Immobilienerwerb

Immobilien als Unternehmer erwerben

Eine Steuerbegünstigung ergibt sich durch den Erwerb einer Immobilie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes.

Als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, können unter bestimmten Voraussetzungen die 20 % Umsatzsteuer des Kaufpreises als Vorsteuer vom Finanzamt zurückverlangt werde. Folgende Voraussetzungen müssen allerdings erfüllt sein:

  • Kauf von einem Unternehmer (z.B. Bauträger), nicht von einer Privatperson.
  • Die Wohnung wird mit der Absicht erworben, sie zu vermieten. Das heißt, sie nicht zu verkaufen (zumindest innerhalb eines bestimmten (s.u.) Zeitraumes) oder sie selber zu nutzen.
  • Innerhalb von 20 Jahren - laut derzeitiger Rechtslage - muss ein Überschuss erwirtschaftet werden, also alle Kosten aus dem Erwerb müssen gedeckt sein. Hierzu muss dem Finanzamt ein Finanzplan, eine Prognoserechnung, vorgelegt werden.

Gelingt eine Überschusserzielung nicht innerhalb dieses Zeitrahmens, gilt das Geschäft als "Liebhaberei" und es müssen die 20 % Vorsteuer zurückbezahlt werden. Und dies ist teurer, als hätten Sie die Wohnung gleich von einer Privatperson ohne Vorsteuerabzug erworben. Nach Ablauf der 20 Jahre bzw. vorher, wenn bereits ein Überschuss erzielt wird, kann über die Wohnung frei verfügt werden. Sie kann also verkauft werden oder selber genutzt werden.

12 bis 15 Jahre sind angemessen

Der Zeitraum zur Erzielung von Überschüssen sollte nicht zu großzügig bemessen werden. Es empfiehlt sich ein Zeitraum von etwa 12 bis 15 Jahren zur Amortisation der Beschaffungskosten, um sich "auf der sicheren Seite" zu befinden. Wenn von vornherein zu knapp kalkuliert wird, ist die Gefahr groß, dass die Frist nicht eingehalten werden kann. Ein großes Risiko stellt die Leerstehung dar. Eine Nicht-Vermietbarkeit der Wohnung zu Beginn bzw. generell, wenn die Refinanzierung sehr eng angesetzt wird, gefährdet den Erfolg erheblich.

Finanzierung kalkulieren

Wer sich bei der Finanzierung der Immobilie nicht übernehmen will, sollte seine finanziellen Möglichkeiten genau ausloten. Die häufigsten Stolpersteine lassen sich einfach vermeiden.

1. Rechenfehler beim Kassensturz

Vor dem Immobilienkauf steht der Kassensturz, bei dem Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. So kann ermittelt werden, wie viel Geld für die Finanzierung zur Verfügung steht. Häufiger Fehler: Unregelmäßig anfallende Kosten für Autoreparaturen, Urlaub oder Versicherungen werden unterschätzt. Tipp: Kontoauszüge der letzten Monate prüfen und einen Monat lang ein Haushaltsbuch führen. Trotz des Wunsches, schnell schuldenfrei zu werden, sollte die Rate so gewählt werden, dass der bisherige Lebensstandard gehalten werden kann. Denn: Die Rate muss viele Jahre getragen werden.  

2. Nebenkosten werden unterschätzt

Gebühren und Maklerprovisionen sind beim Immobilienerwerb erhebliche Kostenfaktoren. Wird die Immobilie über einen Makler erworben, fallen durchschnittlich 3% Provision auf den Kaufpreis an. Für Notar- und Grundbuchkosten sollten rund 2 bis 3% veranschlagt werden. Die Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf beträgt 3,5%. Zusätzlich ist die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts erforderlich, die 1,1 Prozent vom Wert des Rechts ausmacht, damit jeder sehen kann, dass die Immobilie nun auch wirklich Ihnen gehört. Diese Eintragungsgebühr wird im Nachhinein vom Gereicht vorgeschrieben und kann mittels Zahlschein beglichen werden. Diese Nebenkosten sollten aus der eigenen Tasche gezahlt werden.  

3. Unzureichender Angebotsvergleich bei der Finanzierung

Wer sich bei der Finanzierung der Immobilie auf das erstbeste Angebot der Hausbank verlässt, zahlt drauf. Konditionsunterschiede von bis zu einem ganzen Prozent können einen Kredit um mehrere zehntausend Euro verteuern. Tipp: Unabhängige Finanzierungsprofis ermitteln unter vielen Anbietern die günstigste Baufinanzierung. Vorteil: Der Kunde erhält einen umfassenden Marktüberblick. Dies funktioniert in Österreich immer noch über den Weg von Finanzexperten, die Ihnen Angebote von unterschiedlichen Anbietern vorlegen können - und nicht wie in Deutschland über Direktanbieter die nach Standardverfahren beurteilen. In Österreich wird jeder Einzelfall von den Instituten durchleuchtet und hinterfragt und die Art und Weise, wie Ihre Finanzierung in den Instituten durchleuchtet und hinterfragt und die Art und Weise, wie Ihre Finanzierung in den Instituten von Ihnen oder einem Finanzierungsexperten beantragt wird, ist ganz entscheidend für den Erfolg und die günstigste Rate.   

4. Fehlende Absicherung

Lastet die Finanzierung hauptsächlich auf einer Person, sollte diese entsprechend versichert sein. Eine Risikolebensversicherung hilft den Hinterbliebenen im Todesfall, die monatliche Rate weiter zu bedienen. Vorkehrungen gegen Berufsunfähigkeit sorgen dafür, dass die Kreditraten auch bedient werden können, wenn der Hauptverdiener nicht mehr oder nur noch bedingt seinem Beruf nachgehen kann.  

5. Reserven für Instandhaltungskosten

Wer knapp kalkuliert hat, dessen Finanzierung kann bei unvorhergesehenen Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten schnell ins Wanken geraten. Entsprechend wichtig ist es, von Beginn an Rücklagen zu bilden.

Praxisbeispiel

In Wien etwa erhalten EU-Bürger auf Antrag von der MA 20 Magistrat der Stadt Wien - Fremdenrechtliche Angelegenheiten Referat "Ausländergrunderwerb" eine sogenannte "Negativbestätigung". Diese gilt als Quasiersatz für den Genehmigungsbescheid für ausländische Nicht-EU-Bürger. Diese Negativbestätigung ist dem Grundbuchgericht bei der Eintragung vorzulegen. Diese Gesetze weisen vor allem in den Bewilligungskriterien entscheidende Unterschiede auf. Zumeist wird hier auf das soziale und volkswirtschaftliche Interesse des jeweiligen Bundeslandes abgestellt. Erst bei diesbezüglicher Unbedenklichkeit ist es dem potenziellen ausländischen Käufer möglich, die Liegenschaft zu erwerben. Allgemein bedürfen derartige Kaufverträge der Genehmigung durch eine entsprechende Grundverkehrsbehörde. In zweiter Instanz sind die Unabhängigen Verwaltungssenate zuständig.