Seltene Gelegenheit: Altstadthaus mit Charme, Garten & Steuervorteilen

Charmantes Altstadthaus im Herzen des Steyrdorfs – Denkmalgeschützt mit drei Wohneinheiten, Terrasse und Garten

Zum Verkauf steht ein liebevoll erhaltenes, denkmalgeschütztes Altstadthaus im begehrten Steyrdorf. Das historische Gebäude beherbergt drei separate Wohnungen sowie eine großzügige Terrasse und einen idyllischen Garten – eine seltene Gelegenheit in zentraler Lage!

**Highlights auf einen Blick:**
• Denkmalgeschütztes Altstadthaus mit besonderem Charme
• Drei Wohneinheiten mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten
• Ideal auch für Familien zur Eigennutzung – mit kleinen Adaptierungsarbeiten sofort beziehbar
• Attraktive Steuervorteile durch Denkmalschutz
• Sehr gute Bausubstanz und gepflegter Erhaltungszustand
• Traditionelle Biberschwanz-Doppeldeckung, Gaupen, historische Holzkastenfenster
• Perfekte Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, öffentlicher Verkehr in unmittelbarer Nähe
• Hohe Vermietbarkeit durch Nähe zur Fachhochschule Steyr und zum Pyhrn-Eisenwurzen Klinikum Steyr
• Beliebte Lage bei Studierenden, Berufstätigen und Familien
• Preiswerter Kaufpreis, günstige Finanzierung und mögliche Förderungen

Diese Immobilie vereint historischen Flair mit attraktiven Investitions- und Nutzungsmöglichkeiten – ideal für Anleger, Eigennutzer oder Liebhaber historischer Bausubstanz.

Nettomiete ca. € 24.000,-- p.a.
Günstige Betriebskosten durch kompakte Bauweise (Ziegel - gute Isolierung)

Hinweis: Die beigefügten Baustellenfotos sind von der Erdgeschosswohnung, bei der wir gerade Bad, WC und Parkettböden erneuern.
Diese Immobilie wird von Top Real auch als Bauherrenmodell angeboten!

Was ist ein Bauherrenmodell und für wen ist es interessant?
Bauherrenmodelle basieren auf dem Prinzip der „förderbaren Investmentstrategien“ und zielen in erster Linie auf die Errichtung von leistbaren Wohnraum durch private Investoren ab. Im Bereich der Vermietung und Verpachtung können Steuervorteile im Wege der Teilabsetzungen erzielt werden und die Einkünfte sind in der Regel nicht vom steuerlichen Verlustausgleichsverbot betroffen.

Wie funktioniert ein Bauherrenmodell?
Um die Vorteile eines Bauherrenmodells nutzen zu können, schließen sich Investoren zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen und erwerben gemeinsam eine Liegenschaft. Im Folgenden werden die Mitglieder der Gemeinschaft als Bauherren aktiv und sanieren ein Bestandsgebäude. Anschließend wird die Immobilie gemeinschaftlich langfristig vermietet.
Wichtig zu wissen: Die Investoren erwerben keine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt, sondern Anteile an einer Immobilie, die durch eine Grundbucheintragung abgesichert ist. Der einzelne Anleger bekommt bei einer Vermietung nicht die Mieteinnahme einer bestimmten Wohnung zugewiesen, sondern er nimmt im Verhältnis seines Miteigentumsanteils an sämtlichen Mieteinnahmen teil. Dadurch kommt es für den Anleger zu einer Risikostreuung. Der Ausfall eines Mieters tritt den einzelnen Anleger daher nur sehr abgeschwächt.
Besonders geeignet ist das Bauherrenmodell in der Regel für Altbauten, das heißt Wohn- und Geschäftshäuser, bei denen Sanierungen anstehen.

Welche finanziellen Vorteile bringt das Bauherrenmodell?
Die Besonderheit des Bauherrenmodells liegt darin, dass die Herstellungskosten über 15 Jahre und nicht, wie im Regelfall bei einer Eigentumswohnung, über 67 Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden können. Zusätzlich sind diverse Entwicklungskosten in der Bauphase abzugsfähig, woraus sich Anfangsverluste ergeben, die mit anderen steuerlichen Einkünften ausgeglichen werden können, was zu Steuergutschriften führt. Für den Investor entsteht dadurch ein nicht unbeträchtlicher Steuerstundungseffekt. Sofern der Investor den Immobilienerwerb großteils mit Fremdkapital finanziert, können auch Zinsen steuerlich geltend gemacht werden.

