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Vorkaufsrecht

Vorrang zum Erwerb einer Sache

Bei vielen Grundstücken und Immobilien in Österreich handelt es sich um vererbte Wertanlagen. Damit der Besitz in der Familie bleibt, haben die ehemaligen Eigentümer zusätzlich zur Ernennung des Erbberechtigten häufig ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen, um den Hinterbliebenen mehr Rechte einzuräumen.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Bei diesem Recht wird einem Begünstigten die Möglichkeit eingeräumt, im Falle eines Verkaufs einer Sache an Dritte den Vorrang zu erhalten und sie selbst zu erwerben. Die Verkaufsbedingungen müssen dabei aber dieselben sein wie beim ursprünglich geplanten Verkauf, es darf keine Vergünstigungen, aber auch keine schlechteren Konditionen geben.

Wie wird das Recht auf einen Kauf gültig?

Dingliche Kaufrechte werden im Grundbuch eingetragen. Verkäufer, die mit dem Verkauf einen finanziellen Engpass überbrücken möchten, können sich so den Rückkauf sichern. Sollten sie zum Zeitpunkt des nächsten Verkaufs ihr Recht nicht in Anspruch nehmen können, erlischt dieses. Das gilt auch im Todesfall des Berechtigten oder wenn er eine schriftliche Verzichtserklärung unterzeichnet. Es besteht auch die Möglichkeit, das Recht unter Zustimmung des Begünstigten abzugelten. Häufig erfolgt dies in Form einer Einmalzahlung einer vereinbarten Geldsumme. Das Vorkaufsrecht kann nicht weitervererbt werden.

Im Rahmen der Verbücherung des Kaufvertrages muss laut OGH-Urteil ein Nachweis erbracht werden, dass dem Vorkaufsberechtigten ein Kaufangebot unterbreitet wurde. Dies ist mit einer grundbuchfähigen Urkunde, die der Notar beglaubigt, zu beweisen.

Wie kann der Vorkäufer sein Recht geltend machen?

Sobald ein Käufer für eine Immobilie oder ein Grundstück gefunden wurde, muss der Vorkäufer darüber schriftlich informiert werden. Er kann innerhalb von 30 Tagen erklären, ob er sein Recht in Anspruch nehmen will. Der Verkäufer kann von ihm keinen höheren Betrag als den vom ursprünglichen Käufer gebotenen verlangen. Ebenfalls ist es nicht möglich, zum Zeitpunkt der Eintragung des Rechtes ins Grundbuch einen Verkaufspreis zu vereinbaren. Er richtet sich nach dem aktuellen, marktüblichen Preis.

Was kann passieren, wenn der Berechtigte übergangen wird?

Wird eine Immobilie verkauft, ohne das Vorkaufrecht zu berücksichtigen, kann der Berechtigte vom Verkäufer Schadenersatz fordern. Umgekehrt ist auch der Käufer über den möglichen Einspruch durch einen Vorkäufer zu informieren.

Was ist beim Vererben und Verschenken einer Immobilie zu beachten?

Bei Schenkungen kommt das Recht auf Vorkauf nicht zum Tragen, es bleibt aber bestehen. Sollte der Erbe das Haus verkaufen, muss er also den Inhaber des Vorkaufsrechts darüber informieren. Einzige Ausnahme von dieser Regel ist, wenn es besondere vertragliche Vereinbarungen gibt. So kann das Recht etwa für alle Veräußerungsfälle eingeräumt werden. Gilt es auch bei einer Schenkung, ist dann aber ein Verkaufspreis vorab zu vereinbaren. Welche Regelungen gelten, ist im Grundbuch festgehalten.

Worauf sollte der Rechtsinhaber bestehen?

Die Frist von einem Monat ist meist zu kurz, um die Finanzierung eines Immobilienkaufs zu stellen. Deshalb sollte sich der Vorkäufer eine längere Frist zusichern, drei und mehr Monate sind durchaus üblich. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, die zum Verkauf steht, muss der Vorkäufer sich absichern, ob das Recht nicht bereits der Wohnungseigentumsgemeinschaft eingeräumt wurde. Ebenso wie das Recht auf ein Kaufangebot kann auch ein Vormietrecht oder Vorpachtrecht vereinbart werden.

Wie ist die Rechtslage bei Mietwohnungen?

Anders als in Deutschland gibt es für österreichische Mieter in der Regel kein Recht auf einen Vorkauf. Eine Ausnahme bilden geförderte Genossenschaftswohnungen oder Mietkauf-Wohnungen. Der Mietvertrag enthält die Option auf den Kauf der Immobilie zum Ablauf einer vereinbarten Frist. In naher Zukunft soll es dabei aber eine Spekulationsfrist von zehn Jahren geben. Damit soll verhindert werden, dass Mieter Wohnungen günstig kaufen und gleich wieder teuer weiterverkaufen.