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Immobilien versteuern: Höhe und Anwendung der Immobiliensteuer

Eigentum und das Finanzamt

Dass bei dem Verkauf einer Immobilie Steuer zu entrichten ist, ist sicher bekannt. Doch wussten Sie, dass auch der Kauf eines Grundstücks versteuert werden muss und sogar Gebühren für einen Mietvertrag anfallen? In diesem Artikel erfahren Sie, welche Immobiliensteuer anfällt und wann der Immobilienverkauf steuerfrei ist.

Wer Immobilien kauft oder verkauft, eine Wohnung mietet oder vermietet, kommt in den wenigsten Fällen darum herum, sich mit dem Finanzamt auseinanderzusetzen. Seit dem Inkrafttreten des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 ist es für Privatpersonen teurer geworden, Immobilien zu verkaufen. Aber auch beim Erwerb von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen sowie beim Erstellen von Mietverträgen fallen Steuern und Gebühren an.

Gebühren und Steuern für Immobilienkauf- und Vermietung

Grunderwerbssteuer

Wenn in Österreich ein Grundstück den Besitzer wechselt, wird in der Regel die Grunderwerbssteuer fällig. Die allgemeine Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 Prozent und wird vom Wert des gekauften Grundstücks berechnet. Bei Grundgeschäften unter Ehepartnern kommt ein Grunderwerbssteuersatz von zwei Prozent zum Tragen. Die Steuer kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eines Grundstücks bezahlt werden. Im Kaufvertrag sollte demnach festgelegt werden, wer für die Grunderwerbssteuer aufkommt. Meist ist dies der Käufer.

Eintragungsgebühr fürs Grundbuch

Wer Grund kauft oder eine Eigentumswohnung erwirbt, lässt sich ins Grundbuch eintragen. Die Eintragungsgebühr beträgt 1,1 Prozent des Kaufpreises. Bei Grundstücks-Übergaben im engeren Familienkreis gelten gesonderte Regelungen.

Grundsteuer

Grundbesitz ist in Österreich in der Regel grundsteuerpflichtig. Grundsteuer wird vom Einheitswert eines Grundstücks berechnet. Vereinfacht gesagt, entsprechen die Einheitswerte in einem bestimmten Gebiet den durchschnittlichen Grundpreisen von 1973, plus einem Aufschlag von 35 Prozent. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden berechnet und eingehoben.

Gebühren für Mietverträge

Mietverträge sind gebührenpflichtig. Vermieter sind verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und an das zuständige Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glückspiel abzuführen. Ob der Vermieter oder der Mieter letztendlich die Gebühren für einen Mietvertrag bezahlt, ist Verhandlungssache. Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Höhe der Gebühren ein Prozent der dreifachen Bruttojahresmiete (also Bruttomonatsmiete x 12 x 3; und davon ein Prozent). Bei befristeten Mietverträgen beträgt die Gebühr ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, höchstens aber ein Prozent des 36-fachen Mietzinses.

Beispiel für einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag:

1000 x 12 = 12.000

Ein Prozent von 12.000 = 120

Die Gebühr für den Mietvertrag beträgt 120 Euro.

Steuer für Immobilienverkauf

Immobilienertragssteuer – welche Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?

Seit dem 1. April 2012 sind alle Gewinne aus privaten Grundstücksverkäufen steuerpflichtig  - unabhängig davon, wie lange ein Grundstück besessen wurde. Für Immobilien die nach dem 1. April 2002 gekauft wurden, ist die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragssteuer die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis einer Immobilie, also der Gewinn der beim Verkauf erzielt wurde.

Als Grundstücke gelten für die Immobilien-Steuer

  • Grund und Boden
  • Gebäude (auch Eigentumswohnungen)
  • Grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Baurechte)

Höhe der Immobilien-Steuer

Von der Bemessungsgrundlage sind seit 2016 30% an Immobilienertragssteuer zu bezahlen; in gewissen Fällen können die Folgen der Inflation steuermildernd abgezogen werden. Für Gebäude, die vor 2002 angeschafft wurden, gelten abgemilderte Regelungen. Hier wird für den Verkauf der Immobilie eine Steuer in Höhe von 4,2 Prozent des Verkaufserlöses fällig.

Beispielrechnung: Steuer beim Immobilienverkauf

Ein Grundstück mit Immobilie wurde 2006 um 200.000 Euro gekauft. Im Jahr 2013 wird das Haus für 250.000 Euro wiederveräußert. Gemäß Stabilitätsgesetz ist der Verkauf voll steuerpflichtig und der Gewinn von 50.000 Euro muss als Veräußerungsgewinn versteuert werden. Sie müssten also, wenn Sie diese Immobilie verkaufen, Steuern in Höhe von 15.000 Euro entrichten.

Achtung: Der Veräußerungsgewinn ist nicht der Veräußerungserlös. Berücksichtigt wird nur die Differenz zwischen Kaufs- und Verkaufspreis. Der Rest bleibt beim Immobilienverkauf steuerfrei.

Ausnahmen: Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

1.    Hauptwohnsitzbefreiung

Die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, die bisher der Hauptwohnsitz des Veräußernden waren, bleibt steuerfrei. Der Verkäufer muss die Immobilie dafür mindestens zwei Jahre durchgehend selbst bewohnt haben.
Die Steuer für den Immobilienverkauf entfällt auch, wenn der Besitzer in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend in der Immobilie gelebt hat. („5 aus 10-Regelung“)

2.    Herstellerbefreiung

Wurde ein Haus von Grund auf selbst errichtet, bleibt der Immobilienverkauf steuerfrei. Grund und Boden sind jedoch steuerpflichtig, außer die Hauptwohnsitzbefreiung gilt auch hier.
Ausnahme: Das selbst gebaute Haus wurde in den letzten zehn Jahren zur Erzielung von Einkünften genutzt.

3.    Enteignung

Der Verkauf im Zuge einer Enteignung oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs bleibt steuerfrei.

4.    Tauschvorgänge

Die Zusammenlegung, Flurbereinigung oder Baulandumlegung und damit einhergehende Tauschvorgänge von Grundstücken sind von der Steuer befreit.

5.    Erbschaft oder Schenkung

Unentgeltliche Übertragungen sind steuerfrei. Da in diesem Fall kein Verkaufserlös erzielt wird, gibt es auch keinen zu versteuernden Gewinn.