Familiennest 4-Zimmer 88m² + EIGENgarten 123m²

Familienfreundliche 4-Zimmer-Gartenwohnung mit Terrasse im 11. Bezirk (Simmering) – Ruhelage & perfekte Anbindung

🌿 81 m² Wohnfläche + 11 m² Terrasse/Loggia + 123 m² Eigengarten
🧱 Baujahr 1997 mit Vollwärmeschutzfasade
🚉 10 Geh-Minuten zur U3/S-Bahn Simmering
☔ Für verregnete Tage: Bus direkt vor der Tür
🛏️ 3 Schlafzimmer je ca. 10m² + 36 m² Wohnküche + DAN-Küche
🚿 Stylisches Bad mit Regendusche & separatem WC
🛡️ Haushaltsversicherung inklusive – sorgenfrei starten! 😊
🅿️ Tiefgarage vorhanden – Stellplatz optional anmietbar

Lage & Umgebung:
Diese charmante Gartenwohnung befindet sich in einer gepflegten Neubauanlage in Simmering – nur wenige Gehminuten von der U3 & S-Bahn entfernt. Für noch bequemeres Pendeln steht eine Bushaltestelle direkt vor dem Haus bereit. Die Wohnung liegt im Innenbereich der Anlage und bietet somit eine besonders ruhige Atmosphäre mit viel Grün. Die Fenster der Wohnküche sind Süd(Straße) und Ostseitig(Garten) ausgerichtet und bieten somit den ganzen Tag über warme Sonne und viel Licht. Der sichere Garten im Innenhof bietet perfekten Spielraum für Kinder, als auch eine Ablenkungsfreie Arbeitsatmosphäre.

Infrastruktur & Nahversorgung:
Im Wohnhaus selbst befindet sich eine praktische Ärztin für Allgemeinmedizin – ideal für kurze Wege im Alltag. Supermärkte wie Billa, Hofer, Lidl und Spar sind entweder fußläufig oder in 1–2 Busstationen bequem erreichbar. Direkt neben dem Haus liegt ein Kindergarten, was besonders Familien zugutekommt.
In einem Umkreis von rund 10 Gehminuten befinden sich außerdem mehrere Bildungseinrichtungen (Volksschule, Mittelschule, HAK) sowie eine Apotheke – alles in angenehmer Nähe.

Aufteilung siehe 3D-Grundriss:
✅ Großer Vorraum (6 m²) mit Platz für Garderobe & Stauraum
✅ Wohnküche (36 m²) mit Ausgang auf die südseitige Terrasse und Garten
✅ Drei Schlafzimmer à ca. 10 m² – ideal für Kinderzimmer, Büro oder Gäste
✅ Modernes Bad mit Fenster, bodengleicher Regendusche, Handtuchheizkörper & Waschbecken
✅ Separates WC mit Waschbecken
✅ Überdachte Terrasse (11 m²) + Eigengarten (ca. 123 m²) – sonnig & blickgeschützt

Ausstattung & Zustand:
Außenrollos an allen Schlafzimmerfenstern
Heizung & Warmwasser über Fernwärme (ca. 200 €/Monat) variiert nach Verbrauch
Betriebskosten ca. 300 € schon in Gesamtmietzins inkludiert
Parkett, Vinyl und Fliesen-böden

🏡 Gesamtmiete brutto: ca. € 2.650,– / Monat

📩 Interesse?
Besichtigungen sind gerne ab sofort möglich – bitte mit kurzer Beschreibung (Haushaltsgröße, gewünschter Einzugstermin, Telefonnummer).
Fotos werden bewusst noch nicht veröffentlicht, da letzte Arbeiten im Gange sind.