Kaufvertrag - Erwerb eines Grundstücks

Mit dem Kaufvertrag überlässt ein Verkäufer einem Käufer die rechtsgültige Inhaberschaft an einem Objekt. Er gibt damit alle Rechte an den Käufer ab. Der Käufer muss dafür einen vertraglich vereinbarten Kaufpreis bezahlen.

Nachdem der Grundstückspreis mit dem Verkäufer verhandelt ist, wird der Übergang des Eigentums im Kaufvertrag besiegelt. Grundsätzlich ist es möglich, den Immobilienkaufvertrag selbst aufzusetzen. Es empfiehlt sich jedoch, einen Notar oder Rechtsanwalt damit zu beauftragen – so stellen Sie als Käufer sicher, dass alle in finanzieller und rechtlicher Hinsicht wichtigen Punkte enthalten sind. Eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags ist Pflicht. Nehmen Sie sich vor dem Unterzeichnen die Zeit, die Sie zur genauen Ansicht benötigen und wenden Sie sich bei Rückfragen an den Notar oder Rechtsanwalt.

Ein Immobilienkaufvertrag muss stets bestimmte Elemente enthalten, um überhaupt notariell beglaubigt werden zu können. Was im Muster eines Kaufvertrags bezüglich einer Immobilie enthalten sollte, ist nachfolgend aufgelistet:

• Namen und Adressen von Käufer und Verkäufer
• Genaue Beschreibung des Grundstücks mit Hilfe eines aktuellen Grundbuchauszugs
• Kaufpreis des Grundstücks
• Termin des Besitzwechsels und Übergabebedingungen
• Strafe bei verspäteter Übergabe
• Aufklärungspflicht des Grundstücksverkäufers bei Mängeln
• Rücktrittsbedingungen und Absicherungen des Käufers vor Unvorhergesehenem
• Zahlungsvereinbarung zu Zahlungsfrist, Verzugszinsen etc.
• Namentliche Nennung des Treuhänders, der den Kauf abwickelt
• Im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Durchfahrtsberechtigungen

Besonders als Käufer sollten Sie jeden einzelnen Punkt des Immobilienkaufvertrags genauestens studieren, denn Sie bringen schließlich die Kaufsumme auf. Im Folgenden haben wir für Sie die wichtigsten Aspekte aufgezählt:

• Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch verhindert, dass ein Anbieter ein Grundstück doppelt verkaufen kann. Der Eintrag sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums.
• Als Käufer haben Sie das Recht, einen Entwurf des Kaufvertrags anzufordern. Dieser muss spätestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin ausgehändigt werden.
• Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch, der nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt, ist der Käufer auch der Eigentümer des Grundstücks.
• Der Verkäufer muss den Käufer vorab über Mängel des Grundstücks informieren. Tut er das nicht, kann der Käufer Schadenersatz verlangen.
• Die Abwicklung des Kaufvertrags geht mit folgenden Nebenkosten einher: Eintrag ins Grundbuch (1,1 Prozent vom Kaufpreis), Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent des Kaufpreises), Gebühren für die notarielle Beglaubigung.

Wer eine Immobilie verkauft, muss einen ähnlichen Vertrag wie bei einem Grundstück aufsetzen. Hinzu kommen aber auch noch wichtige Ausstattungsmerkmale, wie z.B. das Alter des Hauses, die Wohnfläche, die genaue Adresse usw. Seit einigen Jahren ist in Österreich auch ein Energieausweis verpflichtend, den der Verkäufer zu bezahlen hat. Auch für Mietwohnungen muss ein Ausweis erstellt werden.

Bei einer Immobilie sollte vor dem Kauf unbedingt geprüft werden, ob das Haus Altlasten hat. Gibt es eine Hypothek, kann diese übernommen beziehungsweise der Kaufpreis entsprechend geändert werden. Besondere Vorsicht ist bei Wohnrechten geboten. Diese erlöschen nämlich nicht mit dem Verkauf, sondern bleiben bestehen, bis die Person mit dem Wohnrecht verstirbt oder der dazugehörige Vertrag ausläuft.

