Wer eine Immobilie vermietet, kann nicht alle seine Aufwendungen dafür in die Miete einfließen lassen. Allerdings kann sie der Eigentümer bei der Steuer in Form von Werbungskosten berücksichtigen. Doch was dazu zählt und wann sie anfallen ist nicht immer klar.
Die Bezeichnung „Werbungskosten“ kann Verwirrung stiften. Als Werbungskosten gelten im Falle einer Immobilienvermietung nicht nur Ausgaben, die für das Bewerben einer Wohnung anfallen, sondern sie bezeichnen alle Aufwendungen und Ausgaben, die zur Sicherung, Erwerbung und Erhaltung der Einnahmen getätigt werden. Sie entstehen dem Vermieter, d.h. sie müssen nachweislich in Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Zu den Werbungskosten zählen auch Ausgaben, die vor dem Vermieten entstehen können, wie z.B. das Schalten von Wohnungsinseraten. Die Kosten können auch dann geltend gemacht werden, wenn es sich um sogenannte „vergebliche Werbungskosten“ handelt, durch die eine Vermietung trotzdem nicht erreicht werden konnte.
Daneben gibt es auch „nachträgliche Werbungskosten“, die abzugsfähig sind, wenn sie in Zusammenhang mit einer früheren Vermietung stehen, wie z.B. Nachzahlungen von Betriebskosten, Entrümpelungen oder Sanierungsmaßnahmen. Werbungskosten können auch dann abgesetzt werden, wenn der Vermieter keinen Mietzins einnimmt, d.h. wenn die Wohnung leer steht.
Zu den Werbungskosten zählen Beratungskosten, Ablösezahlungen, Betriebskosten, Eintragungsgebühren, Finanzierungskosten, Geldverkehrspesen, Erhaltungsaufwand, Grunderwerbssteuer und Grundsteuer, Hausverwaltung, Instandhaltungsmaßnahmen, Versicherungsprämien, Maklergebühren, Fahrtkosten usw.
Bei Vermietung und Verpachtung ist laut EStG auch das Gebäude abzugsfähig, indem eine Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden kann. Die Grundlage bilden die Anschaffungskosten, die Höhe der AfA beträgt 1,5 Prozent pro Jahr, wobei mit einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren gerechnet wird. Bei Mietshäusern, die vor 1915 gebaut wurden, sind auch 2 Prozent erlaubt. Sofern ein entsprechendes Gutachten vorliegt, sind auch höhere Prozentsätze möglich.
Anders als bei der Arbeitnehmerveranlagung gibt es bei der Vermietung keinen Werbungskostenpauschbetrag. Alle Kosten, die abgeschrieben werden, müssen mit einem Beleg nachweisbar sein. Außerdem dürfen nur solche Aufwendungen geltend gemacht werden, die der Vermieter selbst getragen hat und nicht an den Mieter weitergegeben hat.
Wird vom Vermieter an den Mieter ein Kostenersatz für getätigte Mieterinvestitionen bezahlt, liegen beim Vermieter Werbungskosten vor, die entweder über die Abschreibung zu verteilen oder sofort abzugsfähig sind. Steckt hingegen der Mieter Geld in das Mietobjekt, ohne dafür einen Kostenersatz zu erhalten, fließt der sich daraus für den Vermieter ergebende Vorteil (errechnet durch Gegenüberstellung des Mietobjektwertes mit und ohne Mieterinvestition) früher oder später dem Vermieter zu.
Ist der Mieter laut Mietvertrag zur Vornahme bestimmter Investitionen verpflichtet, ist der Vorteil daraus beim Vermieter im Zeitpunkt der Fertigstellung dieser Investition durch den Mieter als steuerpflichtige Einnahme anzusetzen. Der Vorteil wird in der Regel den seitens des Mieters verausgabten Investitionskosten entsprechen. In gleicher Höhe liegen beim Vermieter Werbungskosten vor, die je nach Art der Mieterinvestition entweder über die Abschreibung zu verteilen oder sofort abzugsfähig sind.
Die Steuerpflicht tritt auch dann ein, wenn Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter in Höhe der von ihm vorgenommenen Investition künftig keine Mieten zu entrichten hat. In diesem Fall stellt der Vorteil aus der Mieterinvestition beim Vermieter eine Mietvorauszahlung dar, die ebenfalls im Zeitpunkt der Fertigstellung der Investition als steuerpflichtige Einnahme anzusetzen ist.
Besteht hingegen laut Mietvertrag lediglich eine Berechtigung des Mieters zur Vornahme einer Investition, fließt der Vorteil aus der Mieterinvestition dem Vermieter erst bei Beendigung des Mietvertrages als Einnahme zu. Durch das "Abwohnen" und die dadurch bewirkte Wertminderung der Mieterinvestitionen wird der Vorteilszufluss beim Vermieter entsprechend geringer sein. Die Abschreibung von diesen Mieterinvestitionen steht dem Vermieter ebenfalls erst nach Vorteilszufluss, somit ab Beendigung des Mietverhältnisses, zu.
Sind Mieter und Vermieter einander nahe stehende Personen (etwa bei Vermietung im Familien- oder Freundeskreis) und ist nach Art und Umfang der Mieterinvestitionen davon auszugehen, dass einander fremd gegenüberstehende Personen eine Ablöse für diese den Wert des Mietobjektes steigernde Investitionen vereinbart hätten, so ist die vom Mieter vorgenommene unentgeltliche Überlassung seiner Mieterinvestitionen an den Vermieter fremdunüblich. Daher ist kein fiktiver Vorteilszufluss beim Vermieter im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung vorzunehmen. Allerdings könnten dem Mieter, insofern er das Mietobjekt samt den Mieterinvestitionen zur Einkunftserzielung verwendet hat, durch die unentgeltliche Vorteilszuwendung an den Vermieter steuerliche Folgen erwachsen.
Natürlich kann der Vermieter bei der Einkommenssteuererklärung bzw. bei der Arbeitnehmerveranlagung Ausgaben geltend machen, die ihm durch seine selbstständige Tätigkeit anfallen, wie z.B. Spenden, der Pendlereuro, Fortbildungskosten, Versicherungen, Beiträge für Pensionskassen, sonstige Pflichtbeiträge usw. Besonders die sogenannten „außergewöhnlichen Belastungen“ sind unbedingt anzuführen. Dazu zählen Personenversicherungen, Wohnraumschaffung oder auch Wohnraumsanierung. Sofern sie den privaten Wohnraum betreffen, gelten sie nicht als Werbungskosten, sondern als Sonderausgaben, die bis zu einem Höchstbetrag von 2.920 Euro abzugsfähig bzw. bei Einkünften ab 60.000 Euro nicht mehr abzugsfähig sind.
Welche Ausgaben insgesamt als Werbungskosten geltend gemacht werden können ist im ABC der Werbungskosten nachzulesen, welches bei der österreichischen Wirtschaftskammer oder auch bei den Finanzämtern eingesehen werden kann.
Wer als Vermieter das Maximum aus seinen Werbungskosten herausholen möchte, sollte dazu einen Steuerberater zurate ziehen. Auch wenn sonst auf die professionelle Hilfe verzichtet wird, lohnt sich trotz der Kosten zumindest ein Beratungsgespräch. Viele Vermieter wissen gar nicht, wie viele Ausgaben sie als Werbungskosten geltend machen können und zahlen unnötig hohe Steuern.
