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Betongold

Veranlagung in Krisenzeiten

Als Betongold bezeichnet man insbesondere Vorsorgewohnungen, Bauherrenmodelle (direkt oder über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft) und klassische Zinshäuser.

Zu dieser Kategorie sollte eigentlich auch das Investment in österreichische offene Immobilienfonds zählen, wenn diese ihrerseits in wertbeständige Immobilien investieren. Denn auch in diesem Fall kann fast direkt - und vor allem auch mit kleinen Beträgen - in eine Vielzahl von Immobilien investiert werden.

Die Vorteile von Betongold im Überblick

Vorsorgewohnung

  • Man investiert direkt in eine Wohnung und ist damit naturgemäß von anderen Investoren unabhängig.
  • Wenn es gewünscht wird, kann man zur Absicherung des Leerstandsrisikos an einem Mietenpool teilnehmen, wobei in diesem Fall die Rendite idR etwas geringer ist.
  • Wenn die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, kann die vom Initiator in Rechnung gestellte Vorsteuer voll vom Finanzamt zurück gefordert werden.
  • Bei Einsatz von rund 30% Eigenmittel kann meist der steuerlich erforderliche Totalüberschuss (Summe der steuerlichen Ergebnisse) innerhalb von 20 Jahren erreicht werden, wodurch die Verluste in den ersten Jahren zur Gänze mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können.
  • Nach Erzielen eines Totalüberschusses (und nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren) kann die Wohnung steuerfrei verkauft oder für die Eigennutzung gewidmet werden.
  • Durch die indexierte Vermietung kann man ein inflationsgeschütztes Zusatzeinkommen erzielen.
  • Üblicherweise steigt der Wert der Immobilie moderat. Ein Verlust des eingesetzten Kapitals ist meist sehr unwahrscheinlich.

Bauherrenmodelle

  • Beim klassischen Bauherrenmodell wird gemeinsam mit einer größeren oder kleineren Gruppe von Investoren in ein zu sanierendes Zinshaus investiert.
  • Auch beim Bauherrenmodell steht aufgrund der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung der Wohnungen der Vorsteuerabzug aus den Baukosten und sonstigen Kosten zu.
  • Für bestimmte Investitionen (Denkmalschutz, Förderzusage und Investitionen nach den §§ 3 bis 5 MRG) besteht bei Erfüllung der Voraussetzungen die Möglichkeit, diese auf 15 Jahre verteilt abzuschreiben. Dadurch werden in den ersten 15 Jahren relativ hohe steuerliche Verluste erzielt, die mit anderen steuerlich positiven Ergebnissen verrechnet werden können. Wermutstropfen dieser besonderen Abschreibung ist die Verlängerung der Spekulationsfrist auf 15 Jahre und die Nachversteuerung der Sonderabschreibung bis zum Ablauf von 30 Jahren.
  • Der Totalüberschuss muss bei Bauherrenmodellen - sofern keine Begründung von Wohnungseigentum geplant ist - erst innerhalb von 25 Jahren erwirtschaftet werden. Zusätzlich darf bei Berechnung des Totalüberschusses das tatsächliche steuerliche Ergebnis modifiziert werden. Bei mietrechtsgeschützten Gebäuden darf an Stelle der erzielten Mieten eine Marktmiete angesetzt werden und zusätzlich kann die 1/15-tel Absetzung der Baukosten in eine Normalabschreibung umgerechnet werden.
  • Auch Bauherrenmodelle versprechen durch indexierte Mieteinnahmen ein inflationsgeschütztes Zusatzeinkommen und quasi eine Kapitalgarantie, da der Wert der Immobilie durch die durchgeführten Investitionen jedenfalls steigt.

Offene Immobilienfonds

  • Man erzielt ein moderates Einkommen aus der laufenden Vermietung der Immobilien.
  • Bereits mit kleineren Beträgen kann investiert werden.
  • Die Immobilien werden einmal jährlich durch zwei Sachverständige bewertet. Wertsteigerungen sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert.
  • Nach Ablauf eines Jahres ist ein steuerfreier Verkauf möglich.
  • Durch die grundsätzliche Rücknahmeverpflichtung des Fonds besteht - wie bei börsennotierten Aktien - Handelbarkeit, ohne von den Schwankungen der Börsen abhängig zu sein.
  • Durch eine Vielzahl an restriktiven Veranlagungsvorschriften und eine zusätzliche Kontrolle durch die Depotbank ist ein hoher Anlegerschutz gewährleistet.