Außergewöhnlich schöne, moderne Gartenwohnung in Gersthof – Niedrigenergiestandard, 2 Terrassen, Garten & Tiefgarage

Diese außergewöhnlich schöne 3-Zimmer-Gartenwohnung mit ca. 76,69 m² Wohnfläche inkl. 2,70 m² Loggia befindet sich in einer modernen, kinderfreundlichen, ausgesprochen grünen Wohnanlage in begehrter Gersthofer Lage.

Neben einem sehr gut nutzbaren Grundriss überzeugt die Wohnung vor allem durch ihre großzügigen privaten Außenbereiche: ein großer Garten unmittelbar vor dem Wohn-/Essbereich sowie ein zweiter, geschützter Garten- und Terrassenbereich auf der gegenüberliegenden Seite.

WOHNEN: Ca. 76,69 m² Wohnfläche inkl. 2,70 m² Loggia, 3 Zimmer und gut geschnittener Grundriss.

RUND 140 M² PRIVATE FREIFLÄCHEN: Zwei getrennte Gartenbereiche – vorne direkt am Wohnzimmer mit viel Platz auch für einen kleinen Pool, hinten ein geschützter Garten-/Terrassenbereich mit Platz für Lounge, Esstisch oder Trampolin.

NIEDRIGENERGIESTANDARD: Moderne, 2016 fertiggestellte Wohnanlage in Niedrigenergiebauweise.

FAMILIENFREUNDLICHE ANLAGE: Viel Grün, hauseigener Spielplatz, Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume sowie Kindergarten direkt innerhalb der Wohnanlage.

GARAGE & STAURAUM: Eigener Tiefgaragenstellplatz, Kellerabteil und zusätzlicher Einlagerungsraum direkt neben der Wohnung.

TOP-LAGE IN WÄHRING / GERSTHOF: Ruhiges, grünes Wohnumfeld, sehr gute Schulen und internationale Bildungseinrichtungen sowie gute Nahversorgung und Anbindung über Gersthof/S45.

Die Wohnung verfügt über ca. 76,69 m² Wohnfläche inkl. 2,70 m² Loggia, davon ca. 73,99 m² innere Wohnfläche. Herzstück ist der Wohn-/Essbereich mit direktem Ausgang in den großzügigen Hauptgarten. Zwei weitere Zimmer, eine separate Küche, Badezimmer, separates WC und Vorraum ergänzen den Grundriss.

Der vordere Garten erweitert den Wohnbereich unmittelbar ins Freie und bietet viel Platz zum Essen, Entspannen und Spielen – auch für einen kleinen saisonalen Aufstellpool ist ausreichend Platz.

Auf der gegenüberliegenden Seite befindet sich ein zweiter, geschützter Freibereich mit Garten und großzügiger Terrasse – ideal für Lounge, Esstisch, Trampolin oder als ruhiger Rückzugsbereich.

Laut Nutzwertgutachten gehören zur Wohnung 123,02 m² Gartenfläche, zwei Terrassen mit 8,00 m² und 6,66 m² sowie die 2,70 m² große Loggia – insgesamt 140,38 m² private Freiflächen inkl. Loggia.

(Anmerkung: Der spätere Bestandsplan grenzt Garten und Terrasse etwas anders voneinander ab und weist 110,33 m² Garten sowie 25,83 m² Terrassen, somit insgesamt 138,86 m² private Freiflächen inkl. Loggia, aus. Die Abweichung liegt im Wesentlichen in der unterschiedlichen Zuordnung einzelner Flächen als Garten bzw. Terrasse; insbesondere wird der hintere Freibereich im Bestandsplan mit einer größeren Terrassenfläche und entsprechend kleinerer Gartenfläche dargestellt.)

Die moderne Wohnanlage wurde mit viel Grün und angenehm aufgelockerter Bebauung konzipiert. Neben großzügigen Grünflächen stehen den Bewohnern unter anderem ein Kinderspielplatz sowie Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume zur Verfügung. Ein Kindergarten befindet sich direkt innerhalb der Anlage. Ein kleiner Park mit einem weiteren schönen öffentlichen Spielplatz liegt unmittelbar neben der Wohnanlage.

Ein komfortabler, fixer Tiefgaragenstellplatz in der hauseigenen Tiefgarage ist separat um € 35.000 erwerbbar.

Monatliche Vorschreibung:

WOHNUNG

Grundbuchsanteil: 89/5.956 Anteile

Betriebskosten netto: € 269,07 monatlich
zzgl. 10 % USt.: € 26,91
Reparaturrücklage: € 99,88 monatlich
Gesamt Wohnung: € 395,86 monatlich

GARAGE

Grundbuchsanteil: 8/5.956 Anteile

Betriebskosten netto: € 24,19 monatlich
zzgl. 20 % USt.: € 4,84
Reparaturrücklage: € 8,98 monatlich
Gesamt Garage: € 38,01 monatlich

Gesamte monatliche Vorschreibung Wohnung und Garage: € 433,87.

Der aktuelle Stand der Reparaturrücklage beträgt laut Hausverwaltung rund € 189.000. Für die Wohnung bestehen weder offene Forderungen noch Rückstände; in der Liegenschaft besteht derzeit kein Darlehen. Abgesehen von den bereits beschlossenen bzw. in der Vorausschau 2026 angeführten Verbesserungsmaßnahmen sind derzeit keine weiteren Maßnahmen geplant.

HWB Ref., SK: 43,5 kWh/m²a – Klasse B
fGEE, SK: 0,83 – Klasse A
Gültig bis 28.02.2036.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <500m
Apotheke <500m
Klinik <1.000m
Krankenhaus <1.500m

Kinder & Schulen
Schule <500m
Kindergarten <500m
Universität <1.000m
Höhere Schule <1.500m

Nahversorgung
Supermarkt <500m
Bäckerei <500m
Einkaufszentrum <2.500m

Sonstige
Geldautomat <500m
Bank <1.000m
Post <1.000m
Polizei <1.000m

Verkehr
Bus <500m
U-Bahn <2.000m
Straßenbahn <500m
Bahnhof <1.500m
Autobahnanschluss <3.500m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

• 3,5 % Grunderwerbsteuer
• 1,1 % Grundbucheintragung
• 1,2 % Pfandrechtseintragung bei Hypothekenfinanzierung
• ca. 1–2 % Vertragserrichtungskosten Notar/Rechtsanwaltskanzlei
• 3 % + 20 % USt Maklerprovision

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Als Immobilienmakler sind wir kraft bestehenden Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig und haben daher beide Vertragsseiten, Verkäufer und Käufer, zu unterstützen.

Alle Angaben beruhen auf den Unterlagen des Eigentümers und wurden von uns sorgfältig geprüft. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir keine Haftung. Änderungen, Irrtümer und Zwischenverkauf vorbehalten.

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Ihre Ansprechpartnerin:
Dipl.-Ing. Monika Pavlova
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