Was spricht für ein Bauherrenmodell von TOP REAL bei einer Steyrer Immobilie?
Die Neubelebung und Verschönerung unserer Altstadt liegt unserem Unternehmen seit mittlerweile mehr als zwei Jahrzehnten am Herzen. Zu einer gelungenen Revitalisierung gehört in unseren Augen eine gute Zusammenarbeit mit überwiegend regionalen Professionisten, welche zugleich die lokalen Wirtschaftskreisläufe in Schwung hält und Arbeitsplätze sichert. Mit unseren Projekten geben wir Impulse zur Stadtentwicklung und leisten so einen maßgeblichen Beitrag zur Aufwertung von Wohnvierteln.

Großes oder kleines Bauherrenmodell?
Die Wahl des Bauherrenmodells ist abhängig von den mitgebrachten Voraussetzungen, der Bereitschaft als Bauherr tätig zu sein und der bevorzugten Steuerbehandlung. Gerne beraten wir Sie gemeinsam mit unserem Steuerexperten, um Sie bei der Auswahl der Investitionsstrategie zu unterstützen.

Wesentliche Unterschiede zwischen dem kleinen und dem großen Bauherrenmodell:

Großes Bauherrenmodell
Die Voraussetzungen
• Kein einheitliches Vertragsgeflecht (Verträge über Liegenschaftskauf und Baumaßnahmen bilden keine wirtschaftliche Einheit);
• Herstellerinitiative beim Bauinteressenten (Einfluss bei Planung);
• Herstellerrisiko trägt der Bauinteressent (finanzielles Risiko – Vereinbarung eines Fixpreises ist idR schädlich).
Die steuerlichen Folgen
• Vorsteuerabzug für Baukosten bei steuerpflichtiger Vermietung;
• Grunderwerbsteuer nur von den Anschaffungskosten (evtl. inklusive Umsatzsteuer)
der Liegenschaft;
• Keine Befreiung von der Immobilienertragsteuer für selbst hergestellte Gebäude aufgrund der Einkünfteerzielung durch Vermietung und Verpachtung.
• Beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen auf 15 Jahre;
• Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes in Zusammenhang stehenden Nebenkosten (zB Konzeptions- und Beratungskosten) sowie Finanzierungskosten.

Kleines Bauherrenmodell
Die Voraussetzungen
• Aufschlüsselung der Leistungen der ausführenden Unternehmen im Rahmen der Schlussrechnung;
• Keine uneingeschränkte Fix- oder Höchstpreisgarantie (der Steuerpflichtige muss für Mehrkosten durch Sonderwünsche oder behördliche Auflagen aufkommen);
• Beginn der Baumaßnahmen (erster Spatenstich) nach Anschaffung der Liegenschaft.
Die steuerlichen Folgen
• Beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen (siehe oben);
• Vorsteuerabzug ist gegeben, sofern eine steuerpflichtige Vermietung erfolgt;
• Mit der Herstellung bzw. Sanierung unmittelbar verbundene Nebenkosten sind bis zu einem Ausmaß von 25 % den Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen zuzuordnen (Verteilung über 15 Jahre), darüberhinausgehende Aufwendungen sind den
Anschaffungskosten zuzurechnen (Verteilung über 50 bzw. 67 Jahre);
• Grunderwerbsteuer von Anschaffngskosten (inkl. Umsatzsteuer bei Option zur Steuerpflicht des Verkäufers) zuzüglich Herstellungsaufwendungen (brutto inklusive Umsatzsteuer);
• Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes in Zusammenhang stehenden Nebenkosten ist nach der Judikatur eingeschränkt; Ausnahme zB Finanzierungskosten.
Die Unterscheidung in großen und kleinen Bauherren wird trotz Vorliegens der Bauherren-VO von der Judikatur abgelehnt und vielmehr die Sofortabsetzung von Aufwendungen da von abhängig gemacht, dass diese nicht mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Zusammenhang stehen.

Die Inhalte wurden aus den folgend genannten Quellen entnommen und unserem Angebot angepasst: WertSecure GmbH, Landstraße 4-6, 4020 Linz
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