Der Zahlungsverzug ist wohl das schlimmste Szenario, das sich ein Vermieter vorstellen kann. Sind es nur wenige Tage, kann das schon einmal passieren, manchmal warten Vermieter aber monatelang auf ihr Geld. Doch ab welchem Zeitpunkt ist von einem Zahlungsverzug die Rede und was können Eigentümer dagegen tun?
Ein Zahlungsverzug tritt dann ein, wenn ein Schuldner trotz Mahnung die Zahlung nicht leistet. Bei der Miete tritt er sogar schon dann ein, wenn der für die Zahlung vereinbarte Leistungstermin, der im Mietvertrag festgehalten wird, nicht eingehalten wird.
Im Jahr 2013 hat es mit einem neuen Zahlungsverzugsgesetz eine wichtige Änderung bezüglich der Fälligkeit einer Miete gegeben. Es reicht demnach nicht mehr aus, die Miete am Stichtag einzuzahlen, sondern sie muss sich dann schon auf dem Konto des Vermieters befinden.
Je schneller der Gläubiger auf den Verzug des Mieters reagiert, umso besser. Zunächst einmal sollte er beim Mieter direkt nachfragen, wo das Geld bleibt. Handelt es sich nur um eine Verzögerung um wenige Tage, kann der Vermieter diese noch abwarten. Spätestens nach einer Woche sollte eine gerichtliche Mahnung angedroht werden. Reagiert der Mieter nicht darauf, ist ein Rechtsanwalt einzuschalten bzw. ein Inkassobüro zu beauftragen. Der Vermieter kann bei Gericht eine Mahnklage oder Räumungsklage einreichen oder eine gerichtliche Kündigung veranlassen. Für eine Kündigung muss der Mieter mindestens acht Tage im Rückstand sein, die Räumungsklage ist frühestens zwei Monate nach einem qualifizierten Mietzinsrückstand inklusive Mahnschreiben möglich.
Im Zuge dessen kann auch eine Ratenzahlung oder Anzahlung vereinbart werden. Eine solche Absprache sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden, am besten in Anwesenheit des Anwalts. Mit einem außergerichtlichen Beschluss können sich Vermieter und Mieter viel Zeit sparen, beide sind meist kompromissbereit.
Die Höhe der Zinsen hängt zum einen davon ab, ob es sich um Geschäftsräume oder Wohnungen handelt, und zum anderen davon, ob der Mietvertrag vor oder nach dem 16.03.2013 abgeschlossen wurde. An diesem Tag ist das neue Zahlungsverzugsgesetz in Österreich in Kraft getreten.
Bei Wohnungen beträgt die Höhe der Verzugszinsen unabhängig vom Datum des Mietvertrages 4 Prozent p.A. Bei Geschäftsmieten sind es bei alten Verträgen 8 Prozent plus Basiszinssatz und bei neuen Verträgen 9,2 Prozent plus Basiszinssatz.
Eine Mahnung ist mit einem Verzugszinssatz, Inkassokosten oder Anwaltskosten verbunden. Der Vermieter kann vom Mieter Schadenersatz fordern und die Kosten auf ihn übertragen. Für gewöhnlich muss er aber zuerst selbst die Ausgaben für das Mahnverfahren übernehmen und sie werden später eine Angelegenheit für das Gericht.
Eine Mahnung ist mit einem Verzugszinssatz, Inkassokosten oder Anwaltskosten verbunden. Der Vermieter kann vom Mieter Schadenersatz fordern und die Kosten auf ihn übertragen. Für gewöhnlich muss er aber zuerst selbst die Ausgaben für das Mahnverfahren übernehmen und sie werden später eine Angelegenheit für das Gericht.
Befindet sich ein Mieter im Zahlungsrückstand, hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag gerichtlich aufzukündigen. Der Mieter kann diese an sich berechtigte Aufkündigung jedoch dadurch abwenden, dass er gemäß § 33 Abs 2 MRG bis Ende des Gerichtsverfahrens erster Instanz den Rückstand bezahlt. Dies ist aber auch nur dann möglich, wenn der Mieter beweist, dass ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft. Bringt der Mieter beispielsweise vor, in wirtschaftlichen Schwierigkeiten zu sein, hat er zu beweisen, dass er die Schwierigkeiten nicht selbst verschuldet hat. Hierbei kommt es stets auf eine Abwägung aller Umstände im Einzelfall an. Die Rechtsprechung toleriert in der Regel nur die Verspätung von wenigen Tagen oder vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten. Häufige Zahlungsrückstände sprechen eher dagegen.
In jüngster Zeit hat sich der OGH mit der Frage befasst, inwieweit belastende persönliche Umstände einen Zahlungsrückstand rechtfertigen (1 Ob 70/05h). Auch hier urteilte die Rechtsprechung nach dem Einzelfall. Im gegenständlichen Fall brachte der Mieter vor, er habe sich so intensiv um einen pflegebedürftigen Angehörigen kümmern müssen, dass dies zu einer starken psychischen Belastung und in weiterer Folge, zu einem beruflichen Absturz kam. Der OGH betonte, dass diese Umstände gewiss eine große Belastung darstellten. Da es jedoch bereits öfters zu Zahlunsgverzögerungen gekommen war und der Mieter den Vermieter nie kontaktiert hatte, um ihm seine Lage zu schildern, bejahte der OGH das grobe Verschulden.
Wendet ein Mieter daher ein, den Zahlungsrückstand nicht grob verschuldet zu haben, sind die konkreten Umstände maßgeblich. Dabei ist es nicht nur von Bedeutung, wie oft sich der Mieter bereits im Rückstand befand, sondern auch, ob er wenigstens versuchte, an den Vermieter heranzutreten und einen Aufschub zu erwirken. Dabei gilt der Mieter bereits bei einer anteiligen Anzahlung als zahlungswillig und die drohende Delogierung kann hinausgezögert werden. Für den Vermieter bedeutet das, dass er teilweise sehr lange auf sein Geld warten muss oder der Mieter auch dann noch in der Wohnung sein kann, wenn er schon mehrere Monate nicht gezahlt hat.
