Ruhige 3-Zimmer-Wohnung in Kagran - ohne Makler!

Zum Verkauf gelangt eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung im 1. Stock mit Lift in ruhiger, hofseitiger Lage des beliebten Stadtteils Kagran (22. Bezirk).
Die Wohnung bietet ca. 79,5 m² Wohnfläche mit praktischer, zentral begehbarer Raumaufteilung. Die Einbauküche ist mit hochwertigen Siemens-Geräten ausgestattet. Das Badezimmer verfügt über eine Badewanne und maßgefertigte Möbel.
Zur Wohnanlage gehören 2 Fahrradräume, eine Waschküche, ein Gemeinschaftsraum sowie ein großzügiger Spielplatz. Ein Garagen- bzw.
Abstellplatz kann zusätzlich angemietet werden (Wartezeit).
Im direkten Umfeld finden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten (Billa, Hofer, Penny, Bipa, Etsan). Das Donauzentrum , der Gewerbepark Stadlau, City Gate und IKEA sind in wenigen Minuten erreichbar. Auch die Alte Donau lädt in kurzer Distanz zum Spazieren, Radfahren oder
Bootfahren ein.
Mit dem Auto sind die A23 (Süd-Ost-Tangente) und die
S1 schnell zu erreichen.
Mit dem neuen Gesetz ersparen Sie sich bis 01.07.26 die
Eintragungsgebühr ins Grundbuch (1,1%) und das Pfandrecht im
Grundbuch (1,2%).*
– Voraussetzung ist die Nutzung als Hauptwohnsitz.

Highlights
 Ruhige hofseitige Ausrichtung(kein Verkehrslärm), sonnig zur Mittagszeit
 Moderne Einbauküche mit hochwertigen Siemens-Geräten
 Badezimmer mit Badewanne & maßgefertigten Möbeln
 Neue WC-Anlage
 Abstellraum vorhanden
 Kellerabteil, Aufzug im Haus
 Fahrradweg
 Gemeinschaftsraum, Waschküche, 2 Fahrradräume & großer
Spielplatz
 Nichtraucherwohnung, keine Haustiere

Lage & Infrastruktur
 Öffentliche Verkehrsmittel: U1-Station Rennbahnweg
(8 Gehminuten), Bus 27A, 25A
 Einkaufen: Donauzentrum, Gewerbepark Stadlau,Citygate, IKEA sowie zahlreiche Nahversorger (Billa, Hofer, Penny, Bipa, Etsan)
 Natur & Freizeit: Alte Donau (Donaupark), Donauinsel, Naturpark Lobau, Motorikpark 22, Family Fun und Radwege
 Auto: A23, S1 und S2 schnell erreichbar
 Bildung & Gesundheit: Schulen, Kindergärten, Ärztezentren in der Nähe
 Fahrradweg: Direkt vor der Haustüre, durchgehend bis ins
Stadtzentrum.

Eckdaten
 Wohnfläche: 79,49 m²
 Stockwerk: 1. OG (Lift vorhanden)
 Baujahr: 1976
 Zimmer: 3 (zentral begehbar)
 Badezimmer: 1 (Badewanne, Waschmaschine)
 WC: separat, neu
 Boden: Fliesen & Laminat
 Heizung: Fernwärme
 Einbauküche mit Simens-Geräten - gepflegt und voll
funktionstüchtig, mit altersentsprechenden Gebrauchsspuren
 Eingangstür: Sicherheitstür
 Energieausweiss: C - HWB 91,6 kWh/m²/Jahr, gültig bis 12.08.2035
 Verfügbar: sofort
 Die Wohnung ist mit diversem Mobilar ausgestattet, das auf Wunsch kostenfrei übernommen werden kann. Einige Gegenstände wie die Regale im Wohnzimmer, die Vorhänge in den Schlafzimmern sowie der Teppich im Kinderzimmer verbleiben nicht.

Das beigefügte 3D-Grundrissbild dient ausschließlich zu Illustrationszwecken und entspricht einem Musterbeispiel der Raumaufteilung.

Preis-und Detailinformation
 Kaufpreis: € 339.000 (Privatverkauf – keine Maklerprovision)
 Monatliche Kosten gesamt (inkl. MwSt.): € 366,37
 Betriebskosten: € 151,85
 Rücklage: € 84,27
 Heizung: € 42,93
 Warmwasser: € 28,62
 Verwaltung: € 28,33
 Rücklage gesamt (2025): € 1.617.000
 Keine außerordentlichen Sanierungen 2025 geplant

Kontakt
Privatverkauf – kein Makler, direkte Abwicklung.
Ich freue mich auf Ihren Anruf und vereinbare gerne einen
Besichtigungstermin mit Ihnen.
Sollte ich arbeitsbedingt einmal nicht erreichbar sein, können Sie mir gerne eine Nachricht hinterlassen – ich rufe verlässlich zurück.
📞Tel: Anbieter kontaktieren
👤Name: Cuibus Raul