Stilvoll wohnen, ins Grüne blicken – Erstbezug mit Südbalkon in Döbling | ZELLMANN IMMOBILIEN

Wohnen am Waldrand – stilvoller Erstbezug mit Südbalkon in Döbling

Ein Blick ins Grüne, ein südseitiger Balkon und ein sorgfältig erneuertes Zuhause: Diese Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung mit ca. 52,42 m² Wohnfläche verbindet die Ruhe einer naturnahen Wohnlage mit einer durchdachten Raumaufteilung und zeitgemäßer Ausstattung.

Die Wohnung präsentiert sich als Erstbezug nach Generalsanierung 2026. Helle Parkettböden, eine maßgefertigte Küche und aufeinander abgestimmte Materialien schaffen ein stimmiges Wohnambiente. Eine großzügige Garage ergänzt das Angebot.

QUICK READ – AUF EINEN BLICK

• Wohnfläche: ca. 52,42 m²
• Zimmer: 2, mit separatem Schlafzimmer
• Zustand: Erstbezug nach Generalsanierung 2026
• Balkon: ca. 4 m², südseitig mit Grün- und Waldblick
• Küche: maßgefertigte Einbauküche mit Granitarbeitsplatte und Geräten
• Heizung: neue Fußbodenheizung und neue Vaillant-Brennwert-Gastherme
• Fenster: neue Internorm-Fenster und Balkontür mit Dreifach-Isolierverglasung und Jalousien
• Nebenflächen: Kellerabteil ca. 4,6 m² und Garage ca. 27 m² mit elektrischem Tor
• Gebäude: Baujahr 1964, kein Lift vorhanden
• Eigentumsform: Wohnungseigentum
• Verfügbarkeit: sofort

WOHNGEFÜHL UND RAUMAUFTEILUNG

Im Mittelpunkt steht der Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zum Balkon. Hier finden eine gemütliche Sitzgruppe und ein Esstisch ihren Platz. Die Küche ist in einem eigenen, offen angebundenen Bereich angeordnet – räumlich gegliedert und zugleich mit dem Wohnbereich verbunden.

Vom Vorzimmer sind Wohnbereich, Schlafzimmer und Badezimmer erreichbar. Das separate Schlafzimmer bietet Platz für ein Doppelbett und einen ruhigen Rückzugsort. Ein maßgefertigter Vorzimmerschrank schafft Stauraum; der Zählerkasten ist passend in die Gestaltung integriert.

SORGFÄLTIG ERNEUERT – AUSSTATTUNG UND TECHNIK

Die Generalsanierung umfasst auch wesentliche Teile der technischen Infrastruktur: Sämtliche Strom- und Wasserleitungen innerhalb der Wohnung wurden erneuert. Auch die Fußbodenheizung wurde neu errichtet. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine neue Brennwert-Gastherme der Marke Vaillant; im Schlafzimmer ermöglicht eine Einzelraumsteuerung die individuelle Temperaturregelung.

Neue Internorm-Fenster und eine neue Balkontür mit Dreifach-Isolierverglasung und Jalousien ergänzen den Wohnkomfort. Eine neue Sicherheitseingangstür mit Mehrfachversperrung bildet den Zugang zur Wohnung.

Die Küche verbindet Fronten in Holzoptik mit einer dunklen Granitarbeitsplatte und passender Rückwand. Backofen, Kühl-Gefrier-Kombination und Geschirrspüler sind bereits vorhanden. Helle Parkettböden, abgestimmte Fliesen und ausgewählte Beleuchtungskörper führen die klare Gestaltung in den Wohnräumen fort.

Das Badezimmer ist mit einer Dusche samt Glasduschtür, Waschtischunterschrank, Spiegel und großformatigen Fliesen ausgestattet. Das WC ist in das Badezimmer integriert.

Die Wohnung liegt in einem Bestandsgebäude aus 1964 und ist über das Stiegenhaus erreichbar; ein Lift ist nicht vorhanden. Die Generalsanierung bezieht sich auf die Wohnung.

SÜDBALKON, KELLER UND GARAGE

Der südseitige Balkon bietet Platz für einen kleinen Sitzbereich. Der Blick auf den angrenzenden Wald und die ruhige Umgebung machen ihn zu einer angenehmen Erweiterung des Wohnraums – für den Kaffee am Morgen oder eine Pause im Freien.

Ein eigenes Kellerabteil bietet zusätzlichen Stauraum. Die ca. 27 m² große Garage mit elektrischem Tor ergänzt die Wohnung um eine großzügige Parkmöglichkeit. Wohnung und Garage bilden ein gemeinsames Kaufangebot und werden ausschließlich zusammen veräußert.

