Kaufvertrag - Erwerb eines Grundstücks

Die wichtigsten Inhaltspunkte und der richtige Ablauf

Ein Grundstück ist die Basis deines Neubaus – es sollte deshalb sorgfältig ausgewählt sein. Was im Kaufvertrag enthalten sein muss und was es beim Kaufvorgang zu beachten gibt, erfährst du hier. Denn ist der Kaufvertrag nicht rechtsgültig, kann es bei Beanstandungen Schwierigkeiten geben.

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Mit dem Kaufvertrag überlässt ein Verkäufer einem Käufer die rechtsgültige Inhaberschaft an einem Objekt. Er gibt damit alle Rechte an den Käufer ab. Der Käufer muss dafür einen vertraglich vereinbarten Kaufpreis bezahlen.

Grundstückskauf: Der Kaufvertrag

Nachdem der Grundstückspreis mit dem Verkäufer verhandelt ist, wird der Übergang des Eigentums im Kaufvertrag besiegelt. Grundsätzlich ist es möglich, den Immobilienkaufvertrag selbst aufzusetzen. Es empfiehlt sich jedoch, einen Notar oder Rechtsanwalt damit zu beauftragen – so stellst du als Käufer sicher, dass alle in finanzieller und rechtlicher Hinsicht wichtigen Punkte enthalten sind. Eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags ist Pflicht. Nimm dir vor dem Unterzeichnen die Zeit, die du zur genauen Ansicht benötigst und wende dich bei Rückfragen an den Notar oder Rechtsanwalt.

Welche Elemente muss ein Muster für einen Kaufvertrag enthalten?

Ein Immobilienkaufvertrag muss stets bestimmte Elemente enthalten, um überhaupt notariell beglaubigt werden zu können. Was im Muster eines Kaufvertrags bezüglich einer Immobilie enthalten sollte, ist nachfolgend aufgelistet:

  • Namen und Adressen von Käufer und Verkäufer
  • Genaue Beschreibung des Grundstücks mit Hilfe eines aktuellen Grundbuchauszugs
  • Kaufpreis des Grundstücks
  • Termin des Besitzwechsels und Übergabebedingungen
  • Strafe bei verspäteter Übergabe
  • Aufklärungspflicht des Grundstücksverkäufers bei Mängeln
  • Rücktrittsbedingungen und Absicherungen des Käufers vor Unvorhergesehenem
  • Zahlungsvereinbarung zu Zahlungsfrist, Verzugszinsen etc.
  • Namentliche Nennung des Treuhänders, der den Kauf abwickelt
  • Im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Durchfahrtsberechtigungen

Zu beachten: Im Internet werden für einen Kaufvertragsentwurf unzählige Muster kostenlos angeboten. Du solltest hierbei stets darauf achten, dass es sich bei den Anbietern auch um seriöse Webseitenbetreiber handelt. Ein Blick in das jeweilige Impressum kann bereits Aufschluss geben.

Was kostet dieser Umzug?

Wohnfläche (bisher)ca. 10
Entfernungca. 5km
ab 350

Was du als Käufer eines Grundstücks wissen solltest:

Besonders als Käufer solltest du jeden einzelnen Punkt des Immobilienkaufvertrags genauestens studieren, denn du bringst schließlich die Kaufsumme auf. Im Folgenden haben wir für dich die wichtigsten Aspekte aufgezählt:

  • Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch verhindert, dass ein Anbieter ein Grundstück doppelt verkaufen kann. Der Eintrag sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums.
  • Als Käufer hast du das Recht, einen Entwurf des Kaufvertrags anzufordern. Dieser muss spätestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin ausgehändigt werden.
  • Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch, der nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt, ist der Käufer auch der Eigentümer des Grundstücks.
  • Der Verkäufer muss den Käufer vorab über Mängel des Grundstücks informieren. Tut er das nicht, kann der Käufer Schadenersatz verlangen.
  • Die Abwicklung des Kaufvertrags geht mit folgenden Nebenkosten einher: Eintrag ins Grundbuch (1,1 Prozent vom Kaufpreis), Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent des Kaufpreises), Gebühren für die notarielle Beglaubigung.

Vorlage für den Kaufvertrag für eine Immobilie

Wer eine Immobilie verkauft, muss einen ähnlichen Vertrag wie bei einem Grundstück aufsetzen. Hinzu kommen aber auch noch wichtige Ausstattungsmerkmale, wie z.B. das Alter des Hauses, die Wohnfläche, die genaue Adresse usw. Seit einigen Jahren ist in Österreich auch ein Energieausweis verpflichtend, den der Verkäufer zu bezahlen hat. Auch für Mietwohnungen muss ein Ausweis erstellt werden.

Bei einer Immobilie sollte vor dem Kauf unbedingt geprüft werden, ob das Haus Altlasten hat. Gibt es eine Hypothek, kann diese übernommen beziehungsweise der Kaufpreis entsprechend geändert werden. Besondere Vorsicht ist bei Wohnrechten geboten. Diese erlöschen nämlich nicht mit dem Verkauf, sondern bleiben bestehen, bis die Person mit dem Wohnrecht verstirbt oder der dazugehörige Vertrag ausläuft.

