Wunderschöne Gartenwohnung - Anlage - Steuervorteil nutzen

Zur Vermarktung gelangt eine wunderbar aufgeteilte Wohnung in 3500 Krems an der Donau in Gneixendorf 
Kaufpreis für Anleger 400000,-- + 20 % Ust. Netto Mieteinnahmen: 948,-- mtl. befristet vermietet bis 31.07.2027
Kaufpreis Eigennutzer 423000,--
Die Kurzinformation für eilige Leser
BK lt. Vorschreibung 01/2026 (monatlich):
Betriebskosten: € 157,47 netto / € 173,22 brutto
Heizkosten: € 93,57 netto / € 112,28 brutto
Rücklage: € 65,62
Gesamt: € 316,66 netto / € 351,12 brutto

Flächenaufstellung:
Vorzimmer: 8,96 m²
Küche/Wohnen: 37,81 m²
Zimmer mit Bad: 21,94 m²
Zimmer mit Dusche: 16,39 m²
Abstellraum: 4,42 m²
WC: 2,63 m²
Wohnnutzfläche: 92,15 m²
Terrasse: 16,35 m²
Gartenanteil: 178,42 m²
Einlagerungsbox: 3,61 m²

Stellplatz optional möglich (überdacht netto 15.000,-- Freifläche netto 10.000,--)
Leerverrohrung für Wallboxen bei jedem Stellplatz 

Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.

Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.

Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:

• Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
• Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
• Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
• Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung

Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.

Unterschied zwischen brutto und netto Rendite

brutto Rendite:
Rohertrag ermitteln zur Berechnung der brutto Rendite: monatliche Kaltmiete x 12 Monate = Jahresnettokaltmiete = Rohertrag
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite
netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite

Jahresnettokaltmiete minus:
Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr) Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) Jahresnettomiete - 10% = Reinertrag

Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %

Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%

Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %.

Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.