Grüne Idylle beim Pötzleinsdorfer Park: Gepflegte 2 Zimmer-Gartenwohnung mit Terrasse in Ruhelage in schönem Stilhaus

Eine wahre grüne Idylle in der Großstadt und gesuchte Ruhelage beim Pötzleinsdorfer Park:
Entzückende und modern ausgestattete 2-Zimmer Wohnung mit sonnigem Eigengarten

Im Erdgeschoß eines prachtvollen Altbaus von 1905 bietet die ausschließlich gartenseitig orientierte Wohnung einen großzügigen u. durch den Wintergarten bestens belichteten Wohnbereich mit offener Küche u. getrenntem Schlafraum. Die Raumhöhe im Wohnraum beträgt bis zu ca. 3,1 m.

Die Bilder wurden an einem mäßig sonnigen Tag gegen 17:30 Uhr erstellt - selbst zu dieser Zeit bietet die Wohnung einen freundlichen u. hellen Charakter und ca. 65 m2 Wohnfläche.

Der Wintergarten mit elektrisch bedienbarer Beschattung durch Raffstores gewährt einen beinahe nahtlosen Übertritt auf die direkt zugängliche Terrasse und den anschließenden Eigengarten mit Rasenfläche und Möglichkeit zur Anlage von Beeten, Freiflächen von ca. 60 m2.

Die südwest-seitige Ausrichtung der Räume sorgt für viel Sonne und beste Belichtung.
Die Schiebe-Türen des Wintergartens können einfach zur Seite bewegt werden, so vergrößert sich der Wohnraum in den Garten hinein. Ein herrlicher Platz für den Morgenkaffee bei jedem Wetter!
Selbst bei "liquid sunshine" ein wunder Platz für einen entspannten Start in den Tag ...

Ein Beet-Streifen mit Sträuchern zu den Nachbarn gegenüber sorgt für Sichtschutz, die Abgrenzung zum benachbarten Garten ist durch einen Maschendrahtzaun bereits vorhanden.

Raumangebot:
- zentraler kleiner Eingangsbereich mit Garderobenmöbeln (müssen nicht übernommen werden)
- sep. WC mit Waschbecken
- Bad mit bodenebener Dusche und Waschtisch-Verbau sowie WM-Anschluss
- Schlafraum mit ausreichend Platz für ein Doppelbett + Schrankmöbel
- offene Küche mit angeschlossenem Wohnbereich, der leicht von der Küche abgetrennt werden könnte
- lichtdurchfluteter Wohnbereich mit dem Wintergarten und Ausgang zur Terrasse bzw. in den Garten

Die Wohnung ist ein Zweitbezug nach dem Kauf durch den aktuellen Eigentümer: Wände komplett neu ausgemalt, Eiche-Parkettboden geschliffen u. geölt, die technischen Einrichtungen wurden serviciert.

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoß eines prächtigen Stilaltbaus mit insgesamt nur 7 Einheiten.
Noch eine weitere Gartenwohnung im EG, die Einheiten sind aber durch die Hauptstiege von einander getrennt.
Durch die reich gegliederte Fassade mit Vorgarten und mit opulentem Stuck in den Allgemeinbereichen bietet diese Liegenschaft ein gediegenes Zuhause mit schönen Altbau-Details. Das Dachgeschoß wurde vor Jahren bereits um ein Penthouse erweitert, dieses bestreitet die Liftkosten allein.
Laufende Instandhaltungsmaßnahmen sorgen für ein gepflegtes Erscheinungsbild, per Jahresende 2024 betrug die Dotierung des Rep.Fonds ca. EUR 88.000,--. Im Gespräch sind übliche Instandhaltungsmaßnahmen.

Der Zugang über die Garage neben dem Altbau ist komplett barriere-frei möglich.
Automatisches Einfahrtstor mit Handsender, Nebeneingang mit Sprechanlage.
Sep. Müllraum nur von außen zugänglich (daher keine Geruchsbelästigung).
Das eingeschossige Nebengebäude mit begrüntem Flachdach trennt den Eigengarten dieser Wohnung wie ein zusätzlicher Sichtschutz ab.

Bis 2030 ist der Stellplatz 4 in der Garage über eine getroffene Vereinbarung nutzbar (vereinbarte Gebühr für die Nutzung komplett entrichtet).

Der Garten mit ebener Rasenfläche und witterungsbeständigen WPC-Dielen der Terrasse besitzt einen FRUP-Stromanschluss, eine Vorbereitung für die automat. Bewässerung, einen frostgeschützten Wasser-Auslass und die Möglichkeit, noch nach eigenem Geschmack zu gestalten.

Die technische Ausstattung der Wohnung umfasst u.a. folgendes:

- Beheizung mittels Gas-Brennwert-Gerät von Vaillant, das Anfang April 2025 vom Fachmann komplett serviciert wurde
- Fußbodenheizung (ebenfalls serviciert), mit Bodenheizkörpern im Wintergarten, kontrollierte Wohnraumlüftung
- typische Altbau-Raumhöhe von bsis zu ca. 3,1 m
- geölter Eiche Parkettboden mit Riemen-Dielen in warmem Eiche-Honig Ton
- weiß-matte glatte Türblätter mit einer Höhe von ca. 2,2 m; Zargen in weiß matt - Austausch tw. zu empfehlen
- zahlreiche runde Deckenspots als Beleuchtung mit GX53 Leuchtmittel (alle funktionsfähig)
- zusätzliche weitere Auslässe für Wand-Leuchten im Wohnbereich vorhanden
- hochwertige Tischler-Küche in creme mit Granitarbeitsplatte u. Geräten (Dunstabzug ist zu ersetzen)
- Marken-Sanitärkeramik in weiß, Bad mit Dusche u. WT, WM-Anschluss, Handtuchheizkörper
- Dusche mit Verglasung u. Bodenablauf, sep. WC mit Handwaschbecken
- zeitgemäße Elektrik mit ausreichend Steckdosen
- elektrische Steuerung der Alu-Außen-Jalousien des Wintergartens mit Tastern

Kunststoff-Fenster und Sicherheitseingangstür WK III, Gegensprechanlage für beide Eingänge vorhanden.
Geräumiges Kellerabteil mit eigenem Stromanschluss als weiterer Stauraum.

Begehrter Kaufpreis: VB EUR 435.000,-- zzgl. 3 % Vermittlungshonorar zzgl. 20 % Ust.

Gerne stelle ich Ihnen diese wunderbare Gartenwohnung näher vor: Maria Zeiler, Tel. Anbieter kontaktieren

Wir verweisen auf die Möglichkeit, dass die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % vom Kaufpreis unter bestimmten Bedingungen beim Kauf nicht zum Tragen kommt.

Wir sind als Doppelmakler tätig.

Für KonsumentInnen gilt:
Durch das Inkrafttreten des Fern- und Auswärtsgeschäftegesetzes (FAGG/VRUG) können wir Ihnen erst nach Ihrer Zustimmung zum Verzicht auf die darin festgelegte 14-tägige Rücktrittsfrist bzw. Ihre Bestätigung, dass Sie unser vorzeitiges Tätigwerden wünschen, die Detailunterlagen zu diesem unverbindlichen Immobilienangebot mit Adresse zusenden.
Daher erhalten Sie vorab eine gesonderte Nachricht mit allen Informationen zum FAGG, in der Sie uns diese Zustimmung erteilen können.

Nach Erhalt senden wir Ihnen gerne die gewünschten Informationen zu diesem Angebot, bitte um Verständnis!

Es entstehen Ihnen keine zusätzlichen Kosten durch Ihre erteilte Zustimmung, unser Anspruch auf die vereinbarte Vermittlungsprovision entsteht erst bei einem von uns erfolgreich vermittelten Geschäftsabschluss bzw. bei dessen Rechtswirksamkeit.

Heizwärmebedarf: 49,12 kWH/qm/Jahr
fGEE: 3,35