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Umschuldung

Wann sich die Umschuldung lohnt

Wer zu hohe Raten im Monat zahlt oder noch immer in einem Fremdwährungskredit steckt, kann mit einer Umschuldung neue Konditionen aushandeln. Erfahren Sie, wann sich die Umschuldung auszahlt und wie sie funktioniert.

Wie funktioniert eine Umschuldung?

Immobilienkredite haben in der Regel eine recht lange Laufzeit. Über die Jahre können sich die Konditionen jedoch ändern, möglicherweise sind auch die Zinsen günstiger geworden. In solchen Fällen kann es sich lohnen, die Restschuld unter neuen Bedingungen abzuzahlen. In den meisten Fällen wechseln Kreditnehmer für eine Umschuldung die Bank. Grundsätzlich ist eine Umfinanzierung aber auch bei der bisherigen Bank durchaus möglich.

Wann lohnt sich die Umschuldung?

Meist lohnt sich eine Umschuldung, wenn trotz anfallender Kosten für den Wechsel insgesamt Ersparnisse entstehen. Dazu müssen die neuen Raten mit den verbleibenden Monaten der Laufzeit multipliziert und zu den Kosten der Umschuldung addiert werden. Nun kann verglichen werden, ob Ersparnisse entstehen. Meistens ist diese simple Rechnung ausreichend. Für eine Feinkalkulation müssen noch Gebühren wie Kontoführungsspesen einbezogen werden. Die wichtigste Frage ist jedoch immer, was geschieht, wenn die Zinsen nach der Umschuldung steigen.

Achtung Vorfälligkeitsentschädigung!

Beachten Sie bei einer geplanten Umschuldung unbedingt, ob Ihre Bank einen Anspruch auf Schadenersatz im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung verlangt. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann zwischen zwei und zehn Prozent der Restschuld betragen.

Was kostet eine Umschuldung?

  • Grundschuldübertragung

Da sich die neue Bank im Grundbuch besichern muss, wenn ein Kredit abgeschlossen wird, fallen für die Neueintragung der Hypothek Kosten an. 1,2 Prozent des Pfandrechts werden als Gebühren für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch verlangt. Dabei ist die gängige Praxis, eine Höchstbetragshypothek einzutragen, die um ca. 20 Prozent höher ist, als die Kreditsumme, die aushaftend ist. Auf diese Weise sind sämtliche Forderungen pfandrechtlich abgedeckt (also auch alle Nebenkosten), falls die Verwertung des Pfandes notwendig werden sollte. Also rechnen Sie inklusive diverser Nebengebühren sicherheitshalber mit 1,5 Prozent Eintragungsgebühr.

  • Bearbeitungsgebühren

Dazu kommen die Kosten für die Bearbeitungsgebühr der Bank, die zwischen 0,5 und drei Prozent liegen.

  • Notarielle Beglaubigung

Eine Umschuldung ist ein Rechtsgeschäft, das nur durch einen Notar veranlasst werden kann. Das Honorar für die Beglaubigung richtet sich nach der Höhe des Darlehens.

Insgesamt können Sie mit circa zwei bis fünf Prozent Nebenkosten für die Umschuldung rechnen.

Umschuldung: Alte und neue Bedingungen genau vergleichen

Informieren Sie sich genau, aus welchen Vertragsbedingungen Sie aussteigen und welche neuen Bedingungen auf Sie zukommen. Vergewissern Sie sich, was geschieht, wenn die Zinsen in den fortlaufenden Jahren steigen sollten. Ein Gespräch mit einem Experten ist hier sicher ratsam.

Tipp:

Vor einem Wechsel sollten Sie sich nicht ausschließlich von niedrigen Zinsen beeindrucken lassen. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Konditionen ausführlich. Kreditinstitute bieten häufig günstige Neukundenkonditionen und attraktive Zusatzleistungen für eine Umschuldung an.

Vorsicht bei Fremdwährungsfinanzierungen!

In den letzten Jahren haben sich Fremdwährungskredite für Bankkunden sehr negativ entwickelt. Aufgrund der schlechten Währungsentwicklungen kann sich eine Umschuldung bei solchen Krediten besonders lohnen. Die Kosten für einen Ausstieg aus der Fremdwährung sind jedoch meist sehr hoch, wenn der Verlust im Wechselkurs realisiert werden muss. Ob es sich dennoch auszahlt umzusteigen, zeigt tatsächlich nur die Zukunft. Dennoch können Sie verschiedene Szenarien durch unabhängige Finanzexperten durchrechnen lassen. Dies kann Ihnen zumindest eine ungefähre Prognose verschaffen und erleichtert die endgültige Entscheidung.