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Provision - Wer bezahlt sie?

...und wie hoch darf sie sein?

Der Großteil der Immobilien und Wohnungen in Österreich wird über einen Makler vermietet oder verkauft. Der Experte weiß, wie er das Objekt am besten präsentieren und verkaufen kann, und lässt sich das auch sehr gut bezahlen. Dabei hat er aber auch sehr viele Leistungen zu erbringen.

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Die Provision ist eine Beteiligung am Gewinn, die dem Makler aufgrund der Vermittlung der Immobilie an einen Mieter oder Käufer zusteht. Während in vielen anderen Berufssparten, wie z.B. in Bekleidungsgeschäften, die Provision vom Auftraggeber übernommen wird, muss die Maklergebühr bei Immobilien häufig vom Mieter oder Käufer übernommen werden. Wie die Provisionszahlungen tatsächlich geregelt sind, wird vertraglich vereinbart. Meist werden sie zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.

So können Interessenten die erlaubte Höhe der Provision berechnen

Folgende Höchstsätze darf der Makler mit dem Auftraggeber exklusive 20% USt. vereinbaren:

  • bei einem Kaufpreis bis € 36.336,42: 4% vom Kaufpreis
  • bei einem Kaufpreis über € 36.336,42: 3% vom Kaufpreis

Die Provision ist in der Regel sofort fällig (es sei denn, für den Käufer besteht ein Rücktrittsrecht), ein späterer Fälligkeitszeitpunkt muss mit dem Makler ausdrücklich vereinbart werden. Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen, wird die Maklerprovision erst mit deren Ende fällig.

Wie hoch ist die Provision für Mieter?

Bei Mietwohnungen ist es üblich, dass der zukünftige Mieter die Provision zahlt. Makler können von Mietern bis zu zwei Monatsmieten, das heißt zweimal die Nettomiete plus Betriebskosten und USt. an Provision verlangen. Es sei denn, es handelt sich um eine dreijährig befristete Wohnung, dann ist die Provision mit einer Monatsmiete gedeckelt. Mieter können gegen einen zu hohen Provisionsanspruch Einspruch erheben, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, das der Immobilienmakler gleichzeitig verwaltet. Dann darf die Provision nämlich nur maximal eine Bruttomonatsmiete ausmachen.

Wie hoch ist die Provision für Vermieter?

Von Vermietern können bis zu drei Monatsmieten verlangt werden. Ist der Immobilienmakler gleichzeitig mit der Verwaltung des Mietobjekts betraut, sind maximal zwei Mieten zulässig.

Wieviel darf eine Provision ausmachen?

Einem Makler steht es zu, die Provision sowohl vom Auftraggeber als auch vom Interessenten einzufordern, das heißt sie darf insgesamt doppelt so hoch sein, wie im Maklervertrag vereinbart. Wird von der einen Hälfte zum Beispiel vom Auftraggeber nur ein Drittel verlangt, können die anderen zwei Drittel zu den drei Dritteln des Käufers hinzugerechnet werden und umgekehrt.

Wann besteht ein Provisionsanspruch?

Eine Maklerprovision ist nur dann zu zahlen, wenn es zu einem Abschluss des Verkaufs oder eines Mietvertrages kommt. Ist dies nicht der Fall, muss auch für das Inserieren, das Erstellen eines Angebots, die Besichtigungen und so weiter kein Entgelt gezahlt werden - sofern im Maklervertrag nicht andere Vereinbarungen getroffen wurden. Sollte eine Rechnung ausgestellt werden, können sich Betroffene an die österreichische Arbeiterkammer oder an den Konsumentenschutz wenden.

Was ist der Unterschied zwischen Kaution und Provision?

Vermieter dürfen von ihren Mietern beim Einzug eine Kaution verlangen. Sofern die Miete bezahlt wurde und keine absichtlich verursachten Schäden entstanden sind, müssen die Vermieter die Kaution samt Zinsen beim Auszug an den Mieter zurückzahlen. Die Kaution heranzuziehen, um die Wohnung nach Auszug eines Mieters zu renovieren, ist nicht zulässig, wenn dieser die Wohnung nur normal abgenutzt hat (also nicht etwa Parkettböden herausgerissen oder Wände schwarz angestrichen hat). Das Gesetz sieht keine Obergrenze für Kautionen vor. Bis zu drei Monatsmieten sind als Kaution üblich.

Sofern keine Beanstandungen erfolgen, muss die Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden, die Provision jedoch nicht. Sie ist eine Einmalzahlung, die der Mieter für eine von ihm in Anspruch genommene Leistung zu erbringen hat. Gemeinsam mit der Kaution kann das Mieten einer Wohnung deshalb zu Beginn mit hohen Investitionskosten verbunden sein. In vielen Fällen muss dafür extra ein Kredit aufgenommen werden.

Worauf müssen Mieter oder Käufer bei der Provision für eine Wohnung achten?

Die Höhe der Provision sowie der Umsatzsteuer von 20 Prozent müssen in jedem Inserat genannt werden. Der Makler hat eine schriftliche Übersicht zu geben, in der unter anderem die Höhe der Provision und ein allfälliger Hinweis auf ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinne des § 6 Abs 4 MaklerG bekannt gegeben wird. Erfüllt der Makler diese Pflicht nicht, steht dem Auftraggeber das Recht auf Mäßigung zu.

Provisionsfrei kaufen oder mieten

Viele Verkäufer oder Vermieter wollen sich durch den Verzicht auf einen Makler die teilweise recht hohen Kosten sparen und ein attraktiveres Angebot ermöglichen, da die Mehrausgaben nicht auf den Interessenten abgewälzt werden müssen. Im Allgemeinen ist davon jedoch abzuraten. Der Makler ist für beide Parteien von Vorteil. Der Anbieter einer Immobilie hat die Möglichkeit, das Objekt professionell und bestmöglich zu vermarkten, weshalb höhere Preise möglich sind. Vorteilhafte Fotografien und ein Bewerben durch den Makler sind überzeugende Argumente. Umgekehrt erhält der Interessent eine umfangreiche Auskunft über die Immobilie und er wird auch über mögliche Beeinträchtigungen informiert. Der Makler darf nämlich zum Beispiel bestehende Schäden nicht verheimlichen. Er haftet vielmehr dafür, wenn er relevante Informationen unterschlagen hat. Auch die Ausarbeitung des Vertrages und die rechtliche Prüfung sollte unbedingt einem Experten überlassen werden.

Wann entsteht laut OGH ein Provisionsanspruch?

Grundsätzlich entsteht der Provisionsanspruch, sobald ein vermitteltes Geschäft zustande kommt. Sollte eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktreten, besteht der Anspruch weiterhin, sofern nicht nachgewiesen werden kann, dass der Auftraggeber alle Schritte zum Aufrechterhalten des Geschäfts zeitnah unternommen hat. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn er versucht hat, offene Zahlungen mit Mahnungen und einer Klage einzufordern. Kommt ein Kontakt zustande und erfolgt eine Zusage, gilt der Provisionsanspruch. Verkäufer oder Vermieter können sich somit nicht durch eine Vertragsauflösung in der Zeit zwischen der Zusage und der Unterzeichnung des Miet- oder Kaufvertrags der Provision entziehen.

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