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Provision - Wer bezahlt sie?

...und wie hoch darf sie sein?

Der Großteil der Immobilien und Wohnungen in Österreich wird über einen Makler vermietet oder verkauft. Der Experte weiß, wie er das Objekt am besten präsentieren und verkaufen kann, und lässt sich das auch sehr gut bezahlen. Dabei hat er aber auch sehr viele Leistungen zu erbringen.

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Die Provision ist eine Beteiligung am Gewinn, die dem Makler aufgrund der Vermittlung der Immobilie an einen Mieter oder Käufer zusteht. Während in vielen anderen Berufssparten, wie z.B. in Bekleidungsgeschäften, die Provision vom Auftraggeber übernommen wird, muss die Maklergebühr bei Immobilien häufig vom Mieter oder Käufer übernommen werden. Wie die Provisionszahlungen tatsächlich geregelt sind, wird vertraglich vereinbart. Meist werden sie zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.

So können Interessenten die erlaubte Höhe der Provision berechnen

Beim Immobilienkauf gelten je nach Kaufpreis unterschiedliche Höchstsätze für den Provisionsanspruch des Maklers. Dazu kommen 20 Prozent gesetzliche Umsatzsteuer.

  • bei einem Kaufpreis bis 36.336,42 Euro: maximal 4 Prozent des Kaufpreises
  • bei einem Kaufpreis zwischen 36.336,43 und 48.448,51 Euro: 1.453,46 Euro Provision
  • bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro: 3 Prozent des Kaufpreises

Die Provision ist in der Regel sofort fällig (es sei denn, für den Käufer besteht ein Rücktrittsrecht), ein späterer Fälligkeitszeitpunkt muss mit dem Makler ausdrücklich vereinbart werden. Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen, wird die Maklerprovision erst mit deren Ende fällig.

Wie hoch ist die Provision für Mieter?

Bei gemieteten Wohnungen oder Einfamilienhäusern ist es üblich, dass die Provisionszahlung zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wird. Der Makler-Provisionsanspruch wird durch die Mietdauer und die Miethöhe vorgegeben. Zusätzlich fallen 20 Prozent gesetzliche Umsatzsteuer an.

Mietdauer / Mietverhältnis Provisionsanspruch des Maklers
Befristet auf bis zu drei Jahre Eine Bruttomonatsmiete
Untermiete einzelner Räume Eine Bruttomonatsmiete
Unbefristet oder befristet auf mehr als drei Jahre  Zwei Bruttomonatsmieten
Bei Verlängerung des Mietvertrags oder Umwandlung in unbefristeten Mietvertrag Ergänzungsprovision bis zur Maximalhöhe für die gesamte Vertragsdauer, maximal aber eine halbe Bruttomonatsmiete

Eine Ausnahme bilden Wohnungen, die vom Immobilienmakler gleichzeitig verwaltet werden: Hier liegt der Provisionsanspruch des Maklers auch bei unbefristeten Mietverträgen bei maximal einer Bruttomonatsmiete plus Umsatzsteuer. Mieter können gegen einen zu hohen Provisionsanspruch Einspruch erheben. 

Wie hoch ist die Provision für Vermieter?

Engagieren Vermieter einen Makler, liegt der Provisionsanspruch immer, auch bei befristeten Verträgen, bei bis zu drei Monatsmieten. Ist der Immobilienmakler gleichzeitig mit der Verwaltung des Mietobjekts betraut, sind maximal zwei Mieten zulässig.

Wer übernimmt die Provision?

In Österreich ist es üblich, dass Makler ihren Provisionsanspruch zu gleichen Anteilen auf Mieter und Vermieter bzw. Käufer und Verkäufer verteilen. Nur in seltenen Fällen wird die Provisionszahlung von einer Partei allein übernommen.

Wann besteht ein Provisionsanspruch?

Eine Maklerprovision ist nur dann zu zahlen, wenn es zu einem Abschluss des Kaufvertrags oder Mietvertrags kommt. Ist dies nicht der Fall, muss auch für das Inserieren, das Erstellen eines Angebots und die Besichtigungen kein Entgelt gezahlt werden - sofern im Maklervertrag nicht andere Vereinbarungen getroffen wurden. Sollte eine Rechnung ausgestellt werden, können sich Betroffene an die österreichische Arbeiterkammer oder an den Konsumentenschutz wenden. Auch die Mietervereinigung Österreichs steht Klägern zur Seite.

