Wunderschöne, moderne Gartenwohnung mit zwei Eigengärten – begehrte Ruhelage nahe Beethovengang, Weinbergen & Grinzing

Zum Verkauf gelangt eine wunderschöne, moderne 3-Zimmer-Gartenwohnung in einer sehr gepflegten Wohnanlage aus mehreren kleineren Häusern in begehrter Döblinger Ruhelage. Die Wohnung überzeugt durch ihre stilvolle, hochwertige Ausstattung, einen hervorragend durchdachten Grundriss und gleich zwei private Eigengärten.

• ZWEI PRIVATE EIGENGÄRTEN: Insgesamt rund 108 m² private Gartenfläche – eine echte Besonderheit in dieser begehrten Döblinger Lage.
• HAUPTGARTEN DIREKT AM WOHNBEREICH: Rund 81 m² Garten plus Terrasse und Loggia mit zusammen rund 10 m².
• ZWEITER GARTEN BEI DEN SCHLAFZIMMERN: Rund 27 m², am Nachmittag angenehm schattig und mit Blick Richtung der nahegelegenen Weinberge.
• IDEALER, ZENTRAL BEGEHBARER GRUNDRISS: Großzügiger Wohnbereich, zwei gut proportionierte Schlafzimmer und klare Trennung von Wohn- und Schlafbereich.
• MODERNE DESIGN-WOHNKÜCHE: Hochwertige Markenküche, optisch elegant vom Wohnbereich abgetrennt.
• BEGEHRTE DÖBLINGER RUHELAGE: Nahe Beethovengang, Weinbergen und Grinzing, Straßenbahn D nur wenige Meter entfernt.
• HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG: Parkett, Fußbodenheizung, hochwertige Sanitärausstattung und elektrisch steuerbarer Sonnenschutz.
• AUSSERGEWÖHNLICH SCHÖNER GESAMTZUSTAND: Geschmackvoll gestaltet, hervorragend erhalten und mit einem sehr harmonischen Gesamtbild.

Der großzügige Wohn-/Essbereich mit moderner, hochwertiger Design-Markenküche bildet den Mittelpunkt der Wohnung. Die Küche ist optisch angenehm vom Wohnzimmer abgesetzt, bleibt aber Teil des offenen Wohnbereichs. Von hier gelangt man direkt zu Terrasse, Loggia und dem rund 81 m² großen Hauptgarten – ideal für Essen, Entspannen und schöne Sommerabende im Freien.

Die beiden gut proportionierten Schlafzimmer liegen auf der gegenüberliegenden Seite und haben jeweils direkten Zugang zum zweiten, rund 27 m² großen Garten. Dieser ist am Nachmittag angenehm schattig und bietet einen schönen Blick Richtung der nahegelegenen Weinberge.

Der zentral begehbare Grundriss trennt Wohn- und Schlafbereich angenehm voneinander. Ein Badezimmer mit Fenster, Badewanne und Dusche, ein separates WC sowie ein praktischer Abstellraum ergänzen die Raumaufteilung.

Die 2011 errichtete Wohnung verfügt über Fußbodenheizung mit Fernwärme, Fertigparkett in den Wohnräumen, hochwertige Fliesen in Bad und WC sowie elektrisch steuerbare außenliegende Raffstores.

Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil. Ein Tiefgaragenstellplatz wird separat um EUR 35.000,– angeboten.

Die moderne und sehr gepflegte Wohnanlage verfügt über begrünte Allgemeinflächen, einen kleinen Spielbereich sowie Fahrrad- und Kinderwagenabstellmöglichkeiten.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <500m
Apotheke <1.000m
Klinik <1.000m
Krankenhaus <2.000m

Kinder & Schulen
Schule <500m
Kindergarten <500m
Universität <1.000m
Höhere Schule <1.000m

Nahversorgung
Supermarkt <500m
Bäckerei <500m
Einkaufszentrum <1.000m

Sonstige
Geldautomat <500m
Bank <500m
Post <500m
Polizei <500m

Verkehr
Bus <500m
U-Bahn <1.500m
Straßenbahn <500m
Bahnhof <1.000m
Autobahnanschluss <1.000m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

Die aktuelle monatliche Vorschreibung der Hausverwaltung beträgt für die Wohnung EUR 370,07 brutto und setzt sich aus EUR 271,00 Betriebskosten inklusive Wasser/Abwasser und Lift sowie EUR 99,07 Reparaturrücklage zusammen.

Für den separat erwerbbaren Tiefgaragenstellplatz fallen zusätzlich derzeit EUR 30,57 monatlich an.

Heizung und Warmwasser werden separat über ISTA verrechnet. Die aktuelle Vorschreibung ab 01.03.2026 beträgt EUR 134,29 monatlich inklusive USt.

Damit ergibt sich derzeit eine monatliche Gesamtbelastung von ca. EUR 504,36 für die Wohnung inklusive Heizung und Warmwasser bzw. ca. EUR 534,93 inklusive Tiefgaragenstellplatz. Strom und sonstige individuelle Verbrauchskosten sind darin nicht enthalten.

Die Reparaturrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft beträgt per 31.12.2025 EUR 227.912,22.

Energieausweis: HWB 67,5 kWh/m²a, fGEE 1,33, gültig bis 12.09.2032.

• 3,5 % Grunderwerbsteuer
• 1,1 % Grundbucheintragung
• 1,2 % Pfandrechtseintragung bei Hypothekenfinanzierung
• ca. 1–2 % Vertragserrichtungskosten Notar/Rechtsanwaltskanzlei
• 3 % + 20 % USt Maklerprovision

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Als Immobilienmakler sind wir kraft bestehenden Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig und haben daher beide Vertragsseiten, Verkäufer und Käufer, zu unterstützen.

Alle Angaben beruhen auf den Unterlagen des Eigentümers und wurden von uns sorgfältig geprüft. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir keine Haftung. Änderungen, Irrtümer und Zwischenverkauf vorbehalten.

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