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Beleihung

Beleihung und Beleihungswert

Der Beleihungswert spielt eine große Rolle im Kreditgeschäft und der Immobilienfinanzierung. Hier erfahren Sie, wie Kreditgeber den Beleihungswert berechnen und welchen Einfluss er auf die Darlehenskonditionen hat.

Was genau ist der Beleihungswert?

Den Beleihungswert ermitteln Banken als Kreditsicherheit. Es wird davon ausgegangen, dass sich dieser Wert im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zu jedem Zeitpunkt realisieren lässt.

Der Beleihungswert einer Immobilie

  • darf den Verkaufswert nicht überschreiten.
  • darf nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und den Ertrag berücksichtigen.
  • muss den regionalen Immobilienmarkt berücksichtigen.

Den Beleihungswert berechnet ein Sachverständiger. In der Regel liegt die Höhe bei etwa 70 bis 90 Prozent des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Liegt der Verkehrswert einer Immobilie bei 200.000 Euro kann der Beleihungswert dementsprechend zwischen 140.000 und 180.000 Euro betragen.

Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Die Höhe der Beleihungsgrenze liegt unter der des Beleihungswerts. Sie berücksichtigt weitere Faktoren wie Wertschwankungsgefahren oder Bonitätsschwankungen. Die Darlehenshöhe wird also nicht vom Beleihungswert der Immobilie, sondern von der Beleihungsgrenze vorgegeben.

Wie Kreditinstitute den Beleihungswert ermitteln

Immobilien, die einen voraussichtlichen Wert von über 400.000 Euro haben, werden vor Ort von einem Gutachter, der den Beleihungswert ermittelt, untersucht. Liegt der Wert der Immobilie voraussichtlich unter 400.000 Euro, wird stattdessen ein Berechnungsverfahren genutzt. Um den Beleihungswert zu berechnen, nutzen Banken ein Wertermittlungsverfahren, für das drei verschiedene Methoden zur Verfügung stehen:

Vergleichswertverfahren

  • Vergleichbare Objekte und deren Beleihungswerte werden dem Objekt gegenübergestellt, für das der Beleihungswert ermittelt werden soll.

Ertragswertverfahren

  • Bei vermieteten Immobilien ergibt sich der Beleihungswert aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten, die mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert werden.

Sachwertverfahren

  • Bau- und Bodenwert der Immobilie ergeben hier zusammen den Sachwert, der vor allem bei selbstgenutzten Immobilien genutzt wird.

Der Beleihungswert der Immobilie spiegelt nicht den tatsächlichen Marktwert des Objekts wider. Er dient lediglich der Wertermittlung aus der Perspektive des Kreditinstituts, das das Darlehen vergibt.

Beleihungsgrenze und Beleihungswert berechnen: ein Beispiel

Zur Ermittlung des Beleihungswertes ziehen Banken in der Regel einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Verkehrswert der Immobilie ab.

Verkehrswert 250.000 Euro
abzüglich Sicherheitsabschlag (15%) 37.500 Euro
Beleihungswert 212.500 Euro

Nach der Berechnung des Beleihungswertes ermittelt die Bank die Beleihungsgrenze. In der Regel beträgt diese 40 bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Die Höhe des Abschlags wird von der Bank individuell ermittelt.

Beleihungswert 212.500 Euro
abzüglich Sicherheitsabschlag (25%)  53.125 Euro
Beleihungsgrenze 159.375 Euro

In diesem Fall würde die Bank eine Baufinanzierung in Höhe von 159.375 Euro bei einem Verkehrswert der Immobilie von 250.000 Euro gewähren.