Luxusvilla provisionsfrei günstig abzugeben

Luxusvilla – Das Haus, das wirklich ALLES hat
1. Kurzüberblick
Merkmal Angabe
Wohnfläche ≈ 279 m²
Grundstück ≈ 1 756 m²
Etagen 2
Zimmer 7 (6 Schlafzimmer + XXL-Wohnzone)
Bäder 2
Dachterrasse 1 (≈ 54,29 m²)
Balkone 2 (≈ 33,63 m² ges.)
Front-Terrasse ≈ 286,57 m²
Hinter-Terrasse ≈ 146,09 m²
Garten ≈ 900 m² (mit ca. 200 Smaragdthujen für Sichschutz und 7 Obstbäumen)
Pool Ja – eigene Wärmepumpe & Smart-Steuerung
Garage ≈ 59,58 m² Doppelgarage + Fahrradstellplatz
Fertigstellung 2023 – schlüsselfertig
Kaufpreis Auf Anfrage
Verfügbarkeit Auf Anfrage

Betriebskosten-Akonto inkl. USt./Monat ca.: € 161,-
Heizkosten/Stromkosten-Akonto inkl. USt./monat ca.: € 90,-

2. Besonderheiten im Überblick
• Architektur von Wimberger Bau GmbH – 50 cm Massivziegel (doppelt so dick wie üblich) für Ruhe & Effizienz.
• Zeitlos-modernes Design: bodentiefe Verglasung, klare Linien, Flachdach.
• Raumhöhen bis 5,5 m mit Galerie, Designerleuchte, indirekter Beleuchtung.
• 91 m² Koch-Ess-Wohnbereich mit überdachter Terrasse als Schlecht-wetter-Lounge.
• 6 Schlafzimmer für Familie, Gäste, Au-pair, Büro.
• Nahezu barrierefrei, perfekt für jedes Alter.
• Dachterrasse + 2 Balkone mit Blick ins Grüne.
• ≈ 900 m² Garten mit Hochbeeten & Gemüsegarten, Traumpool.
• Süd-/Ost-Ausrichtung – Sonne pur und dennoch privat.

3. Smart & Nachhaltig
1. Loxone-Smart-Home
o Steuerung von Pool-Pump, Beleuchtung, Rund-Deckenspots, Verdunkelungsraffstores, Fenster-/Türkontakte, Haupt- & Seitentor, Haustür, beide Garagentor.
o Mit Loxone Interface lässt sich nahezu jedes digitale Gerät in das Loxone-System integrieren.
o Bedienung per App oder Touch-Schalter.
2. Energie & Klima
o PV-Anlage auf dem Dach.
o Luft-Wärmepumpe + Fußbodenheizung.
o Deckenkühlung im OG.
o Dreifach verglaste JOSKO-Fenster und Tür, außen Alu, innen Echtholz, Fliegengitter, Außenraffstores.
3. Bauqualität
o Schallgedämmte Ihnentüren mit Absenkdichtung.
o Feinster Marmor & hochwertiges Feinsteinzeug.
o Kontrollierte Wohnraumlüftung.
o Sat & Glasfaser.
o Sicherheitsüberwachung für Außen und Ihnen mit Bewegungserkennung.

4. Raumaufteilung
Erdgeschoss
• Repräsentative Diele, Blick in die Galerie.
• XXL-Wohnbereich (≈ 91 m²) mit Miele-Küche & Stein-Arbeitsplatten.
• Drei große Zimmer (Gäste, Kinder, Büro, Fitness/Sauna).
• Vollbad: Regendusche, Wanne, Einzelwaschtisch, WC mit Lüfter.
• Drei Abstell-/Hauswirtschaftsräume.
• Schiebetüren zur überdachten Terrasse & Garten.
Obergeschoss
• Galerie mit 5,5 m Luftraum, LED-Lichtbänder.
• Master-Schlafzimmer + Ankleideoption.
• Zwei weitere flexible Zimmer.
• Vollbad (Dusche, Wanne, Waschtisch, WC mit Lüfter).
• Schiebetüren zu Süd- & Ost-Riesenterrassen (≈ 86 m²).

5. Lage – Stadt • Land • Fluss
Braunau am Inn – älteste & größte Stadt des Innviertels, direkt an der bayerischen Grenze:
• Alles fußläufig: Geschäfte, Cafés, Wochenmarkt, Ämter, Schulen.
• Pendlerglück: A94, Salzburg & München < 1 h.
• ÖPNV: Bus & Bahn top ausgebaut.
• Freizeit: Rad- & Wanderwege, Inn-Auen, Bootstouren, Sportanlagen.
• Wirtschaft: Branchenvielfalt & stabile Arbeitsplätze.
Ergebnis: Höchste Lebensqualität in historischer Kulisse.

6. Ausstattung im Detail
• Massive Bauweise, Flachdach
• Neue Miele-Küche
• 3 Abstellräume
• Doppelgarage + Fahrräder
• Pool mit eigener Wärmepumpe, Loxone-Server
• Glasfaser, Sat-TV
• Indirekte Beleuchtung & Spots
• Raffstores & Fliegengitter
• Optionale Sicherheitskameras
Exposé anfordern & Besichtigung vereinbaren
Gerne zeigen wir Ihnen jedes Detail dieses Ausnahmeobjekts – vereinbaren Sie Ihren privaten Besichtigungstermin!

