Idyllisches Einfamilienhaus mit großem Garten und einzigartigem Panorama

Adresse: 3032 Eichgraben, Dahlienstraße

+ Das Haus befindet sich im beliebten Ortsteil Hinterleiten in Eichgraben
+ Sackgasse / Ruhelage
+ Großes Grundstück mit 1.810 m² und einem einzigartigen Panorama
+ Wohnnutzfläche ca. 128 m²
+ 3 Zimmer
+ 2 Kamine
+ Terrasse mit ca. 16 m² und Fernblick 
+ 2 Bäder mit WC
+ Sauna
+ Mehrere Abstell- und Lagerräume
+ Garage
+ Zwei überdachte Kfz - Stellplätze
+ Außenkeller
+ Eigener Brunnen

Besichtigungstermine:
Bitte beachten Sie, dass das Einfamilienhaus noch bis Dezember 2025 bewohnt ist. Besichtigungen können daher ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung und Absprache mit mir erfolgen.

Beschreibung der Liegenschaft:
Dieses Einfamilienhaus besticht durch seine offene und behagliche Architektur und liegt in einer Sackgasse des sehr beliebten Ortsteils Hinterleiten. Die Liegenschaft umfasst eine Grundstücksfläche von 1.810 m² und ein Einfamilienhaus mit ca. 128 m² Wohnnutzfläche. Das Haus verfügt über ein Wohn- und Esszimmer, eine Terrasse, ein Schlafzimmer, ein Turmzimmer, eine Küche, zwei Bäder, WC, Waschküche, Sauna und zwei Abstellräume. Im Bereich der Grundstückseinfahrt befinden sich eine unterkellerte Garage sowie zwei überdachte Kfz - Stellplätze. Das Holzriegelhaus wurde schrittweise errichtet: 1976 entstand das Haupthaus, 1995 erfolgte die Erweiterung um die Veranda sowie Errichtung der Garage und des Carports und 2001 wurde der Verbindungstrakt (Turm) mit zwei Räumen zum Nebengebäude errichtet, in dem sich Waschküche, Sauna und zwei Abstellräume befinden. Das Haus ist mit Parkettböden bzw. Fliesen ausgestattet und verfügt über zwei- bis dreifach verglaste Fenster und Außentüren. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt über zwei Elektrodurchlauferhitzer, die Heizung über eine elektrische Wandflächenheizung und zwei Kamine.

Flächen- und Raumaufteilung:
• Grundstück: ca. 1.810 m²
• Wohnnutzfläche: 128 m²
• Vorzimmer: ca. 8,4 m²
• Bad mit Wanne und WC: ca. 3,2 m²
• Wohn- Esszimmer: ca. 43,4 m²
• Terrasse: ca. 16 m²
• Schlafzimmer: ca. 15,5 m²
• Küche: ca. 9,8 m²
• Turm – Verbindungszimmer: ca. 14,0 m²
• Turmzimmer: ca. 14 m²
• Waschküche, 2. Bad mit Dusche und zwei Abstellräumen: ca. 30 m2

Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen:
• Parzellengröße mindestens 700m²
• BW-2WE (Baulandwohngebiet, zwei Wohneinheiten)
• F | o | I,II 
                  F = Formel für die maximale bebaubare Fläche / Bebauungsdichte
                  o = offene Bebauung 
                  Bauklasse: I = bis 5m, II = 5 – 8m

Beispiel für die maximal bebaubare Fläche, da dieses Grundstück auch geteilt werden kann:
• Ein Bauplatz mit 1.800 m² hat eine maximale bebaubare Fläche von 406,53 m² oder eine Bebauungsdichte von 22,6%.
• Ein Bauplatz mit 900 m² hat eine maximale bebaubare Fläche von 213,48 m² oder eine Bebauungsdichte von 23,7%.

Kaufkonditionen:

Verfügbar: nach Vereinbarung

Monatliche Betriebskosten – Bemessungszeitraum 1 – 9 / 2025:
Grundsteuer, Wasserbezugs-, Kanalbenützungs- und Bereitstellungsgebühr, Müllgebühr, Seuchenabgabe und Gebäudeversicherung: ca. 180,0 € pro Monat

Kaufpreis: 600.000,0 €

Angaben gemäß gesetzlichen Erfordernissen:
HWB: 184 kWh/m²a / Klasse E
fGEE: 2,01 / Klasse D
Der Energieausweis ist bis 11.08.2031 gültig.

Öffentliche Anbindung: 
Bahnhof Eichgraben-Altlengbach: ca. 2 km
Nahversorger: ca. 3 km
Ortszentrum: ca. 2 km
Volksschule/Mittelschule: ca. 2 km
Kindergarten: ca. 2 km
Sekundaria Neue Schule: ca. 2 km
Autobahnauffahrt Pressbaum A1: ca. 8 km
Autobahnauffahrt Altlengbach A1: ca. 7 km

Lage / Infrastruktur:
In den letzten Jahren hat sich der Wienerwald zu einem beliebten Einzugsgebiet entwickelt. Insbesondere die ausgezeichneten Verkehrsanbindungen in Richtung Wien oder St. Pölten ermöglichen es, das Leben auf dem Land mit dem Arbeiten in der Stadt zu kombinieren. Die ÖBB bietet eine häufige und kurze Zuganbindung. Auch öffentliche Bildungseinrichtungen wie Sacre Coeur Pressbaum, Wienerwaldgymnasium Tullnerbach und Gymnasium Purkersdorf in den umliegenden Gemeinden sind gut erreichbar. In etwa 30 Minuten können Sie den Wiener Westbahnhof erreichen und in etwa 18 Minuten die westliche Stadtgrenze (Hütteldorf). Im Ort gibt es alle notwendigen Einrichtungen für den alltäglichen Bedarf, wie z.B. Geschäfte, Apotheke, Kindergarten, Kinderkrippe, Volksschule, Mittelschule, Sekundaria Neue Schule, Bank, Tierarzt, ein öffentliches Schwimmbad und eine umfassende medizinische Versorgung. Die Lage Eichgrabens inmitten des Wienerwaldes ermöglicht zahlreiche Freizeitaktivitäten wie Rad fahren, wandern oder joggen.

Auf unserer Homepage www.netmakler.at steht Ihnen unter der Eingabe der Objektnummer 1858/10167 ein Exposé mit allen relevanten Informationen inkl. Fotos und Grundrisse zur Verfügung.

Kontaktperson: Rudolf Lackner

Falls Sie weiter Informationen zum Objekt benötigen oder einen Besichtigungstermin vereinbaren möchten, können Sie mich gerne per Mail unter Anbieter kontaktierent oder telefonisch Anbieter kontaktieren kontaktieren.

Im Erfolgsfall unserer Vermittlungstätigkeit erlauben wir uns eine Provision in Höhe von 3% des Kaufpreises zzgl. 20% USt. zu verrechnen.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <500m
Apotheke <1.500m

Kinder & Schulen
Schule <2.000m
Kindergarten <2.000m

Nahversorgung
Supermarkt <2.500m
Bäckerei <1.500m

Sonstige
Bank <1.500m
Geldautomat <1.500m
Post <1.500m
Polizei <4.000m

Verkehr
Bus <1.000m
Autobahnanschluss <1.500m
Bahnhof <1.500m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap