Als Genossenschaftswohnungen werden Immobilien bezeichnet, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet und deren Mitgliedern überlassen werden. Die Wohnungen sind sehr gefragt, weshalb es für Mieter und Käufer Wartelisten gibt. Doch nicht jeder hat einen Anspruch auf eine Genossenschaftswohnung.
In der Regel sind die Mieten der Genossenschaftswohnungen vergleichsweise gering. Genossenschaftswohnungen unterliegen dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und dort dem Kostendeckungsprinzip. Das bedeutet, dass die Mieter die Kosten des Bauvorhabens anteilig zu tragen haben – höhere Mieten sind nicht erlaubt. Zu Beginn zahlen Mieter erst einen geschätzten Wert, erst nach der kompletten Abrechnung des Baus wird die genaue Miethöhe berechnet. Das kann bis zu fünf Jahre nach dem Erstbezug dauern. Trotzdem kann eine Wohnung im selben Haus mit der gleich großen Wohnfläche teurer sein. Da zum Beispiel für einen Vorraum, einen Tiefgaragenplatz, eine Loggia oder eine Maisonette höhere Investitionskosten fällig sind. Aber auch hier liegen die Kosten nicht über den gesamten Baukosten.
Der Mieter muss aber nicht die gesamten Kosten im ersten Jahr zahlen. Abhängig vom Alter der Mieter sowie von der Lage und Größe der Immobilie muss zu Beginn ein Finanzierungsbeitrag geleistet werden, der nach Auflösung des Mietverhältnisses jedoch mit einer jährlichen Abschreibung von einem Prozent zurückbezahlt wird. Entsprechend dieser attraktiven Konditionen sind die Genossenschaftswohnungen insbesondere in Wien und anderen Metropolregionen mit Wohnungsknappheit sehr begehrt. Potentielle Anrainer müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Die Voraussetzungen für eine Genossenschaftswohnung variieren länderweise, weshalb sich Interessenten für detaillierte Informationen zuallererst an die zuständigen Bauvereinigungen wenden sollten.
Folgende Bedingungen sind grundsätzlich zu erfüllen:
In Österreich gibt es insgesamt knapp 200 gemeinnützige Bauträger, die neue Wohnungen errichten und wieder vermieten. Die Website des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen listet hierzu alle gemeinnützigen Bauträger auf. Wer sich um eine Genossenschaftswohnung bewirbt, kann bei der Genossenschaft einen guten Eindruck hinterlassen, indem bereits bei der Wohnungsbewerbung eine Selbstauskunft mitgegeben wird.
Wesentliche Faktoren sind in der Regel das Alter und Einkommen der Wohnungssuchenden. Der Antragsteller muss das 18. Lebensjahr vollendet haben, kann sich aber bereits nach Vollendung des 17. Lebensjahres anmelden. Ebenfalls müssen Interessenten eine bestimmte Einkommensgrenze einhalten. Je nach Bundesland variiert der Betrag für einen Singlehaushalt hier zwischen 25.000 und 46.000 Euro netto pro Jahr. Die Höchstgrenze steigt mit der Anzahl an Personen, die in die Wohnung ziehen.
In Wien beispielsweise sind die Einkommensgrenzen derzeit wie folgt definiert:
- 1 Person = 47.210 Euro
- 2 Personen = 70.340 Euro
- 3 Personen = 79.600 Euro
- 4 Personen = 88.860 Euro
Mit jeder weiteren Person erhöht sich die Einkommensgrenze um 5.180 Euro.
Im Gegensatz zu normalen Mietwohnungen ist bei einer Genossenschaftswohnung eine Ablöse fällig. Diese muss der Mieter für gewöhnlich an den Vormieter zahlen. Die neuen Mieter sollten sich aber darüber informieren, ob der aktuelle Mieter überhaupt über ein Weitergaberecht vom GBV (Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigung) verfügt oder einen Nachmieter suchen darf. Abgelöst werden können vom Mieter durchgeführte Investitionen oder auch Möbel – dabei aber nur der Zeitwert und nicht der Kaufwert. Hier liegt die größte Gefahr für den neuen Bewohner der Wohnung: Häufig ist die Ablöse viel zu hoch, und der neue Mieter ist auch nicht dazu verpflichtet, die alten Möbel zu übernehmen. Der Nachmieter sollte sich in jedem Fall die Zahlung der Ablöse schriftlich bestätigen lassen und die darin enthaltenen Leistungen, wie zum Beispiel die Ausstattungsgegenstände, dokumentieren.
