TRAUMHAFTE WALDRANDLAGE

Die Liegenschaft befindet sich am Fuße des beliebten Erholungsgebietes „Föhrenwälder - Kleiner Anninger“ in der Hinterbrühl. Der direkte Zugang vom Grundstück zu den weitläufigen Wanderwegen – unter anderem in Richtung Husarentempel, Meiereiwiese – macht dieses Zuhause zu einem idealen Rückzugsort für Naturliebhaber und Erholungssuchende.

Das Haus wurde originalgetreu und mit viel Liebe zum Detail renoviert und erweitert. Besonders hervorzuheben ist die für die Hinterbrühl typische Holzveranda, die dem Gebäude einen einzigartigen, charmanten Charakter verleiht. Großzügige Räume schaffen eine angenehme und behagliche Wohnatmosphäre.

Der gepflegte, eingewachsene Garten mit wertvollem Altbaumbestand bietet viel Privatsphäre und lädt zum Entspannen im Grünen ein. Dank der erhöhten Lage genießen Sie zudem einen herrlichen, unverbaubaren Ausblick über die Hinterbrühl.

Der Zubau aus dem Jahr 2001, laufende Instandhaltungsarbeiten, energieeffiziente Luft/Wärmepumpe, sowie der äußerst gepflegte Gesamtzustand unterstreichen die hohe Qualität dieser Immobilie. Dieses Haus präsentiert sich als wahres Schmuckstück – idyllisch gelegen, stilvoll erhalten und mit viel Raum für individuelles Wohnen.

FLÄCHENAUFSTELLUNG:

GRUNDSTÜCKSFLÄCHE: ca. 687 m²

WNFL EG: ca. 92,07 m²
WNFL OG: ca. 83,92 m²
WNFL Gesamt: ca. 175,99 m²
NFL KG: ca. 35,00 m²
Gesamt WNFL+NFL: ca. 210,99 m²

Zimmer: 5
Bäder/WC: 3/2

Terrasse: ca. 35,45 m²
Balkon

RAUMAUFTEILUNG:

ERDGESCHOSS (ca. 92,07 m² WNFL), Raumhöhe: ca. 2,80 m:
• Eingangsbereich/Diele/Garderobe (ca. 9,65 m²), Aufgang in das Obergeschoss

• Wohn- Esszimmer (ca. 36,72 m²), nordstg., Zugang in die Holzveranda (ca. 7,03 m²)
• Küche (ca. 11,17 m²)

• Schlafzimmer 1 (ca. 24,60 m²), oststg.
• Badezimmer mit Dusche und WC (ca. 2,90 m²)

OBERGESCHOSS (ca. 83,92 m² WNFL), Raumhöhe: ca. 2,60 m:
• Vorraum (ca. 12,15 m²), Ausgang auf den Balkon

• Schlafzimmer 2 (ca. 24,60 m²), oststg.,
Ausgang auf den Balkon & in den oberen Garten
• Badezimmer mit Dusche und WC (ca. 3,92 m²)

• Schlafzimmer 3 (ca. 17,39 m²), nordstg.
• Schlafzimmer 4 (ca. 15,69 m²), nordstg.
• Badezimmer mit Dusche und Badewanne (ca. 10,17 m²)

KELLERGESCHOSS (ca. 35,00 m² NFL), Raumhöhe: ca. 2,00 m

Bei sämtlichen m²-Angaben handelt es sich um ca.-Angaben.

SONSTIGES:
• Baujahr 1927, Renovierung ca. 1992, Zubau 2001
• Massivbauweise, Ziegeldach & Pultdach/Zubau
• LUFT/WÄRMEPUMPE Einbau 2024 mit Radiatoren
• Sanierung Elektroinstallationen 2024
• Holzveranda originalgetreu renoviert 2025
• Fassadensanierung 2026
• Bodenbeläge: Fliesen im Eingangsbereich, Badezimmer, etc.
Vollholzparkettböden Fischgrät bzw. Dielenverlegung
in den Wohn- und Schlafbereichen
• Einbauküche von DAN mit Einbaugeräten von Whirlpool & Sitzecke
• Kunststofffenster & Türen (Internorm) 3-fach Verglasung
• Waschküche & Starkstrom-Anschluß im KG

LAGE & INFRASTRUKTUR:
• Traumhaft schöne, uneinsehbare und unverbaubare Waldrandlage
• Nord/Ost-Ausrichtung, sonnige Aussichts-Lage
• rasche Verkehrsanbindung zur A21 (Gießhübl) in 20 Minuten
im Zentrum von Wien und zum Flughafen
• Stadtzentrum Mödling/Fußgängerzone in kurzer Distanz
• Schulen, Kindergärten, sowie alle Einkaufsmöglichkeiten
für den täglichen Gebrauch in unmittelbarer Nähe

ENERGIEAUSWEIS:
wird derzeit erstellt!

BETRIEBSKOSTEN (ca./Monat):
Strom: € 210,00
Wasser: € 50,00
Gemeindeabgaben: € 100,00
Gesamt: € 360,00

KAUFPREIS: EUR 1.150.000,00

KAUFNEBENKOSTEN: 3,5 % Grunderwerbssteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr, 3 % Provision zzgl. 20% USt. und Vertragserrichtung nach Vereinbarung, jeweils bezogen auf den Kaufpreis.