Vielseitig gestaltbares Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garten in Pötzleinsdorf

Das Grundstück
Die Grundstücksgröße beträgt lt. Grundbuch 560 m2.

Das Grundstück verfügt über einen viereckigen Zuschnitt und ist Richtung Nordost-Südwest orientiert. Es verfügt über eine leichte Neigung. Die Länge beträgt rund 46 Meter, die Breite rund 12 Meter.

Das Gebäude
Auf dem Grundstück steht ein U-förmig angeordnetes Wohnhaus mit zwei straßenseitigen Erkern, das um 1900 erbaut und in den 1930er Jahren erweitert wurde.

Im Wohnhaus befinden sich derzeit drei getrennte Wohneinheiten.

Top 1:
Im westlichen Straßentrakt und im westlichen Hoftrakt befindet sich im EG und DG bzw. 1. OG die rund 111 m2 große Wohnung Top 1 mit direktem Zugang in den Hof sowie in den Garten. Diese Wohnung verfügt über 6 Zimmer mit einer Gesamtfläche von 197,81 m2. Diese m2-Zahl beinhaltet auch die beiden DG-Räume, die jedoch aufgrund der Schrägen und unzureichender natürlicher Belichtung nicht als vollwertige Wohnräume bezeichnet werden können. Ein Öffnen der Dachschrägen mittels Gaupen in den Innenhofbereich wäre erstrebenswert, um „echte“ Wohnräume errichten zu können. Das Öffnen der Dachschrägen zur Straße hin wird vermutlich von der MA 37 aus Ensembleschutzgründen nicht gestattet werden.

Im Erdgeschoss von Top 1 befinden sich das Erker-Wohnzimmer, die Wohnküche, das Schlafzimmer samt angeschlossenem Badezimmer (Badewanne, Dusche, WC) sowie vom Vorraum erreichbare Nebenräume (Gäste-WC, Lagerraum).

Die Räume des zur Straße orientierten Dachgeschosses gehören gänzlich zu Top 1. Die Räume des Dachgeschosses werden über eine kleine Wendeltreppe von der im EG befindlichen Wohnküche aus betreten. Die Räume des Dachgeschosses wurden als Hobbyräume genutzt und beheizt. Im westlichen Teil zum Garten wurde in den 1930er Jahren im 1. Obergeschoss eine mittlerweile in die Top 1 integrierte Hausbesorger-Wohnung errichtet. Dieser im 1. OG befindliche Wohnbereich ist ebenso aus dem Erdgeschoss über die Wendeltreppe zugänglich. Darüber hinaus kann der zum Garten ausgerichtete, sehr helle große Wohnraum des 1. OG auch über eine Stiege aus dem Garten erreicht werden.

Top 2:
Im östlichen Straßentrakt befindet sich im EG die rund 35,50 m2 große Wohnung Top 2 mit zwei Zimmern.

Top 3:
Im östlichen Hoftrakt befindet sich im EG die rund 41,04 m2 große Einliegerwohnung Top 3 mit zwei Zimmern.

Die Fenster der Wohnungen sind zum Teil Holzkastenfenster und zum Teil Holz-Fenster mit 2-fach Isolationsverglasung sowie Kunststoff-Fenster mit 2-fach Isolationsverglasung.

Darüber hinaus befindet sich im Hoftrakt noch ein rund 14 m2 großer beheizter Werkstattraum.
Im östlichen Gebäudeteil wurde über dem Werkstattraum und über einem Teil der Einliegerwohnung eine sehr großzügige, rund 28 m2 große Dachterrasse mit direktem Abgang in den Garten errichtet.

Ferner befindet sich im östlichen Dachgeschoss-Bereich, zugänglich von außen von der Dachterrasse sowie vom südlichen DG-Zimmer, noch eine weiterer unbeheizter Werkstattraum.

Das Gebäude ist teilunterkellert. Im rund 54,17 m2 großen Kellergeschoss befindet sich die Garage für einen PKW (Einfahrtshöhe: ca. 1,84 m) mit elektronisch gesteuertem Rolltor, die Gas-Heizzentrale und ein Lagerraum. Das Gartentor ist ebenso über eine Funk-Fernbedienung elektronisch gesteuert.

Zustand des Gebäudes:
Die Bausubstanz des Gebäudes befindet sich in einem augenscheinlich guten Zustand.

Der Zustand der Wohnungen selbst entspricht aber nicht mehr dem heutigen Wohn-Standard. Sowohl die Haustechnik als auch alle Wohnbeläge bedürfen einer grundlegenden Modernisierung.
Im Zuge dessen sollte in jedem Fall der energetische Zustand der Gebäudehülle auf einen modernen Standard angehoben werden. Seit 1. Jänner 2024 werden von der österreichischen Bundesregierung im Zuge der Bekämpfung der Klimaerwärmung großzügige Mittel für die energetische Sanierung des Gebäudebestands (Wärmedämmung) bzw. für die Umstellung des Heizsystems auf erneuerbare Energieträger (z.B. Wärmepumpe) bereitgestellt. Die Förderhöhe beträgt bis zu 75% der Heizungs-investitionskosten. Die Förderhöhe für die thermische Sanierung wurde per 01.01.2024 verdreifacht.

Gemäß Architekten-Studie könnte der hintere Gartenbereich mit einem neuen Wohngebäude bebaut werden. Dadurch könnte auf der Liegenschaft eine reizvolle Kombination aus Altbestand mit Neubau entstehen. Im südlichen Bereich (mit Teilabriss des Altbestandes) würde eine großzügige, L-förmige Altbau-Wohneinheit mit eigenem uneinsehbaren Atrium als Freifläche, im nördlichen Bereich ein moderner, zweigeschossiger Neubau mit ein oder zwei weiteren Wohneinheiten samt großzügigen Freiflächen errichtet werden. Beide Gebäude wären voneinander getrennt zugänglich und über die gemeinsame Garage erreichbar.

Die Liegenschaft befindet sich in einer Schutzzone.

Anschlüsse
Das Grundstück verfügt über einen Strom-, Gas-, Ortswasser-, Kanal-, sowie Telefonanschluss.

Heizung/Warmwasser
Top 1 wird von einer im Kellergeschoss befindlichen Gas-Zentralheizung mit Wärme beschickt. Die Gaszentralheizung ist derzeit nicht funktionsfähig. Das Warmwasser wird mit einem Elektro-Speicher erwärmt. In Top 1 befinden sich zusätzlich zur Zentralheizung ein Kachelofen (WZ im 1.OG) sowie ein Schwedenofen (Wohnküche im EG).

Top 2 verfügt über einen Gas-Einzelofen. Warmwasser wird mit einem Gas-Durchlauferhitzer aufbereitet.

Top 3 wird mit einer eigenen Gas-Kombitherme beheizt. Warmwasser wird ebenso mit dieser aufbereitet.

Energieausweis:
Der Heizwärmebedarf beträgt 286 kWh/m2a.

Verfügbarkeit
Die Liegenschaft kann kurzfristig übergeben werden.

Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt € 1.590.000,-.

Vermittlungsprovision
Die Vermittlungsprovision beträgt 3% vom Kaufpreis zzgl. 20 %USt.