Luxury Villa – The Residence That Has It All
1. Quick Facts
Feature Specification
Living space ≈ 279 m²
Plot size ≈ 1 756 m²
Floors 2
Rooms 7 (6 bedrooms + XXL living zone)
Bathrooms 2
Roof terrace 1 (≈ 54.29 m²)
Balconies 2 (≈ 33.63 m² total)
Front terrace ≈ 286.57 m²
Rear terrace ≈ 146.09 m²
Garden ≈ 900 m² landscaped (with about 200 emerald thujas for protection and 7 fruit trees)
Pool Yes – own heat-pump & smart control
Garage ≈ 59,58 m² Double garage + bike parking
Completion 2023 – turnkey
Purchase price On request
Availability On request
Operating costs down payment including VAT/month approx.: €161
Heating/electricity costs down payment including VAT/month approx.: €90

2. Why This Villa Stands Out
• Architecture by Wimberger Bau GmbH – 50 cm solid-brick walls (twice normal thickness) for outstanding silence & thermal mass.
• Modern, timeless lines: floor-to-ceiling glass, striking geometry, flat roof.
• Ceiling heights up to 5.5 m with gallery, designer pendant and indirect lighting.
• 91 m² kitchen-dining-living hub opening to a covered terrace for al-fresco lounging even in summer rain.
• 6 bedrooms give everyone—children, guests, au-pair, office—private space.
• Barrier-reduced layout (almost step-free) ideal for all generations.
• Huge roof terrace + 2 balconies capture sunrise & sunset over the garden and surrounding greenery.
• ≈ 900 m² garden with raised beds & vegetable plots, framed by mature trees, plus a dream-like pool.
• Sun-kissed south/east orientation yet fully private.

3. Smart, Green & Future-Proof
1. Loxone Smart-Home (entire house)
o Control of pool pump, lighting, round ceiling spotlights, blackout blinds, window/door contacts, main and side gates, front door, both garage doors.
o With Loxone Interface, almost any digital device can be integrated into the Loxone system.
o Mobile-app or wall-touch-switch operation.
2. Energy & Climate
o Photovoltaic system on the roof.
o Air-source heat pump with underfloor heating on both levels.
o Ceiling cooling on the upper floor for summer comfort.
o Triple-glazed JOSKO windows and door with aluminium exterior cladding & real-wood interior finish, integrated fly screens, external Venetian blinds.
3. Construction Quality
o Soundproof interior doors with drop-down seal.
o Fine marble & high-grade porcelain-stoneware floors.
o Mechanical ventilation.
o satellite & fiber-optic cabling.
o Security surveillance for outdoors and you with motion detection.

4. Room-by-Room Breakdown
Ground Floor
• Representative entrance hall with sight-line through the living gallery.
• XXL open living zone (≈ 91 m²) with stone-worktop gourmet kitchen (new Miele appliances), dining island, lounge corner.
• Three multi-purpose large rooms (guest suite, children’s rooms, office, practice, fitness + sauna prep)
• Full bathroom: rainforest shower, bathtub, large single vanity, WC with integrated fan, porcelain-stoneware finish.
• Three practical storage/utility rooms.
• Oversized sliding doors to the covered front terrace and garden.
Upper Floor (Gallery Level)
• Dramatic void to living area below, ceiling height up to 5.5 m, indirect LED strips + ceiling spots.
• Master bedroom with walk-in dressing potential.
• Two additional flexible rooms (child / office / dressing).
• Full spa bathroom: tub, shower, large single vanity, WC with fan.
• Floor-to-ceiling sliders to:
o South & east roof-terraces (total ≈ 86 m²) with unobstructed garden + pool panorama.

5. Location – City • Country • River
Braunau am Inn—oldest and largest town of Upper Austria’s Innviertel—lies directly on the Bavarian border. Medieval facades meet cosmopolitan flair:
• Everything on foot: cafés, restaurants, weekly farmers’ market, shops, district administration, schools & kindergartens.
• Commuter dream: A94 motorway nearby; Salzburg & Munich reachable in under an hour.
• Public transport: well-developed bus & rail links.
• Leisure: cycle paths, hiking trails, boating on the Inn, gyms, indoor/outdoor pools.
• Economy: diverse industry cluster provides stable jobs and prosperity.
Result: a town that fuses history, culture and modern infrastructure, delivering exceptional quality of life.

6. Key Equipment Checklist
• Solid construction, flat roof
• Brand-new Miele kitchen
• 3 storage rooms
• Double garage + bike station
• Pool with dedicated heat pump & Loxone server control
• Fiber-optic internet, satellite TV
• Indirect lighting, ceiling spots, designer fixtures
• Venetian blinds, fly screens throughout
• Security cameras (optional)
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Inhaber(Owner): Dipl.Ing. Wenhao Qian
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Rechtsanwalt Mag. Gerald HAMMINGER
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