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Zinshaus

Was Interessenten beim Kauf beachten sollten

Zinshäuser haben vor allem in Wien eine lange Tradition und gelten als sehr lukrative Immobilienform. Entsprechend der steigenden Nachfrage nach Wohnraum steigen sie beständig im Wert. Kaufinteressenten müssen aber daran denken, dass solche Häuser auch eine Menge Arbeit machen und das Geld hier nicht einfach „geparkt“ werden kann.

Was wird unter einem Zinshaus verstanden?

Heutzutage kann jedes Gebäude, in dem Wohnungen gegen ein monatliches Entgelt oder einen Mietzins vermietet werden, als Zinshaus bezeichnet werden. Im ursprünglichen Sinn sind Zinshäuser ältere Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden und wegen ihrer opulenten Fassadengestaltung häufig unter Denkmalschutz stehen. Bei klassischen Zinshäusern handelt es sich um Immobilien in Privatbesitz, die von einer Verwaltung betreut werden. Grundsätzlich fallen die Mieten in den Vollanwendungsbereich des MRG und gestalten sich damit gleich wie jene von Wohnungen in modernen Bauten.

So wird das Zinshaus zur Geldanlage

Zinshäuser sind vor allem als Anlageform sehr interessant, da so die Investition vor der Inflation geschützt werden kann, und durch den Zinsertrag beziehungsweise den Mietzins zusätzliche Einnahmen zu erwarten sind. In der Regel also verspricht die Investition eine lukrative Rendite. Allerdings ist das Eigentum auch mit laufenden Kosten verbunden, die im Voraus mit eingeplant werden sollten. Weiterhin sollte für den Kauf mindestens 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein, da die Kreditzinsen sonst gemessen an der zu erwartenden Rendite zu hoch sind.

Wann sind Zinshäuser lukrativ?

Wie bei jeder Immobilie sollte sich der Interessent genau über folgende Aspekte eines Zinshauses informieren:

  • Lage
  • Preis pro m² Nutzfläche 
  • (Erhaltungs-)Zustand
  • Ertrag pro m² Nutzfläche
  • Leerstände, die mit einem Mietausfallswagnis von ca. 2 - 6 % vom Rohertrag (vom Hauptmietzins exklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) zu berücksichtigen sind
  • Instandhaltungsaufwendungen bei Ertragshäusern: etwa 30 % des (Jahres)ertrages bei durchschnittlicher Instandhaltung oder 0,5 bis 1,5 % des Neubauwertes
  • Instandhaltungsaufwendungen bei Substandardhäusern: meist mehr als 100 % des Jahresertrages erforderlich; werden keine Maßnahmen der Generalrevitalisierung getroffen, verfällt das Haus, es lebt nur mehr von der Substanz.
  • Der Bestand von Altmietern, die möglicherweise noch zu Billigstmietzinsen im Objekt wohnen
  • Zu erwartende Kosten für eine Verwaltung

Wie wird die Rendite bei einem Zinshaus berechnet?

Ein Ertragszinshaus befindet sich bereits bei der Anschaffung in einem guten Zustand. Derzeit liegen die erzielbaren Renditen für solche Zinshäuser zwischen vier und sieben Prozent; abhängig von Lage, Qualität und Bauzustand (insbesondere Reparaturrückständen). Berechnet wird die Rendite - als Maßzahl für das Risiko - folgenderweise:

(Brutto)Rendite in Prozent = Jahresertrag brutto x 100 / Kaufpreis

Es handelt sich hierbei um jene Form der Rendite, die als Messgröße am Markt üblich ist. Leerstände und Bewirtschaftungskosten werden nicht explizit berücksichtigt.

So hilft der Makler bei der Entscheidung für ein Zinshaus

Es ist ratsam, sich mit Hilfe eines gewerbsmäßigen Maklers oder Verwalters auf die Suche zu machen. Durch einen solchen erfolgt nämlich bereits die Vorprüfung des Objektes hinsichtlich Qualität und Preis. Interessenten bekommen eine umfassende, fachmännische Beratung. Die Daten werden entsprechend aufbereitet und das Risiko ist geringer, da Sicherheit und Haftung von einem professionellen Makler oder Hausverwalter übernommen werden.

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Welche Bestandteile hat ein Kaufvertrag von einem Zinshaus?

Folgende Sachverhalte müssen in einem Kaufvertrag genau geregelt und genannt sein:

  • angemessener Kaufpreis
  • Hauptmietzinsreserve
  • Erhaltungszustand
  • Umsatzsteuer (0 %, 10 %, 20 %)
  • Kautionen
  • Mietverträge mit unüblichen Vertragsbestandteilen und/oder Sonderrechten
  • Lastenfreiheit
  • Bauaufträge
  • Schlichtungsstellenverfahren
  • Verrechnungsstichtag
  • Grundstückswidmungen
  • Übereinstimmung des Bauwerkes mit den Bebauungsvorschriften

Der Immobilientreuhänder als wichtige Instanz beim Immobilienkauf

Verkäufer, Käufer und Vertragsverfasser sind die beteiligten Personen beim Zinshaus-Kaufvertrag. Der Vertragsverfasser wird üblicherweise vom Käufer bestimmt, da es eine Person seines Vertrauens sein sollte, und er ihn zu bezahlen hat. Vertragsverfasser sind Notare oder Rechtsanwälte, die eine Treuhandfunktion übernehmen und die Zahlung des Kaufpreises verwalten, bis der Käufer in das Grundbuch eingetragen ist.

Die beste Lage für Zinshäuser

Grundsätzlich sind Zinshäuser vor allem in Ballungszentren (dichte Besiedlung, entsprechend hohe Gesamteinwohnerzahl) attraktiv - natürlich abhängig von der Infrastruktur und der Stadtgestaltung. Die teuersten Lagen für Zinshäuser in Wien befinden sich in der Wiener Innenstadt (Wien 1), gefolgt von den Innenbezirken (Wien 2-9) und den Grünbezirken (Wien 13, 18, 19 sowie 14, 16 und 17). Daneben gelten auch Linz und Graz als gute Standorte. In den westlichen Regionen Österreichs gibt es kaum klassische Zinshäuser.

Steigt die Rendite nach Investition?

Wird eine Investition nicht berücksichtigt oder wird mit Eigenmitteln investiert, dann steigt die Rendite. Werden Investitionen mit einberechnet, fällt die Rendite. Eine geringere Rendite bedeutet aber langfristig keinen Nachteil. Im Gegenteil: Der Wert des Objektes steigt, und somit werden langfristig gesicherte Mieteinnahmen möglich.