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Anschaffungskosten

Welche Kosten beim Immobilienkauf anfallen

Um eine Immobilie vermieten oder einen Betrieb eröffnen zu können, muss zunächst die notwendige Infrastruktur bereitgestellt werden. In der Regel sind höhere Investitionen notwendig, bevor ein Ertrag erzielt werden kann. Welche Rolle spielen dabei Anschaffungskosten? Und welche Auswirkungen haben sie auf die Investition?

Wie werden Anschaffungskosten definiert?

Dies sind Aufwendungen, die zu zahlen sind, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in Betrieb setzen zu können. Sie ergeben sich aus dem Anschaffungspreis und den Anschaffungsnebenkosten. Unter dem Anschaffungspreis wird der Kaufpreis verstanden. Unter die Nebenkosten fallen Aufwendungen für Montagearbeiten, Transport, Zoll oder auch Maklergebühren. Bei Grundstücken gelten die Ausgaben für Vermessungen und für den Notar sowie die Grunderwerbssteuer als Nebenkosten. Diese können durch Preisminderungen, etwa aufgrund von Rabatten oder Skonti, reduziert werden.

Daneben gibt es noch nachträgliche Anschaffungskosten, wie etwa Kaufpreisänderungen, Abnahmekosten, Erschließungen oder Anschlussgebühren. Finanzierungskosten, wie Gebühren für Kredite, Hypotheken oder die Umsatzsteuer können nicht dazugezählt werden.

Welche Anschaffungskosten fallen beim Immobilienkauf an?

Wird eine Immobilie zu betrieblichen Zwecken gekauft, fallen unter die Anschaffungskosten die Grunderwerbssteuer, die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Kosten für den Notar. Auch Honorare für Rechtsanwalt und Makler, Ausgaben für ein Gutachten über den Bauzustand und natürlich der Kaufpreis inklusive aller übernommenen Verbindlichkeiten - etwa Hypothekenschulden – zählen dazu.

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Wie sind diese Kosten steuerlich zu berücksichtigen?

Für die Steuer muss eine Aufteilung zwischen den Kosten für ein Grundstück und für eine Immobilie erfolgen. Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und kann deshalb auch nicht bei der planmäßigen Absetzung durch Abnutzung berücksichtigt werden. Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist der Kaufpreis für den Gebäudeanteil abzüglich der Anschaffungsnebenkosten. Bei einer Vermietung oder der betrieblichen Nutzung der Immobilie gilt eine Nutzungsdauer von 67 Jahren, die Anschaffung kann mit einem Steuersatz von 1,5 Prozent abgeschrieben werden. Bei Einrichtungen oder Geräten gelten kürzere Nutzungszeiten, die dem AfA-Satz des Bundesministeriums für Finanzen zu entnehmen sind.

Beim Verkauf einer Immobilie, die vermietet oder verpachtet ist, erhöhen Herstellungsaufwände und Instandsetzungsaufwände die tatsächlichen Aufwendungen und vermindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Darunter wird die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten verstanden. Die Ausgaben für die Herstellung und Instandsetzung können als Aufwendungen verbucht werden, sofern sie nicht bei einer vorherigen Vermietung bereits als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Es besteht auch die Möglichkeit, zunächst die gesamten Aufwendungen abzuziehen, dann muss aber der vor dem Verkauf abgesetzte Betrag hinzugerechnet werden.

Was ist der Unterschied zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Als Herstellungskosten gelten solche, die für vom Unternehmen hergestellte Vermögensgegenstände entstehen. Anschaffungskosten fallen hingegen für den Erwerb an. Unter Herstellung fallen Anbauten und Aufstockungen, der erstmalige Einbau von Sanitäreinrichtungen oder Zentralheizungen, die Ausgaben für Material, Fertigung und Wertverzehr des Anlagevermögens. Anteilig können auch die Kosten für die allgemeine Verwaltung sowie für soziale Einrichtungen des Betriebs und die betriebliche Altersversorgung berücksichtigt werden. Herstellungskosten können ebenfalls im Wege der AfA abgesetzt werden.

Wie unterscheiden sich Anschaffungskosten von Erhaltungsaufwänden?

Ist ein Anlageobjekt bereits vorhanden und muss es repariert werden, gilt das als Erhaltungsaufwand. Ein neues Dach oder der Austausch von Heizungen gilt als Erhaltung, auch wenn das Material dafür neu gekauft werden muss. Die Kosten dafür können sofort als Betriebsausgabe abgeschrieben werden.

Was besagt das Anschaffungskostenprinzip?

Die Anschaffungskosten stellen die Höchstgrenze für eine Bewertung der Immobilie oder des erworbenen Objektes in der Bilanz dar. Dadurch ist es möglich, dass ein Unternehmen über stille Reserven verfügt. Das ist etwa dann der Fall, wenn eine Immobilie im Laufe der Jahre an Wert gewinnt und teurer verkauft werden könnte.