Hinweis: Wenn du einen Kaufvertrag für ein Grundstück als Muster kostenlos aus dem Internet herunterlädst, solltest du unbedingt darauf achten, keine zu intimen Informationen preiszugeben. Betrüger könnten diese Daten für kriminelle Zwecke verwenden!

Ein wichtiger Aspekt beim Kaufvertrag – die Bezahlung des Maklers

Grundsätzlich gibt es keine gesetzlichen Regelungen bezüglich der Bezahlung des Maklers. Die Privatpersonen müssen diesen Punkt untereinander aushandeln. Meist wird jedoch der Käufer zur Kasse gebeten, häufig auch indirekt, indem die Kosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich geregelt. Je nach Wert der Immobilie darf sie zwischen 1 und maximal 4 Prozent liegen.

So sehen die Neuerrungen der Steuerreform bei der Grunderwerbssteuer aus

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbssteuer zahlen. Dafür wurde 2016 ein Stufentarif eingeführt. Für die ersten 250.000 Euro beträgt der Steuersatz 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 zwei Prozent und alles darüber wird mit 3,5 Prozent versteuert. Erfolgt der Verkauf innerhalb der Familie, gilt ein begünstigter Steuersatz von zwei Prozent vom Einheitswert.

So wird die Immobilienertragsteuer ermittelt

Wer eine Immobilie verkauft, muss bei dem Preis berücksichtigen, dass er dafür eine Immobilienertragssteuer zahlen muss. Einkünfte aus einem Immobilien- oder Grundstücksverkauf sind mit 25 Prozent zu versteuern. Wurden die Liegenschaften vor dem 31. März 2002 gekauft, müssen nur 14 Prozent des Erlöses mit einem Steuersatz von 25 Prozent versteuert werden. Hochgerechnet sind das 3,5 Prozent vom Gesamterlös.

Wann ist der Rücktritt von einem Kaufvertrag erlaubt?

Anders als bei einem Fernseher oder einem Auto gibt es bei einem Haus oder einem Grundstück kein „Rückgaberecht“ oder Rücktrittsrecht. Ein Rücktritt ist eigentlich nur dann möglich, wenn die andere Partei zustimmt oder vertragliche Vereinbarungen nicht eingehalten werden.

Ein rechtlich geltender Grund ist, wenn eine der Parteien in Verzug geraten ist, beispielsweise wenn der Kaufpreis nicht bezahlt wurde oder wenn die Immobilie entgegen den Vereinbarungen am Stichtag noch bewohnt ist. Wer eine Wohnung kauft, die sich noch in Bau befindet und diese nicht fristgerecht fertig wird, kann auch dann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Kaufvertrag schon vor mehreren Monaten abgeschlossen wurde. Aber Achtung! Kann der Verkäufer beweisen, dass nicht er an der Verzögerung schuld ist, erlischt das Rücktrittsrecht. Stattdessen sollten Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, wie die Regelung bei einem verspäteten Einzug ist. Für gewöhnlich wird eine Strafe in Höhe eines bestimmten Tagessatzes vereinbart.

Zu beachten: Suchst du für einen Kaufvertrag einer Wohnung nach dem passenden Muster, sollte dieses bestenfalls eine Rücktrittsklausel mit entsprechenden Formulierungen beinhalten. Grundsätzlich solltest du dich im Falle einer Nichterfüllung einer vertraglich vereinbarten Leistung schützen! Hole dir im Zweifel den Rat eines Notars ein.

Kaufvertrag einer Eigentumswohnung: Ein anderes Muster?

Zwischen einem Kaufvertrag einer Wohnung und dem eines Hauses inklusive Grundstück gibt es an sich keine grundlegenden Unterschiede. Dem Kaufvertrag einer Eigentumswohnung liegt dasselbe Muster zugrunde wie bei einem Kaufvertrag eines Hauses.

Der wohl größte Unterschied liegt in der Tatsache, dass du bei einem Haus der alleinige Eigentümer bist. Bei Eigentumswohnungen ist es meist so, dass du zwar der Wohnungseigentümer einer Einheit sind. Es gibt jedoch noch weitere Eigentümer in der Immobilie, in der du die Wohnung gekauft hast.

Wenn es um allgemeine Teile der Immobilie geht, wie beispielsweise Dächer, Fassaden, Fahrradabstellplätze oder auch Verkehrsflächen ist die Eigentümergemeinschaft gefragt. Konkret heißt das: Willst du beispielsweise deine Fensterrahmen von außen in einer anderen Farbe streichen, benötigst du das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft.

Bevor es überhaupt zu einem Kaufvertrag einer bestimmten Wohnung kommt, solltest du vom Verkäufer Einsicht in die Teilungserklärung der Liegenschaft verlangen. Darin sind die Eigentumsverhältnisse der Immobilie geregelt: Was ist Gemeinschaftseigentum? Was ist Sondereigentum? Wie ist die Aufteilung der Miteigentumsanteile?