Am Ende der Sackgasse beginnt das Außergewöhnliche!

Am Ende der Sackgasse beginnt das Außergewöhnliche!

Beschreibung:
Dieses attraktive Einfamilienhaus bietet eine Wohnfläche von ca. 184,26 m² und zusätzlich ca. 109,82 m² Nutzfläche im Keller. Die Liegenschaft befindet sich auf einem ca. 848 m² großen Grundstück und verfügt über eine großzügige Gartenfläche von rund 668 m² – ideal für Familien und Gartenliebhaber.
Der Zugang zum Grundstück erfolgt über zwei separate Treppen: linksseitig befindet sich der Haupteingang, rechtsseitig führt eine weitere Treppe zum Gartenbereich. Eine geräumige Doppelgarage ist rechts vom Gartenaufgang situiert und bietet ausreichend Platz für zwei Fahrzeuge sowie zusätzlichen Stauraum.
Im Erdgeschoss gelangen Sie über den zentralen Vorraum in nahezu alle Räumlichkeiten dieser Ebene – mit Ausnahme eines separaten Zimmers und des Treppenaufgangs ins Obergeschoss. Der Zugang ins Obergeschoss erfolgt direkt über das gemütliche Wohnzimmer. Dort erwarten Sie ein weiterer Vorraum, vier helle Zimmer sowie ein Badezimmer mit WC. Zwei der Zimmer bieten direkten Zugang zur Terrasse bzw. zum Balkon und ermöglichen so einen schönen Blick ins Grüne.
Der voll unterkellerte Bereich des Hauses ist sowohl über das Erdgeschoss als auch über einen separaten Eingang vom Garten aus erreichbar. Der Keller bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten – ob als Hobbyraum, Partykeller, Werkstatt, Fitnessbereich oder Stauraum.

Lage:
Die Liegenschaft liegt am Ende einer ruhigen Sackgasse, eingebettet in eine idyllische, grüne Umgebung. Diese naturnahe Lage bietet den idealen Rückzugsort vom Alltag – perfekt, um nach einem arbeitsreichen Tag zur Ruhe zu kommen und neue Energie zu tanken. Direkt vor der Haustür eröffnet sich der Zugang zur Natur mit vielfältigen Möglichkeiten für Freizeit, Bewegung und Erholung. Wer dennoch nicht auf städtisches Flair verzichten möchte, erreicht sowohl das Stadtzentrum als auch umliegende Infrastrukturen und Einkaufsmöglichkeiten in nur wenigen Minuten.

ECKDATEN:
Grundstücksfläche: 848 m² (lt. Grundbuch)
Wohn-/Nutzfläche: ca. 184,26 m² (zzgl. Keller mit ca. 109,82 m²). Es liegen Abweichungen zu den Bestandsplänen aufgrund baulicher Veränderungen vor.
Flächenwidmung: Bauland-Wohngebiet (546 m²) und Grünland-Land- und Forstwirtschaft (302 m²)
Baujahr: Baujahr ca. 2004
Bebauungsweise: offen
Bebauungshöhe: I / II (bis 8 Meter)

Raumaufteilung:
Das Erdgeschoß teilt sich auf in:
Diele, 2 WC´s, Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Wintergarten, 2 Büros,
Die Nutzfläche des Erdgeschoß beträgt ca. 105,68 m².

Das Obergeschoß teilt sich auf in:
Galerie, 3 Zimmer, Schrankraum, Badezimmer mit WC.
Die Nutzfläche des Obergeschoß beträgt ca. 78,58 m².

Das Kellergeschoß teilt sich auf in:
Partyraum, Bar, Vorraum, Abstellraum, Wirtschaftsraum, Heizraum, Lagerraum, Fitnessraum.
Die Nutzfläche des Kellergeschoß beträgt ca. 109,82 m².

Heizung/Warmwasseraufbereitung:
Für die Beheizung sowie auch für die Warmwasseraufbereitung steht eine Wärmepumpe zur Verfügung.
Zudem steht für die Beheizung im Wohnzimmer ein Kamin zur Verfügung.

Außenanlagen:
Vom Wintergarten des Erdgeschoß aus gelangt man über die großzügige Terrasse, welche sich über die gesamte Gebäudetiefe der rechten Seite erstreckt sowie weiters in den Garten, welcher sich in einer U-Form um das Gebäude erstreckt.

Nebenkosten:
Beim Immobilienerwerb fallen insgesamt ca. 10 % Nebenkosten an:
Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragungsgebühr 1,1 %, Rechtsanwalt oder Notar für Kaufvertragserrichtung, treuhändische Abwicklung, grundbücherliche Durchführung des Kaufvertrages sowie Beglaubigungskosten, Maklerprovision.

Besichtigung:
Eine Besichtigung ist nach vorheriger Terminvereinbarung möglich.

Energieausweis:
Ausstellungsdatum: 06.08.2025
Heizwärmebedarf (HWB): 47,5 kWh/m²a (Klasse B)
Gesamtenergieeffiziensfaktor (fGEE): 1,03 (Klasse C)

Objektnummer: 8052
Halten Sie bitte bei telefonischen Auskünften diese Objektnummer bereit.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Auskünfte oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins zu Verfügung.

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