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Finanzierung ohne Eigenkapital

Mit der Vollfinanzierung zum Traumhaus

Sie ist möglich: die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. Allerdings eignet sich eine solche Vollfinanzierung nicht für jeden Bauherrn. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.

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Wie finanziere ich optimal?

Als Faustformel gilt: Mindestens 30 Prozent der gesamten Summe sollten als Eigenkapital vorhanden sein - je mehr, desto besser. Danach gilt es zu entscheiden, ob man lieber auf Nummer sicher gehen will und dafür etwas mehr zahlt - dann eigenen sich Bausparkassen gut. Oder man nutzt die aktuell günstigen variablen Verzinsungen, die Banken anbieten können. Ein Beratungsgespräch bei einem Experten, der danach sowohl Bausparkassen - als auch Bankenangebote für Sie einholen kann, ist auf alle Fälle hilfreich.

Vorteile der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bietet die Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden sehr früh zu verwirklichen. Das gilt vor allem für Bauherren mit hohem Einkommen und für solche, die noch keine Gelegenheit hatten, sich ein finanzielles Polster anzusparen. Selbst wenn Sie über Eigenkapital verfügen, bietet eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital interessante Vorteile: Das Ersparte kann als Reserve für finanzielle Engpässe aufgehoben werden. Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich auch in Phasen niedriger Bauzinsen. Wer stattdessen abwartet, erst Eigenkapital anspart und sich in einigen Jahren um die Finanzierung kümmert, geht ein Risiko ein – schließlich könnten sich die Zinskonditionen verschlechtern.

Dazu zwei Rechenbeispiele: Eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro. Der Immobilienkäufer besitzt kein Eigenkapital, aber das Zinsniveau ist günstig. Er entscheidet sich für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital:

Käufer 1  
Eigenkapital 0 Euro
Kreditsumme 100.000 Euro
Effektivzinssatz 4,59 Prozent
Monatsrate 550 Euro
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung 73.540 Euro

Ein anderer Käufer wartet ab und spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, aber das Zinsniveau ist zwischenzeitlich gestiegen:

Käufer 2  
Eigenkapital 10.000 Euro
Kreditsumme 90.000 Euro
Effektivzinssatz 6,16 Prozent
Monatsrate 550 Euro
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung 73.540 Euro

Was ist passiert? Die höheren Zinsen verschlingen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren ebenfalls eine Restschuld von 73.540 Euro.

Die Risiken der Finanzierung ohne Eigenkapital

Bei der Baufinanzierung gilt grundsätzlich: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger sind die Zinsen. Ist diese Rücklage nicht vorhanden, verlangen die Banken für das höhere Risiko Zinsaufschläge – und die Monatsrate fällt entsprechend höher aus. Daher ist ein relativ hohes Einkommen nötig, um die monatlichen Zahlungen bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital leisten zu können.

Ein Rechenbeispiel: Das Traumhaus kostet 250.000 Euro inklusive Nebenkosten und die Kreditsumme soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.

  Fall 1 Fall 2
Eigenkapital 100.000 Euro 0 Euro
Kreditsumme 150.000 Euro 250.000 Euro
Effektiver Jahreszins 4,70 % 5,50 %
Anfängliche Tilgung 1,55 % 1,35 %
Monatsrate 769 Euro 1.398 Euro
Laufzeit 30 Jahre 30 Jahre

In vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sogar noch höher, da zahlreiche Banken eine höhere Mindesttilgung verlangen. Einige Kreditinstitute fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent steigt die Monatsrate für das Traumhaus aus dem Beispiel auf 1.742 Euro. Allerdings wären die Bauherren aufgrund der höheren Tilgung auch schon nach rund 20 Jahren schuldenfrei.

Fazit: Wer kann ohne Eigenkapital finanzieren?

Wer nur einen befristeten Job hat oder noch in der Probezeit ist, sollte eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nicht in Anspruch nehmen. Denn der Kreditnehmer könnte schnell ohne Arbeitsstelle, aber dafür mit einem Schuldenberg dastehen. Ebenfalls gefährlich: wenn bei Doppelverdienern durch Schwangerschaft, Unfall oder Krankheit ein Gehalt schrumpft oder ganz wegfällt. Daher ist es für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital entscheidend, einen sicheren Arbeitsplatz mit einem relativ hohen Einkommen zu haben, um die höheren Monatsraten aufbringen zu können.