Grundsätzlich gibt es keine gesetzlichen Regelungen bezüglich der Bezahlung des Maklers. Die Privatpersonen müssen diesen Punkt untereinander aushandeln. Meist wird jedoch der Käufer zur Kasse gebeten, häufig auch indirekt, indem die Kosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich geregelt. Je nach Wert der Immobilie darf sie zwischen 1 und maximal 4 Prozent liegen.

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbssteuer zahlen. Dafür wurde 2016 ein Stufentarif eingeführt. Für die ersten 250.000 Euro beträgt der Steuersatz 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 zwei Prozent und alles darüber wird mit 3,5 Prozent versteuert. Erfolgt der Verkauf innerhalb der Familie, gilt ein begünstigter Steuersatz von zwei Prozent vom Einheitswert.

Wer eine Immobilie verkauft, muss bei dem Preis berücksichtigen, dass er dafür eine Immobilienertragssteuer zahlen muss. Einkünfte aus einem Immobilien- oder Grundstücksverkauf sind mit 25 Prozent zu versteuern. Wurden die Liegenschaften vor dem 31. März 2002 gekauft, müssen nur 14 Prozent des Erlöses mit einem Steuersatz von 25 Prozent versteuert werden. Hochgerechnet sind das 3,5 Prozent vom Gesamterlös.

Anders als bei einem Fernseher oder einem Auto gibt es bei einem Haus oder einem Grundstück kein „Rückgaberecht“ oder Rücktrittsrecht. Ein Rücktritt ist eigentlich nur dann möglich, wenn die andere Partei zustimmt oder vertragliche Vereinbarungen nicht eingehalten werden.

Ein rechtlich geltender Grund ist, wenn eine der Parteien in Verzug geraten ist, beispielsweise wenn der Kaufpreis nicht bezahlt wurde oder wenn die Immobilie entgegen den Vereinbarungen am Stichtag noch bewohnt ist. Wer eine Wohnung kauft, die sich noch in Bau befindet und diese nicht fristgerecht fertig wird, kann auch dann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Kaufvertrag schon vor mehreren Monaten abgeschlossen wurde. Aber Achtung! Kann der Verkäufer beweisen, dass nicht er an der Verzögerung schuld ist, erlischt das Rücktrittsrecht. Stattdessen sollten Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, wie die Regelung bei einem verspäteten Einzug ist. Für gewöhnlich wird eine Strafe in Höhe eines bestimmten Tagessatzes vereinbart.

Zwischen einem Kaufvertrag einer Wohnung und dem eines Hauses inklusive Grundstück gibt es an sich keine grundlegenden Unterschiede. Dem Kaufvertrag einer Eigentumswohnung liegt dasselbe Muster zugrunde wie bei einem Kaufvertrag eines Hauses.

Der wohl größte Unterschied liegt in der Tatsache, dass Sie bei einem Haus der alleinige Eigentümer sind. Bei Eigentumswohnungen ist es meist so, dass Sie zwar der Wohnungseigentümer einer Einheit sind. Es gibt jedoch noch weitere Eigentümer in der Immobilie, in der Sie die Wohnung gekauft haben.

Wenn es um allgemeine Teile der Immobilie geht, wie beispielsweise Dächer, Fassaden, Fahrradabstellplätze oder auch Verkehrsflächen ist die Eigentümergemeinschaft gefragt. Konkret heißt das: Wollen Sie beispielsweise Ihre Fensterrahmen von außen in einer anderen Farbe streichen, benötigen Sie das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft.

Bevor es überhaupt zu einem Kaufvertrag einer bestimmten Wohnung kommt, sollten Sie vom Verkäufer Einsicht in die Teilungserklärung der Liegenschaft verlangen. Darin sind die Eigentumsverhältnisse der Immobilie geregelt: Was ist Gemeinschaftseigentum? Was ist Sondereigentum? Wie ist die Aufteilung der Miteigentumsanteile?