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Immobilienleasing

Was Interessenten über das Immobilienleasing wissen sollten

Unter Immobilienleasing wird die langfristige Finanzierung und Nutzungsüberlassung (Vermietung oder Verpachtung) von Grundstücken oder Gebäuden verstanden. Es kann eine gute Möglichkeit sein, sein Eigentum schrittweise zu finanzieren, sofern dabei einiges beachtet wird.

Beim Leasing von Immobilien handelt es sich um eine besondere Form des Mietgeschäftes beziehungsweise um eine objektbezogene mittel- bis langfristige Fremdfinanzierung.

Dabei wird auf Wunsch des Leasingnehmers ein bewegliches oder unbewegliches Investitionsobjekt vom Leasinggeber (der Leasinggesellschaft) erworben. Im Leasingvertrag wird festgehalten, dass dem Leasingnehmer gegen Entgelt die Nutzung des Objektes für die Dauer eines vereinbarten Zeitraumes vom Leasinggeber überlassen wird. Übliche Vertragslaufzeiten liegen beim Immobilienleasing zwischen zehn und 25 Jahren.

Wie funktioniert Immobilienleasing?

Charakteristikum des Leasings ist, dass der Leasinggeber das Eigentumsrecht, der Leasingnehmer aber das Nutzungs- beziehungsweise Gebrauchsrecht am Leasingobjekt hat. Der Unterschied zum Mietgeschäft besteht darin, dass für den Leasingnehmer meist am Ende der Laufzeit die Möglichkeit des Ankaufs des Leasingobjektes besteht und, dass die Leasingrate (Miete) in der Art einer Annuität kalkuliert wird. Der bisher monatlich gezahlte Mietzins gilt also nicht zur Gänze als Anzahlung.

Wie läuft Immobilienleasing ab?

Leasinggeber und Leasingnehmer arbeiten von Anfang an Hand in Hand, das heißt bereits die Grundstücksbeschaffung oder die Suche nach bestehenden Betriebsobjekten wird gemeinsam durchgeführt. Nach einer präzisen Projektbeurteilung und dem Erstellen eines Baumanagement-Plans wird gemeinsam entschieden, ob das Projekt umgesetzt und der Leasingvertrag erstellt werden soll. Aufgrund der besseren Erfahrung übernimmt der Leasinggeber für gewöhnlich den Großteil dieser Schritte, der Leasingnehmer hat aber ein Mitspracherecht.

Welche Vorteile und Nachteile hat Immobilienleasing?

Statt einen Kredit für den Neuerwerb einer Immobilie aufnehmen zu müssen, können Unternehmen mit den österreichischen Banken ein Immobilienleasing vereinbaren. Interessenten ist zu empfehlen, sich bei Raiffeisen, Hypo, Sparkasse und so weiter verschiedene Angebote zum Leasing einzuholen. Der Vorteil des Leasings ist, dass das Unternehmen liquide bleibt und damit die Bonität nicht wesentlich eingeschränkt wird.

Ein Nachteil des Immobilienleasings ist, dass der Leasinggegenstand nach Ablauf des Leasingvertrages wieder in den Besitz des Leasinggebers zurückfällt, sofern nicht die Möglichkeit eines Ankaufs zum Restwert vertraglich vereinbart wurde. Würde der Leasingnehmer die Immobilie selbst kaufen, wäre das insgesamt günstiger, selbst wenn er dafür einen Kredit aufnehmen müsste.

Wie ist die Kündigung von geleasten Immobilien geregelt?

Verträge für Immobilienleasing können vor Ablauf der Vertragslaufzeit für gewöhnlich nicht gekündigt werden. Dazu ist das Einverständnis des Leasinggebers notwendig oder es müssen gravierende Gründe vorliegen, wie etwa Vertragsverletzungen oder veränderte Verhältnisse des Leasingnehmers.

Welche steuerlichen Vorteile hat das Immobilienleasing für den Leasingnehmer?

Der Leasingnehmer kann die laufenden Leasingentgelte (sofern er Unternehmer ist) steuermindernd absetzen. Beim Kauf des Gebäudes hingegen muss er die Anschaffungskosten zur Gänze aktivieren und kann die Steuerminderung nur durch die laufende Abschreibung erreichen. Im Maximalfall sind die Anschaffungskosten auf 67 Jahre zu verteilen, die Leasingmodelle sehen in der Regel eine weitaus kürzere Laufzeit (meist zwischen zehn und 15 Jahren) vor. Durch die konstanten Leasing-Raten während der Vertragslaufzeit können diese sehr gut bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.

Wann kann das Leasingobjekt steuerlich geltend gemacht werden?

Je nach Leasingertrag müssen bestimmte Kriterien erfüllt werden:

Vollamortisationsvertrag

  1. Die Grundmietzeit muss mehr als 40% und weniger als 90% der gewöhnlichen Nutzungsdauer betragen.
  2. Wenn dem Leasingnehmer ein Optionsrecht zum Kauf des Gebäudes eingeräumt wird, muss das Entgelt wirtschaftlich angemessen sein.
  3. Es darf kein Spezialleasing vorliegen; das Gebäude darf also nicht so auf die individuellen Bedürfnisse des Leasingnehmers zugeschnitten sein, dass es nicht mehr an Dritte veräußert werden kann. 

Teilamortisationsvertrag (Gesamtkosten des Leasinggebers werden nicht über Grundmietzeit amortisiert)

  1. Grundmietzeit und Nutzungsdauer dürfen nicht übereinstimmen.
  2. Das Risiko der Wertminderung oder die Chance der Wertsteigerung muss den Leasinggeber treffen.
  3. Der Wert, zu dem das Gebäude am Ende gekauft werden kann, darf nicht erheblich niedriger sein als der Verkehrswert.
  4. Es darf kein Spezialleasing vorliegen.

 

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