Was ist der Unterschied zwischen Kaution und Provision?

Vermieter dürfen von ihren Mietern beim Einzug eine Kaution verlangen. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt oder Schäden an der Wohnung verursacht. Sofern die Miete bezahlt wurde und keine absichtlich verursachten Schäden entstanden sind, müssen die Vermieter die Kaution samt Zinsen beim Auszug an den Mieter zurückzahlen.

Die Kaution heranzuziehen, um die Wohnung nach Auszug eines Mieters zu renovieren, ist nicht zulässig, wenn der Mieter die Wohnung nur normal abgenutzt hat. Das Gesetz sieht keine Obergrenze für Kautionen vor. Bis zu drei Monatsmieten sind als Kaution üblich.

Sofern keine Beanstandungen erfolgen, muss die Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden. Das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass die Kaution direkt nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden muss. In der Regel dauert dies etwa zwei bis drei Wochen.

Die Provision hingegen wird beim Auszug nicht zurückgezahlt. Sie ist eine Einmalzahlung, die der Mieter für eine von ihm in Anspruch genommene Leistung zu erbringen hat. Gemeinsam mit der Kaution kann das Mieten einer Wohnung deshalb zu Beginn mit hohen Investitionskosten verbunden sein. In vielen Fällen muss dafür extra ein Kredit aufgenommen werden.

Worauf müssen Mieter oder Käufer bei der Provision für eine Wohnung achten?

Die Höhe der Provision sowie der Umsatzsteuer von 20 Prozent müssen in jedem Inserat genannt werden. Der Makler hat eine schriftliche Übersicht zu geben, in der unter anderem die Höhe der Provision und ein allfälliger Hinweis auf ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zum Vermieter oder Verkäufer bekannt gegeben wird. Erfüllt der Makler diese Pflicht nicht, steht dem Auftraggeber das Recht auf Mäßigung zu.

Provisionsfrei kaufen oder mieten

Viele Verkäufer oder Vermieter wollen sich durch den Verzicht auf einen Makler die teilweise hohen Kosten, die mit dem Provisionsanspruch des Maklers verbunden sind, sparen. Im Allgemeinen ist davon jedoch abzuraten. Der Makler ist für beide Parteien von Vorteil.

Der Anbieter einer Immobilie hat die Möglichkeit, das Objekt professionell und bestmöglich zu vermarkten, wodurch höhere Verkaufspreise möglich sind. Vorteilhafte Fotografien und ein Bewerben durch den Makler sind überzeugende Argumente. Der Provisionsanspruch des Maklers begründet sich auch dadurch, dass er über eine große Datenbank an Interessenten verfügt. Er kann das Exposé dementsprechend direkt den Kontakten zukommen lassen, die nach genau der Immobilie suchen, die zum Verkauf oder zur Vermietung steht. Häufig verkürzt sich hierdurch der Verkaufsprozess oder die Suche nach neuen Mietern.

Umgekehrt erhält der Interessent eine umfangreiche Auskunft über die Immobilie und er wird auch über mögliche Beeinträchtigungen informiert. Der Makler darf nämlich zum Beispiel bestehende Schäden nicht verheimlichen. Er haftet vielmehr dafür, wenn er relevante Informationen unterschlagen hat. Auch die Ausarbeitung des Vertrages und die rechtliche Prüfung sollten unbedingt einem Experten überlassen werden. 

Wann entsteht laut OGH ein Provisionsanspruch?

Grundsätzlich entsteht der Provisionsanspruch, sobald ein vermitteltes Geschäft zustande kommt. Sollte eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktreten, besteht der Anspruch weiterhin, sofern nicht nachgewiesen werden kann, dass der Auftraggeber alle Schritte zum Aufrechterhalten des Geschäfts zeitnah unternommen hat. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn er versucht hat, offene Zahlungen mit Mahnungen und einer Klage einzufordern. Kommt ein Kontakt zustande und erfolgt eine Zusage, gilt der Provisionsanspruch. Verkäufer oder Vermieter können sich somit nicht durch eine Vertragsauflösung in der Zeit zwischen der Zusage und der Unterzeichnung des Miet- oder Kaufvertrags der Provision entziehen.

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