GEPFLEGTE 3-ZIMMER-WOHNUNG MIT BALKON UND TIEFGARAGE IN OBERNDORF

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause in Oberndorf bei Salzburg:
Diese 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss ist bezugsfertig: 78,85 m² mit klarer Aufteilung, Balkon, Kellerabteil und eigenem Tiefgaragenplatz. Jeder Raum ist vom Vorraum aus direkt erreichbar, es gibt kein Durchgangszimmer.

WOHNEN UND KOCHEN
Das Wohnzimmer mit ca. 20,86 m² ist der größte Raum der Wohnung. Eine breite Fensterfront mit Balkontür bringt viel Tageslicht herein, am Boden liegt Parkett. Von hier treten Sie auf den ca. 5,40 m² großen, überdachten Balkon. Die separate Küche mit ca. 13,70 m² bietet neben der Küchenzeile Platz für einen Esstisch am Fenster. Zur Einbauküche gehören Ceranfeld und Backofen von Bosch, Kühlschrank und Geschirrspüler von Miele sowie eine Mikrowelle von Siemens. Der Boden in der Küche wurde 2024 erneuert.

SCHLAFEN UND ARBEITEN
Das Schlafzimmer mit ca. 14,80 m² liegt ruhig auf der Rückseite und hat zwei Fenster. Das zweite Zimmer mit ca. 12,15 m² lässt sich flexibel nutzen: als Arbeitszimmer, Gästezimmer oder Kinderzimmer. In beiden Räumen sorgen großzügige Einbauschränke für Stauraum.

BAD UND WC GETRENNT
Das Badezimmer mit ca. 5,28 m² bietet Badewanne, großzügigen Waschtisch und Platz für die Waschmaschine. Das WC mit ca. 2,40 m² ist separat und wurde 2022 erneuert. Beide Räume haben ein eigenes Fenster und lassen sich natürlich lüften.

AUSSTATTUNG UND TECHNIK
Der Vorraum mit ca. 9,66 m² nimmt mit seinen Einbauschränken Jacken, Schuhe und Alltagskram auf. Geheizt wird über eine eigene Gastherme in der Wohnung – Sie zahlen also nur, was Sie selbst verbrauchen. Das Warmwasser kommt über einen Boiler aus dem Jahr 2016, in der Küche zusätzlich über einen Durchlauferhitzer von 2026. Das Gebäude ist mit Vollwärmeschutz gedämmt, der Heizwärmebedarf liegt bei 60 kWh/(m²a). Die Holzfenster sind zweifach verglast und mit Außenrollos sowie Fliegengittern ausgestattet. Dazu gehören ein Kellerabteil mit ca. 6,83 m² und ein eigener Tiefgaragenplatz: Das Auto steht trocken, im Winter bleibt das Eiskratzen aus. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss, das Haus hat keinen Lift.

FÜR WEN DIE WOHNUNG PASST
Für Paare und Singles, die Platz für Alltag und Homeoffice suchen, ebenso für eine kleine Familie. Für Kapitalanleger spricht die Kombination aus solider Bausubstanz, eigener Gastherme, getrenntem Bad und WC sowie einer gut dotierten Rücklage.

ERNEUERUNGEN:
2026: Durchlauferhitzer Küche
2024: Boden Küche
2022: WC
2016: Wohnungstür und Innentüren, Boden Vorraum, Warmwasserboiler

HWB: 60 fGEE: 1,17

MONATLICHE NEBENKOSTEN:
Heizkosten: 64,00 €
Betriebskosten: 154,74 €
Verwaltungskosten: 26,97 €
Wasser/Kanal: 34,00 €
Rücklage: 82,21 €
Kosten TG-Stellplatz: 11,05 €
USt.: 35,92 €

RÜCKLAGENSTAND:
02.10.2026 (Allgemeine Rücklage): 59.050,79 €
02.10.2026 (Garagen-Rücklage): 8.754,52 €

BEZUG:
Sofortbezug nach Kaufpreiszahlung.

LAGE:
Oberndorf bei Salzburg, die Stille-Nacht-Gemeinde an der Salzach, liegt rund 20 Kilometer nördlich der Stadt Salzburg. Die Salzburger Lokalbahn verbindet Oberndorf direkt mit der Stadt, mit dem Auto sind Sie in etwa 30 Minuten dort. Volksschule, Kindergärten, Eltern-Kind-Zentrum sowie BORG und BHAK/BHAS decken das Bildungsangebot ab, das Krankenhaus Oberndorf und Ärzte im Ort die medizinische Versorgung. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf finden Sie im Ort. In der Freizeit locken Spazier- und Radwege entlang der Salzach und der Tauernradweg; über den Europasteg sind Sie in wenigen Minuten in der bayerischen Nachbarstadt Laufen. Die Stille-Nacht-Kapelle, die Wallfahrtskirche Maria Bühel und ein lebendiges Vereins- und Kulturleben runden das Angebot ab.

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