Traumhaftes Einfamilienhaus in absoluter Ruhelage

Zum Verkauf steht dieses traumhafte Einfamilienhaus in top Zustand mit sonnigem, gepflegtem Garten mit Rosen in mehreren Farben, Schmetterlingsflieder und vieles mehr, in einer sehr ruhigen Seitengasse (auch laut Verkehrslärmmessung im myplace-report absolute Ruhelage).

Das Haus gliedert sich wie folgt:

Der Keller verfügt über 2 Räume mit ca.7,22m² und ca.12,83m², die optimal als Stauräume, Büro oder Wellness Räume genutzt werden können.

Im Erdgeschoss befindet sich die Garage mit einem Außenabstellplatz, eine wunderschöne, überdachte Terrasse/Veranda, ein großzügiges Wohnzimmer mit offener Küche, ein Badezimmer mit Dusche und Fenster, ein separates WC, ein großzügiger Vorraum/ Garderobe  und ein Kabinett.

Im Obergeschoss befindet sich ein großes Zimmer mit ca.54,14m², ein Vorraum, ein neues WC, ein kleineres, separates Zimmer (holzvertäfelt, separat beheizt, mit Schrägfenster belüftbar), ein Schlafzimmer und ein Dachboden/Abstellraum.

Nutzfläche 175,32 m2 + Garage 29,56 m2 (+Abstellplatz vor Garage) + Terrasse 22,86 m2 + Keller 20,05 m2 + Gartenhaus (voll elektrifiziert, auch für Werkstattzwecke geeignet) auf einem Grundstück mit 535 m2.

Sämtliche Maße wurden vom Grundrissplan übernommen und es wird keine Gewährleistung dafür gegeben.

Die Betriebskosten sind gering, sie betragen aktuell gerundet: Grundsteuer/Müllabfuhr € 34,--, Wasser-/Kanalgebühr € 42,--, Strom/Gas aktuell zusammen knapp € 217,-- monatlich.

Das Haus bietet nicht nur einerseits absolute Ruhelage, sondern andererseits auch eine optimale Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.

Mit den nur wenigen Gehminuten entfernten Bus-Linien 27 A, 28 A, 29 A und 31 A (Station Sorgenthalgasse) erreicht man mit wenigen Stationen die Straßenbahn (Brünner Straße), die U-Bahnen und S-Bahnen (z.B. über die Bus-Station Sorgenthalgasse in 6 Minuten bis zur U 1 Kagraner-Platz oder 4 Min zur S-Bahn S1 und S 2 Siemensstrasse, die S-Bahnen sind nur 1 km entfernt).

Es gibt auch zahlreiche, baulich getrennte Radwege, sowohl Richtung Donauinsel als auch z.B. der bekannte Euro-Radweg um die Ecke oder Richtung Marchfeldkanal entlang des nahegelegenen Marco-Polo-Golfplatzes, weiters ist die unmittelbare Umgebung in die Wiener Fahrradwegoffensive 2025 aufgenommen („Klimahighway“).

Die Autobahnauffahrten erreicht man in wenigen Minuten (Donauufer-Autobahn, Auffahrten SCN oder Brünnerstraße sowie S 2-Anschluss Rautenweg), im Umfeld von ca. 7 Autominuten befinden sich Geschäfte wie Baumax, Media Markt, SCN (Shopping City Nord) sowie zahlreiche Autohäuser (Porsche-Nord, Seat, MVC-Motors etc) und Möbelhäuser.

Rund 15 Autominuten benötigt man für die Fahrt ins Zentrum Wien.

Für eine gute Infrastruktur ist ebenfalls gesorgt:

Café und Konditorei (Aida) in unmittelbarer Nachbarschaft (unter 1 Minute zu Fuß).

Nähe Siemens, Quartier TwentyOne und Krankenhaus-Nord (alles in wenigen Autominuten, mit Bus oder auch über Radweg Minuten erreichbar); fußläufig in unmittelbarer Nähe vorhanden sind Supermärkte  wie Eurospar, Hofer, Lidl, Penny-Markt und zwei Tankstellen (mit Shops und Café).

Auch Schulen, Kindergärten, Ärzte, Gastronomie und Sportplätze befinden sich in der Nähe.
Radwege runden das sportliche Angebot ab.
Trotz dieser optimalen Verkehrslage und ausgezeichneten Infrastruktur bietet diese Wohngegend absolute Ruhelage und sogar landwirtschaftliche Grünflächen samt Bio-Bauernhof in unmittelbarer Nähe.

Sämtliche Bewilligungen, Baugenehmigungen, Fertigstellungsanzeigen sind vorhanden, aktuelle bestätigte Einreichpläne aus 2020, Kanal- und Gasleitungs-Dichteprüfungen 2019.

Therme für Heizung und Warmwasser in top-Zustand und laufend serviciert (aktuelle Abgas-Überprüfung und Hauptkehrung absolviert 16.1.2025, letztes Thermenservice durch Installationsbetrieb am 3.4.2025).

Die Zufahrt zum Haus erfolgt über ein elektrisches Garagentor mit Fernbedienung.

Im Wohnzimmer ist zusätzlich ein Kamin vorhanden, ein Holz-Vorrat ist gegeben. Der Kamin würde schon nach wenigen Stunden eine Gas-unabhängige enorme Wärme-Entwicklung im Erdgeschoss ermöglichen, im 1.Stock ist durch die Vollwärme­schutzfassade und neue Verglasung sowieso nur sehr wenig Beheizung erforderlich.

Das ursprünglich im Baujahr 1964 massiv gebaute Haus wurde durchgehend renoviert bzw. saniert und verfügt über weitestgehend neuwertige Geräte (Küche, Bad und Therme etc.).

In den Jahren 2012-2016 Erneuerung der Fenster in isolierverglaste einbruchshemmende Fenster, neue Vollwärmeschutz­fassade, neues Dach, Erneuerung von dem Bad im Erdgeschoss und der Therme, Dachausbau und im Erdgeschoss Zubau samt neuer Terrasse.

2019-2023 wurde der Gartenbereich neu gestaltet (äußerst schöne Bepflanzungen, Umzäunungen, Rasenpflege, an den Wegen bei Dunkelheit leuchtende Solarziegel, rundum mit Sensoren ausgestattete Beleuchtung bei Annäherung).

Die sanitären Anlagen und der gesamte 1. Stock wurden renoviert (neue Böden, Beleuchtungen, Wände, neues 2. WC) bzw. der Dachzubau fertiggestellt und über 50m² neu errichtet (samt elektrifizierter Dachfenster und Fußbodenheizung).

Auch Außenjalousien und anderes mehr wurde ergänzt.

Grundbuch BG Floridsdorf EZ 1361 KG 01613 Leopoldau, Übergabe erfolgt natürlich lasten- und bestandfrei, nach Vereinbarung kurzfristig möglich.

Für weitere Fragen stehe ich gerne zur Verfügung

Joni Thomas

Gebrüder Riha Immobilien

Büro Korneuburg

JT Immobilientreuhänder GmbH

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