Anmerkung im Grundbuch erfolgt ist; dies ungeachtet entgegenstehender vertraglicher Vereinbarungen; entgegen diesem gesetzlichen Verbot empfangene Zahlungen können mit einem mit 6 % über dem verlautbarten Basiszinssatz liegenden Zinssatz zurückgefordert werden;
  • Ist der Wohnungseigentumsbewerber seinen Pflichten zur Zahlung der gesamten Kosten (bestehend aus Grundkosten, Bau- und sonstigen Kosten) nachgekommen, hat er gegen den Verkäufer Anspruch auf Nutzung des Objekts unmittelbar nach Beziehbarkeit desselbe und unverzügliche Durchführung aller Maßnahmen, welche für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlich sind.

Verkäufer muss Gutachten erstellen

Vor oder gleichzeitig mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum hat der Wohnungseigentümer dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten über den Bauzustand der gesamten Liegenschaft zu überlassen. Dieses Gutachten muss von einem entsprechenden Fachmann erstellt sein und vor allem die allgemeinen Teile der Liegenschaft (für deren Erhaltungskosten ja auch der Käufer in weiterer Folge aufkommen muss) genau zu beschreiben. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Baubewilligung des Gebäudes, in welchem das Kaufobjekt sich befindet, älter als 20 Jahre ist. Wird ein solches Gutachten nicht überlassen, dann gilt ein Erhaltungszustand des Hauses zu vereinbaren, welcher keine größeren Erhaltungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre erfordert; hier wird demnach die Haftung des Verkäufers in diesem Bereich auf 10 Jahre verlängert.

Der Käufer als Eigentümer

Der Käufer (Wohnungseigentumsbewerber), zu dessen Gunsten im Grundbuch die Anmerkung eingetragen ist, hat im Falle der Insolvenz des Liegenschaftseigentümers einen Anspruch darauf, dass ihm sein Miteigentumsanteil übergeben wird; d.h. der Käufer wird wie ein Eigentümer behandelt und kann seinen Miteigentumsanteil sozusagen von den Wirkungen der Insolvenz ausnehmen und Aussonderung verlangen. Dies sei an einem Beispiel erklärt: wenn Sie ihrem Nachbarn ihr Auto borgen und am nächsten Tag der Nachbar in Konkurs geht, dann haben Sie den Anspruch darauf, dass Sie ihr Auto als solches (!) - nicht den Wert - zurückbekommen. Dasselbe gilt, wenn am nächsten Tag der Gerichtsvollzieher vor der Tür Ihres Nachbars steht und das Auto zur gerichtlichen Versteigerung mitnimmt. Auch in diesem Fall können Sie das Auto herausverlangen und werden nicht Opfer des umtriebigen Nachbarn. Eben diese Rechte hat auch der Käufer, zu dessen Gunsten die Anmerkung im Grundbuch eingetragen ist.

Der Käufer (Wohnungseigentumsbewerber) kann, wenn der Verkäufer mit der Begründung von Wohnungseigentum in Verzug ist, den Liegenschaftseigentümer auf Begründung von Wohnungseigentum klagen; dies auch dann, wenn der Liegenschaftseigentümer nicht der Verkäufer ist.

So sind die Kaufrechte bei Wohnungseigentum im Grundbuch geregelt

Im Zusammenhang mit der Anmerkung der Zusage der Einräumung auf Wohnungseigentum sei auf ein außerordentlich wichtiges Grundprinzip des Grundbuchs verwiesen: Das Rangordnungsprinzip. Wer zuerst kommt, hat das bessere Recht. Der vorrangig Berechtigte - also jener, der zuerst im Grundbuch eingetragen wird, wird auch vorrangig behandelt. Nachrangig Berechtigte werden nur nach Maßgabe der vollständigen Befriedigung des vorrangig Berechtigten berücksichtigt.

Ist die Anmerkung zu Gunsten eines Käufers nachrangig im Grundbuch eingetragen, kann dies zu Lasten des Käufers gehen. Darauf ist jedenfalls Bedacht bei der konkreten Gestaltung der Kaufverträge zu nehmen.

Mit der Wohnbauförderung den Kaufvertrag für Wohnungseigentum finanzieren

In Österreich gibt es eine Vielzahl von Eigentumswohnungen, die mithilfe von öffentlichen Wohnbauförderungen finanziert wurden. Sie stellen eine im Vergleich zum restlichen Immobilienmarkt günstigere Variante der Wohneigentumsbegründung dar. Auch für Privatpersonen gibt es eine Förderung. Wie sie  geregelt ist bzw. wie hoch der Zuschuss zur Rücklage ist, wird in den Bundesländern unterschiedlich gehandhabt. In den meisten Fällen handelt es sich um Hypothekarkredite.

Allgemein gibt es bei Wohnungskäufen attraktive Förderungen. Die beliebteste Variante in Österreich ist der Bausparer mit einem Bauspardarlehen. In allen Fällen wird aber ein Mindestanteil an Eigenkapital vorausgesetzt. Dieser beginnt bei 20 Prozent von der Verkaufssumme. Je höher der Anteil ist, umso besser sind die Konditionen bei der Bank.

Der Energieausweis bei Eigentumswohnungen

Wer ein Haus verkauft, muss seit 2012 in Österreich einen Energieausweis für seine Immobilie vorweisen. Dieser ist die Grundlage für die Nutzwertfestsetzung und damit auch für den Verkaufspreis. Bei Wohnungen muss kein eigener Energieausweis vorgelegt werden. Der Eigentümer kann einen Ausweis verwenden, der sich auf das gesamte Haus bezieht. Die Ausstellung ist Sache der Verwaltung, die Kosten dafür werden auf die Eigentümer aufgeteilt. Das Ausstellen muss im Rahmen einer Eigentümerversammlung besprochen werden.