ENERGIEKENNZAHLEN

HWB: 221,4 kWh/m²a, Klasse F · fGEE: 2,71, Klasse E.
Die Kennwerte gelten für das Wohngebäude und beziehen sich auf den Berechnungsstand vom 20.02.2020; gültig bis 20.02.2030. Die Wohnungssanierung 2026 ist darin nicht berücksichtigt.

LAGE UND INFRASTRUKTUR

Die grüne Wohnlage in Wien-Döbling spricht Menschen an, die Abstand vom städtischen Trubel suchen und dennoch in Wien zu Hause sein möchten. Der nahe Wald eröffnet Möglichkeiten für Spaziergänge und Erholung im Freien. Die Heurigenkultur der Umgebung ergänzt das Freizeitangebot.

Eine Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe ermöglicht den Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz. Supermarkt, Apotheke und Post befinden sich im näheren Umfeld. Eine Schule liegt ebenfalls nahe; weitere Bildungs- und Betreuungseinrichtungen ergänzen die Infrastruktur der Umgebung.

Der besondere Reiz dieser Mikrolage liegt im unmittelbaren Naturbezug: Der Waldblick prägt das Wohnen ebenso wie die ruhige Ausrichtung des Balkons. Damit bietet die Wohnung einen passenden Rahmen für einen Alltag, in dem Rückzug und Erholung einen festen Platz haben.

UNSER RESÜMEE

Ein sorgfältig erneuertes Eigentumszuhause für Singles und Paare, die eine überschaubare Wohnfläche mit hochwertiger Ausstattung und spürbarem Naturbezug verbinden möchten. Südbalkon und große Garage runden das Angebot ab.

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Rechtliche Hinweise

Bitte prüfen Sie nach Ihrer Anfrage auch Ihren SPAM-/WERBE-Ordner; Anfragen werden üblicherweise innerhalb weniger Stunden, auch an Wochenenden, bearbeitet. Die freiwillig bekannt gegebene Telefonnummer kann ausschließlich zur ergänzenden Verständigung (z. B. SMS-Hinweis zur Exposé-Übermittlung) verwendet werden. Dieses Angebot ist unverbindlich und freibleibend. Alle Angaben basieren auf Informationen des Eigentümers und den vorliegenden Unterlagen; für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird keine Haftung übernommen. Änderungen, Irrtümer, Zwischenverkauf und Abweichungen bleiben vorbehalten; Flächenangaben sind ca.-Werte. Das Exposé stellt kein verbindliches Angebot dar. Im Erfolgsfall beträgt die Käuferprovision 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt gemäß §§ 6 ff MaklerG und Immobilienmaklerverordnung, BGBl. 262/1996 idgF. Bei Mietobjekten gilt das gesetzliche Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG): Die Provision trägt jene Partei, die den Makler zuerst beauftragt hat; für Wohnungssuchende fällt grundsätzlich keine Provision an.

Transparenzhinweis – KI-gestützte Inhalte

Texte und Bildmaterialien können unter Einsatz KI-gestützter Technologien erstellt, bearbeitet oder optimiert worden sein. Sämtliche Inhalte werden von ZELLMANN IMMOBILIEN redaktionell geprüft und verantwortet. Visualisierungen und virtuelle Möblierungen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und können vom tatsächlichen Bestand abweichen. Maßgeblich sind der tatsächliche Zustand sowie die jeweiligen Vertrags- und Objektunterlagen.

Hinweis zum Energieausweis gemäß EAVG 2012

Die Angaben zum Energieausweis erfolgen auf Grundlage des jeweils vorliegenden Energieausweises. Die gesetzlich erforderlichen Energiekennzahlen werden – soweit anwendbar – im Inserat bzw. Exposé ausgewiesen. Der Energieausweis wird Interessenten entsprechend den gesetzlichen Vorgaben rechtzeitig vor Abgabe einer Vertragserklärung zur Verfügung gestellt.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <1.250m
Apotheke <1.000m
Klinik <3.000m
Krankenhaus <2.750m

Kinder & Schulen
Schule <250m
Kindergarten <1.000m
Universität <3.250m
Höhere Schule <3.500m

Nahversorgung
Supermarkt <1.000m
Bäckerei <1.500m
Einkaufszentrum <3.750m

Sonstige
Geldautomat <2.500m
Bank <2.500m
Post <1.000m
Polizei <3.000m

Verkehr
Bus <250m
U-Bahn <3.750m
Straßenbahn <2.000m
Bahnhof <3.750m
Autobahnanschluss <5.500m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap