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Abgeltungssteuer

Wofür sie gezahlt werden muss

Wer eine Immobilie in Österreich verkauft, kann die dabei erreichte Kaufsumme nicht zur Gänze einstreichen. Neben den eventuellen Kosten für einen Notar wird in jedem Fall eine Abgeltungssteuer fällig. Doch wofür wird diese Steuer bezahlt? Und wie hoch ist sie?

Was ist die Abgeltungssteuer?

Bei dieser Abgabe handelt es sich im Rahmen von Immobilienverkäufen um eine Art der Einkommenssteuer. Sie wird für den Gewinn durch eine Veräußerung eines Grundstückes oder einer Immobilie fällig. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Erlös und Anschaffungskosten. Der Verkäufer muss somit nicht Steuern für den Gesamtwert der Immobilie bezahlen. Als abzugsfähige Anschaffungskosten gelten bei den sogenannten „Neu-Grundstücken“ die tatsächlichen Kosten, bei „Alt-Grundstücken“ wird ein pauschaler Wert angesetzt. Alt-Grundstücke sind Verkaufsobjekte, für welche die vor 2012 geltende zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Wofür muss eine Abgeltungssteuer gezahlt werden?

Die Steuer ist für den Verkauf von Grund und Boden sowie Gebäuden zu zahlen. Auch für Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte, wie etwa Baurechte, wird sie fällig. Von der Steuer ausgenommen sind Veräußerungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, die der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen waren. Das gilt dann als gegeben, wenn der Verkäufer in der Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens zwei Jahre oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre darin gewohnt hat.

Auch wenn das Gebäude selbst hergestellt wurde, fällt keine Abgeltungssteuer dafür an. Der Grund und Boden, auf dem das Haus steht, ist von dieser Regelung aber nicht ausgeschlossen. Als Herstellung gilt der Hausbau, nicht jedoch Sanierungen und Renovierungen.

Welche wichtigen Neuerungen gibt es in Bezug auf die Steuer?

Eine markante Veränderung hat das Stabilitätsgesetz von 2012 gebracht. Für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken gilt die bis 2012 geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht mehr. Das bedeutet, dass der Gewinn aus der Veräußerung sofort steuerpflichtig ist.

Im Rahmen  des neuen Gesetzes wurde im betrieblichen Bereich bei Verlusten zusätzlich zur Verrechnungsmöglichkeit von 60 Prozent vom Veräußerungsverlust eine Verteilung des Verlustes auf 15 Jahre erlaubt.

Wie hoch ist die Abgeltungssteuer?

Die Höhe der Immobilienertragssteuer wurde im Jahr 2016 von 25 Prozent auf 30 Prozent angehoben. Wenn die laufenden Einkünfte des Steuerpflichtigen im Durchschnitt mit weniger als 30 Prozent versteuert werden, kann dieser einen Antrag auf den niedrigeren Steuersatz von 25 Prozent stellen. Die effektive Steuerbelastung, also die Abgeltungssteuer, wurde damit von 3,5 auf 4,2 Prozent vom tatsächlichen Gewinn angehoben.

Wie muss die Steuer gezahlt werden?

Die Abgabe wird vom Notar oder Rechtsanwalt eingehoben und stellvertretend für den Verkäufer an das Finanzamt abgeführt. Die Höhe der Steuer wird für gewöhnlich anhand der Angaben des Klienten vom Notar ermittelt und entsprechend die Abgeltungswirkung geltend gemacht. Die Einkünfte aus den Veräußerungen müssen nicht mehr in der Steuerklärung genannt werden, da bereits die Endbesteuerung gezahlt wird. Der Veräußerer kann auf freiwilliger Basis aber auch den Kapitalertrag weiterhin in der Steuererklärung anführen.

Welche Steuer müssen Erben zahlen?

Die Abgeltungssteuer gilt für entgeltliche Veräußerungsvorgänge. Schenkungen und Erbschaften unterliegen nicht dieser Steuer. Die Grunderwerbssteuer und die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch werden aber auch bei Erbschaft und Schenkung fällig. Bei der Grunderwerbssteuer gilt bei Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie ein vergünstigter Satz von zwei Prozent, ansonsten müssen 3,5 Prozent gezahlt werden. Wird das Grundstück oder die Immobilie vom Erben weiterverkauft, hat dieser wiederum eine Abgeltungssteuer zu zahlen. Für die Berechnung dieser Steuer wird der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des letzten entgeltlichen Erwerbs herangezogen.