Im Gegensatz zu einer freifinanzierten Mietwohnung mit Balkon oder Terrasse profitieren Mieter einer geförderten Wohnung von wesentlichen Kosteneinsparungen von bis zu 50 Prozent pro Quadratmeter. Dafür ist ein Eigenmittelanteil für Grundstück- und Baukosten fällig, der zwischen 50 Euro und 500 Euro pro Quadratmeter liegen kann. Zur Finanzierung des Grund- und Baukostenbeitrags kannst du beispielsweise in Wien unter bestimmten Voraussetzungen um ein Eigenmittelersatzdarlehen ansuchen. Mit einem Finanzierungsbeitrag von etwa 60 Euro pro Quadratmeter erlangen Mieter nach zehn Jahren einen gesetzlichen Anspruch auf den Kauf der Immobilie.
In Österreich gibt es über 190 gemeinnützige Bauvereinigungen, die geförderte Wohnungen anbieten. Interessenten können sich beim GBV über Anbieter in ihrer Nähe informieren und diese direkt kontaktieren und sich für eine Wohnung vormerken lassen. Aber auch über Inserate wird man fündig: Wenn gezielt nach einer Genossenschaftswohnung gesucht wird, lässt sich anhand der hinterlassenen Kontaktdaten die jeweilige gemeinnützige Bauvereinigung bequem ermitteln.
Die gemeinnützigen Bauträger bieten häufig Wohnungen in Neubauten an, die über die aktuellen Standards und modernen Wohnkomfort verfügen. Gleichzeitig gestalten sich die Mieten im Vergleich zu privaten Wohnungen gering, weil die Genossenschaften staatlich gefördert werden. Besonders Wohnungssuchende mit einem geringeren Einkommen ziehen deshalb die Genossenschaftswohnung einer freifinanzierten Wohnung eines privaten Bauträgers vor.
Mietverträge in Genossenschaftswohnungen sind langfristig konzipiert und darauf angelegt, die Mieter vor Kündigung zu schützen. Kündigen die Mieter das Mietverhältnis von sich aus auf, erhalten sie die bereits investierten Eigenmittel von der Wohnbaugenossenschaft zurück. Als Entschädigungszahlung oder Gegenleistung zur Gebäudeabnutzung wird hiervon jedoch ein Prozent pro Mietjahr einbehalten. Eine wesentliche Bedingung an den Mieter ist, dass er die Genossenschaftswohnung nicht als Zweitwohnung nutzen darf. Ferner haben sich Mieter an die Bestimmungen der WWFSG (Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz) zu richten. Eine Nichteinhaltung kann zum Kündigungsgrund werden.
Wenn die Anforderungen für eine Genossenschaftswohnung nicht erfüllt werden und der in Wien gestellte Antrag abgelehnt wurde, besteht für Wohnungssuchende mit geringem Einkommen zusätzlich die Chance über die Wohnbeihilfe finanzielle Unterstützung zu erlangen. Der Antrag auf Wohnbeihilfe wird bei der Abteilung Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten gestellt und bezieht sich auf gefördert errichtete und sanierte Wohnungen sowie nicht geförderte Privatwohnungen gleichermaßen.
Eine beliebte Art der Eigentumsbegründung ist der Mietkauf von Genossenschaftswohnungen. Diese Option ergibt sich, wenn der Mieter zu Beginn einen Teil der Finanzierung von Grund und Baukosten übernimmt. Nach zehn Jahren hat er dann die Möglichkeit, die Wohnung zu kaufen. Die Kaufoption gilt für einen Fixpreis, den die Bauvereinigung festlegt, und zwar erst zum Zeitpunkt des möglichen Verkaufs und nicht schon beim Unterzeichnen des Mietkauf-Vertrags. Wer einen Mietkaufvertrag bei einer solchen Wohnung abschließt muss berücksichtigen, dass die Miete, die bis zum Zeitpunkt der Kaufoption gezahlt wurde, nicht als Anzahlung gilt. Es ist somit die volle Verkaufssumme minus der Anzahlung für die Baufinanzierung zu zahlen. Der Mieter muss die Wohnung zum Stichtag nicht kaufen, nach 15 Jahren erlischt aber die Option.
Genossenschaftswohnungen sind ohnehin schon sehr günstig, da sie mit geförderten Mitteln finanziert werden. Das Untervermieten ist dementsprechend nicht erlaubt. Weder einzelne Räume, noch die ganzen Wohnungen dürfen untervermietet werden. Damit sind Genossenschaftswohnungen nicht WG-tauglich. Im schlimmsten Fall würde die Förderung zurückgezahlt werden müssen. Wer eine Genossenschaftswohnung gemeinsam mieten möchte, sollte deshalb alle betroffenen Parteien in den Vertrag aufnehmen lassen.
