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Ablöse

Einmalige Zahlung durch den Mieter

Bei der Ablöse handelt es sich um einmalige Zahlungen, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses leistet.

Eine Ablöse bedeutet, dass der Mieter einen einmaligen Geldbetrag dafür leistet, dass er über das Bestandobjekt verfügen darf. Im Vollanwendungsbereich des MRG sind gemäß § 27 MRG Vereinbarungen unzulässig, nach denen der Mieter einen Geldbetrag für den Abschluss eines Mietvertrages bezahlt, ohne überhaupt eine oder keine gleichwertige Leistung zu erhalten.

Eine Ablöse kann auch in einer Investitions- oder Möbelablöse bestehen. Hat der Vermieter beispielsweise dem vormaligen Mieter für dessen Investitionen gemäß §10 MRG Ersatz leisten müssen, kann er diesen Betrag gegenüber dem neuen Mieter geltend machen. Sowohl bei der Investitions- als auch bei der Möbelablöse ist auf den Zeitwert abzustellen. Der Mieter kann die Rückzahlung der Ablöse bzw. des überhöhten Teiles beantragen.

Wann darf eine Ablöse für die Küche verlangt werden?

Oft sind Küchen maßangepasst, weswegen die ehemaligen Mieter die Möbel nicht mit in die neue Wohnung nehmen können. Eine Ablöse der Küche darf nicht gefordert werden, wenn die Wohnung möbliert vermietet wird. Nur, wenn es sich um eine unmöblierte Wohnung mit Einbauküche handelt, darf eine Ablöse verlangt werden. Mit der Ablöse kauft der Nachmieter die Küche und darf dann darüber entscheiden. Sprich, bei einem Umzug kann der Mieter die Küche auch mitnehmen. Über die Ablöse der Küche verhandeln Mieter und Nachmieter – der Vermieter ist hier außen vor, auch wenn er ursprünglich die Küche hat einbauen lassen.

Gerade bei Küchen stellt sich die Frage, wie hoch die Ablöse sein darf. Generell gilt: Die Ablöse darf höchstens 50 Prozent über dem Zeitwert liegen. Der Zeitwert errechnet sich aus unterschiedlichen Kriterien, wie dem Wiederbeschaffungswert, dem Alter und dem Zustand der Küche. Bei Einbauküchen zählt statt des Wiederbeschaffungswerts der Wert der Maßanfertigung.

Aber wie wird der Zeitwert nun berechnet?

Dafür gibt es eine auf den ersten Blick komplizierte Formel:

Zeitwert = (Wiederbeschaffungswert – Wertverminderung im 1. Jahr – Wertverminderung in den Folgejahren) x Restlebensdauer / (Durchschnittliche Lebensdauer – 1) + Zuschlag – Abschlag

Gehen wir davon aus, dass der Wiederbeschaffungswert der Küche inklusive Elektrogeräte bei 12.500 Euro liegt. Die Küche hat eine Lebensdauer von 20 Jahren und ist zum Zeitpunkt des Auszugs erst vier Jahre alt. Generell haben Küchen einen Wertverlust von 24 Prozent im ersten Jahr und vier Prozent in allen Folgejahren (denn: 100 – 24 = 76; 76/19 = 4). Als Zuschlag gilt beispielsweise die Montage oder Lieferung der Küche, sollten diese nicht im Preis mit inbegriffen sein.

Daraus ergibt sich:

Wiederbeschaffungswert: 12.500 Euro

Wertminderung im ersten Jahr: 24 Prozent von 12.500 = 3.000

Wertminderung in den Folgejahren: 4 Prozent von 12.500 multipliziert mit 3 = 1.500

Setzen wir nun die Werte in die Formel ein:

(12.500 – 3.000 – 1.500) x 16 / 19 = 6.736,84

Der Zeitwert der Küche beträgt somit rund 6.737 Euro. Als Besitzer der Küche dürfen Sie vom Nachmieter bis zu 50 Prozent mehr verlangen, also insgesamt 10.105 Euro. Jede Küchen-Ablöse darüber ist als Wucher zu klassifizieren.

Kann eine Ablöse für Möbel verlangt werden?

Im Prinzip handelt es sich bei einer Küche auch nur um Möbel, weswegen die Antwort hier „Ja“ lautet. Aber auch für Badezimmermöbel, Sofagarnituren oder Einbauschränke können Sie eine Ablösesumme verlangen. Die Ablöse der Möbel wird genau so berechnet, wie die Ablöse der Küche.

Gehen wir davon aus, dass Sie sich einen hochwertigen Einbauschrank haben anfertigen lassen. Als Sie vor sieben Jahren in die Wohnung gezogen sind, hat das Schranksystem 2.200 Euro gekostet. Der Einbauschrank hat aufgrund seiner Qualität ebenfalls eine Lebensdauer von 20 Jahren. Sie haben damals eine Transportgebühr von 150 Euro gezahlt. Eine der integrierten Schuhklappen ist kaputt. Sie hat 30 Euro gekostet.

Daraus ergibt sich:

Wiederbeschaffungswert: 2.200 Euro

Wertminderung im ersten Jahr: 528 Euro

Wertminderung in den Folgejahren: 528 Euro

Zuschlag: 150 Euro

Abschlag: 30 Euro

(2.200 – 528 – 528) x 12 / 19 + 150 – 30 = 842,53

Auch bei der Ablöse der Möbel gilt: Sie dürfen 50 Prozent des Werts aufschlagen. Sie können für den Einbauschrank also 1.263,79 Euro verlangen.

Was gibt es bei der Ablöse der Wohnung zu beachten?

Als Eigentümer haben Sie kein Recht darauf, dass der Nachmieter eine Ablöse für die Wohnungs-Einrichtung zahlt. Selbstverständlich dürfen Sie sich Nachmieter suchen, die Ihnen die gewünschte Summe zahlen. Sucht Ihr Vermieter die neuen Mieter aus, können diese jedoch nicht dazu verpflichtet werden, Ihre Möbel zu kaufen.