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Bodenwert und Bodenwertermittlung

Wie der Bodenwert ermittelt wird

Der Bodenwert ist ein entscheidender Kostenfaktor beim Grundstückskauf. Er kann sowohl für ein bebautes als auch für ein unbebautes Grundstück berechnet werden. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Bodenwertermittlung funktioniert und welche Rolle der Bodenwert für die Grundstückwertberechnung spielt.

Was ist der Bodenwert?

Mit dem Bodenwert wird der Wert eines nicht bebauten oder fiktiv freien Grundstücks angegeben. Im Falle eines bebauten Grundstücks wird der Wert auch als „reiner Bodenwert“ bezeichnet. Da jedes Grundstück und jede Immobilie unterschiedliche wertbeeinflussende Merkmale aufweist, muss die Bodenwertermittlung diverse Aspekte einbeziehen. Folgende Faktoren beeinflussen den Bodenwert:

  • Flächenwidmung (Grünland, Wohnbaugebiet, o.ä.)
  • Infrastrukturelle Erschließung
  • Baureifmachung (Gas-, Wasser-, Strom- und Kanalanschluss)
  • Größe des Grundstücks
  • Grundstücksform
  • Bodenbeschaffenheit (Bodenklasse, Grundwasserverhältnisse, Bodenbelastung)

Wie funktioniert die Bodenwertermittlung?

Der Bodenwert B ist das Produkt aus dem Bodenrichtwert Bund der Grundstücksfläche G:

B = Br x G

Je größer die Grundstücksfläche oder je größer der Bodenrichtwert, desto größer ist auch der konkrete Bodenwert eines Grundstückes. Dieser wird im Allgemeinen pro Quadratmeter angegeben. Die Werte für die Bodenwertermittlung müssen vom Grundstückseigentümer oder -interessenten nicht selbst berechnet werden, sondern können über das FinanzOnline-Portal der Bundesregierung beim jeweiligen Lagefinanzamt angefragt werden.

Was wird mit dem Bodenrichtwert beschrieben?

Der Bodenrichtwert ist einer der Faktoren in der Berechnung des Bodenwertes. Als Richtwert ist er ein Vergleichswert für ein Grundstück, der sich aus bereits realisierten Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke ergibt (Vergleichswertverfahren). Im Gegensatz etwa zu Deutschland existieren in Österreich bei den Bauämtern keine Kaufpreissammlungen.

Welche Rolle spielt der Bodenwert in der Wertermittlung eines Grundstücks?

Die Bodenwertermittlung ist ein wichtiger Bestandteil der Grundstückswertberechnung und für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bedeutend. Seit Jänner 2016 ist der Grundstückswert die sogenannte Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und kann auf zwei Arten ermittelt werden:

  • Pauschalwertmodell
  • Immobilienspiegel

Pauschalwertmodell für die Grundstückswertberechnung

Zur Vereinfachung der Grundstückswertberechnung nach dem Pauschalwertmodell bietet das Bundesministerium für Finanzen (BMF) die Möglichkeit einer Online-Berechnung an. Der BMF-Rechner muss jedoch nicht zwingend genutzt werden, denn grundsätzlich können Sie die Grundstückswertberechnung mittels einer Formel auch selbst durchführen.

In der Formel für die Berechnung des Grundstückwertes nach der Verordnung des Finanzministeriums werden diese Faktoren berücksichtigt:

  • Bodenwert
  • Grundfläche
  • Nutzfläche
  • Baukostenfaktor
  • Hochrechnungsfaktor
  • Alters-, Bauweise- und Nutzungsminderung der Immobilie.

Die Formel für den Grundstückswert setzt sich wie folgt zusammen:

Grundfläche x (3 x Bodenwert pro m²) x Hochrechnungsfaktor

+ Nutzfläche x Baukostenfaktor x Nutzungs-/Bauweiseminderung x Altersminderung = Grundstückswert

Immobilienpreisspiegel für die Grundstückswertberechnung

Alternativ zum Pauschalwertmodell kann auch ein geeigneter Immobilienspiegel herangezogen werden. Als geeignet gilt der Immobilienspiegel, wenn er der gültigen Verordnung entspricht. Seit Jänner 2017 kann ausschließlich die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria zur Wertermittlung genutzt werden.

Sie können die Grundstückswertberechnung anhand dieser Liste durchführen, müssen aber einen Abschlag von 28,75 Prozent berücksichtigen. Der abschließende Wert entspricht dann dem Grundstückswert.

Achtung: Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben der Liste mit den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Bei Unsicherheiten kann Ihnen ein erfahrener Makler mit seiner Marktkenntnis Unterstützung bieten.

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